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사업시행계획 변경 또는 관리처분계획 변경과: 분양 신청의 관계 김기원 변호사 한가람 법률사무소; 2011.08.24 11:15 입력 | 2011.08.24 15:12 수정

김기원 변호사 kiwonkim@hanmail.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" align=left src="/PEG/13141521197433.jpg">1. 서 설
 
주택재개발 사업 또는 주택재건축 사업 등 정비사업의 경우 사업이 순차적인 절차에 따라 진행된다는 점을 감안할 때 사업시행계획이 변경 내지 새로이 수립되거나 관리처분계획이 변경 내지 새로이 수립되는 경우 분양 신청 절차 또한 새로이 이루어져야 하는 것이 아닌가라고 하는 의문이 있을 수 있다.
 
이에 이하에서는 사업시행계획 또는 관리처분계획의 변경 내지 새로운 수립(이하 ‘변경 등’이라 한다.)과 분양 신청 절차와의 상관관계에 대해 살펴보고자 한다.
 

2. 사업시행계획 또는 관리처분계획의 변경 등과 분양 신청 절차와의 상관관계
 
가. 문제의 소재
 
주택재개발 사업 또는 주택재건축 사업 등의 정비사업은 정비 기본계획 수립 → 정비계획 및 구역지정 → 추진위원회 구성 승인 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 분양 공고 및 분양 신청 → 관리처분인가 → 건축물 철거 및 착공 → 준공 및 이전 고시 → 청산금 지급 등의 순서에 따라 순차적으로 이루어지게 되므로 분양 신청 절차는 관할관청으로부터 인가를 받은 사업시행계획을 기초로 관리처분계획은 관할관청으로부터 인가를 받은 사업시행계획에 따라 이루어진 분양 신청 결과를 기초로 이루어지게 된다.
 
따라서 분양 신청의 기초가 된 사업시행계획을 변경하거나 새로이 수립하는 경우, 기존 사업시행계획에 기초해 이루어진 분양 신청 절차도 다시 이루어져야 하는 것이 아닌가 또는 관리처분계획을 변경하거나 새로이 수립하기 위해서는 그 사전 절차 내지 기초인 분양 신청 절차도 다시 이루어져야 하는 것이 아닌가 하는 의문이 있는 것이다.
 
나. 판례의 입장
 
위 「문제의 소재」에서 살펴본 바와 같은 내용이 쟁점이 된 사안에서
①부산지방법원은 “…도시정비법 제28조 제1항, 제5항에 의하면 사업시행자(사장ㆍ군수 또는 주택공사 등을 제외한다)는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수 동의를 얻고 나서 사장ㆍ군수에게 사업시행계획서를 제출해 사업시행인가를 받아야 하고 이미 인가를 받은 사업시행계획의 내용을 변경하는 경우에도 대통령령(도시정비법 시행령 제38조)이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우가 아닌 한 다시 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 사업시행인가 변경을 신청해야 하는데 위 조항에서 기존 사업시행계획을 변경하는 경우에도 경미한 사항이 아닌 한 토지등소유자의 동의를 얻도록 한 것은 기존 사업시행계획에서 정한 주택 규모, 분양 세대수, 총사업비 등의 내용에 대한 변경은 도시정비법 시행령 제38조에서 정한 경미한 사항의 변경에 해당하지 않는 한 조합원의 분담금 규모에 영향을 미치게 되고 조합원의 분담금이 증액되는지 아니면 감액되는지 여부는 조합원들이 앞으로 당해 주택재개발 사업에 참여할지 여부를 정하는 핵심 사항이 되어 조합원들의 권리ㆍ의무에 본질적인 영향을 미치게 되므로 토지등소유자의 동의 및 관할 행정청의 인가로 기존 사업시행계획의 내용이 변경되는 경우 기존 사업시행계획의 내용과 변경된 사업시행계획의 내용은 조합원의 권리ㆍ의무에 관한 본질적인 차이가 존재해 상호 동일성이 있다고 할 수 없고 변경된 사업시행계획이 실질적으로 새로운 사업시행계획에 해당한다고 할 것”인 바 “비록 당초 인가된 사업시행계획에 따라 분양 공고 및 분양 신청이 이루어졌다고 해 이후 변경된 사업시행계획의 내용에 따른 분양 공고 및 분양 신청이 면제되거나 대체된다고 할 수 없고, 변경된 사업시행계획이 새롭게 정해진 사업시행계획에 해당하므로 사업시행자는 토지등소유자인 조합원들에게 변경된 사업시행계획에 따라 다시 분양 공고 및 분양 신청 절차를 이행해야 할 것이다”라고,
 
