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“임대주택 20% 상향, 조합원 부담 900여만 원↑”: 주민 재입주 포기, 세입자 전락…역효과 우려; 2011.04.05 16:11 입력 | 2011.04.05 18:00 수정

손동후 기자 sondh@rknews.co.kr

■(사)주거환경연구원 분석
재개발사업 시 임대주택 비율이 종전 17%에서 20%로 증가함에 따라 조합원들의 부담이 평균 900만 원 정도 늘어나는 것으로 분석됐다. 이에 따른 부담금 증가율 또한 5.48%로 나타났다. 
 
따라서 기반시설설치비용 일부를 공공이 지원하거나 용적률 인센티브를 제공하는 방안이 필요할 것이라는 의견이 제기됐다. 이와 같은 결과는 (사)주거환경연구원이 발표한 ‘재개발사업 임대주택 공급비율 상향에 따른 영향 분석’에서 나타났다. 
 

◆임대 공급량 최소 2392가구 증가=주거환경연구원이 조사한 자료에 따르면 서울시 134개 재개발 정비구역 중 임대주택 공급 예정인 99개 구역의 임대주택 공급비율을 17%에서 20%로 상향했을 경우 임대주택 공급량은 최소 2392가구가 증가할 것으로 추정됐으며 증가율은 17.7%로 나타났다.
 
일반분양주택이 임대주택으로 17.7%로 전환됨에 따라 재개발조합의 분양수입 감소가 불가피하고 그에 따라 주민부담금이 증가할 것으로 예상됐다. 주민부담금 증가액은 평균 872만 원으로 추정됐으며 부담금 증가율은 5.48%로 나타났다.
 
주거환경연구원은 이와 같은 결과에 대해 도시 저소득 주민(특히 세입자)의 주거안정에는 일부 목적달성이 가능할 수 있으나 상대적으로 경제적 부담 능력이 취약한 조합원이 재입주를 포기하고 세입자로 전락하는 역효과를 가져올 수 있을 것으로 분석했다.
 
따라서 재개발 임대주택 공급비율 상향의 영향으로 감소할 것이 예상되는 수입을 보전하고 조합원의 부담금을 완화할 수 있는 대안도 병행해 마련돼야 할 것이라는 의견이 제기됐다. 
 
즉 조합원 입주부담금 완화를 위해 임대주택 공급비율에 따라 기반시설 설치비용 일부를 공공이 지원하거나 용적률 인센티브를 제공하는 방안 등이 필요하다는 것이다.

 
◆어떻게 분석했나=이번 연구는 서울