②서울서부지방법원은 가처분 사건에서이기는 하나 “…도시정비법 제46조 제1항, 제47조, 제48조 제1항, 같은 법 시행령 제50조 제1호의 규정에 의하면 사업시행자는 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 60일 이내에 토지등소유자에게 개략적인 부담금 내역 등에 관한 사항을 포함한 분양 공고를 해 분양 신청을 받고 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 아니하거나 분양 신청을 철회한 자에 대하여는 현금으로 청산해야 하며, 분양 신청 기간이 종료된 때에는 현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 권리의 명세와 이에 대한 청산 방법 등이 포함된 관리처분계획을 수립하도록 되어 있는 바 이 사건에서 선행 절차인 분양 공고 및 분양 신청 절차에 어떠한 하자가 있었다고 볼 사정이 없는 이상 채무자로서는 후행 절차인 2009년 11월 24일자 관리처분계획 수립을 위한 총회 결의가 무효로 확정됐다고 하더라도 그 하자를 보완하면 되고, 나아가 모든 토지등소유자들을 대상으로 다시 분양 신청 절차를 진행해야 한다고 볼 수는 없다”라고 각 판시한 바가 있다.
 
다. 위 판결 및 결정의 의미(사업시행계획 또는 관리처분계획 변경 등과 분양 신청 절차와의 상관관계) 
 
위 판결 및 결정의 내용을 정리해 보면 ①분양 공고 및 분양 신청 등은 관할 관청으로부터 인가를 받은 사업시행계획을 기초로 이루어지는 것이므로 변경된 사업시행계획의 내용이 기존 사업시행계획과 비교할 때, 조합원들의 권리ㆍ의무에 본질적인 영향을 미칠 정도로 주택 규모, 분양 세대수, 총사업비 등의 면에서 중대한 차이를 보이고, 이로 인해 기존 사업시행계획과 상호 동일성을 인정할 수 없는 경우, 변경된 사업시행계획은 실질적으로 새로운 사업시행계획에 해당한다고 할 것이므로, 사업시행계획을 기초로 이루어지는 분양 신청 절차 또한 새로운 사업시행계획을 기초로 다시 이루어져야 하는 것이나, ②관리처분계획은 이미 이루어진 분양 신청의 결과를 기초로 수립되는 것이므로, 비록 관리처분계획이 변경되거나 새롭게 수립된다고 하더라도 이러한 변경 내지 새로운 수립이 조합원들의 분양 신청 여부를 결정하는 데 있어 본질적인 영향을 미치는 사업시행계획의 중대한 변경이나 분양 신청 절차 자체의 하자에 기한 것이 아닌 한 분양 신청 절차의 후행 절차인 관리처분계획을 변경하거나 새로이 수립함에 있어 모든 토지등소유자들을 대상으로 다시 분양 신청 절차를 진행할 필요는 없다는 것이다.
 
따라서 위 판결 및 결정의 의미는 변경된 사업시행계획이 기존 사업시행계획과 상호 동일성이 없어 실질적으로 새롭고 독립적인 사업시행계획에 해당하는 경우, 기존 사업시행계획 내지 이에 대한 인가는 실질적으로 철회된 것이라고 봐야 할 것이므로(이는 조합설립 변경인가를 새롭고 독립적인 조합설립인가로 보는 판례들과 법리를 같이 한다고 할 것이다) 철회된 사업시행계획 내지 이에 대한 인가를 기초로 이루어진 분양 신청 절차 또한 그대로 유지될 수 없다는 의미로 봐야 할 것이다(대법원은 종래 분양 신청을 하지 아니 하거나 분양 신청을 철회한 조합원의 경우 분양 신청 기간 만료일 다음 날 조합원으로서의 지위를 상실한다고 판단했는 바, 기존 사업시행계획이나 이에 대한 인가 및 이를 기초로 이루어진 분양 신청 절차가 철회된 것으로 평가하지 않는 한 이미 조합원으로서의 지위를 상실한 자들에게 분양 신청의 기회를 부여하는 결과가 되기 때문이다).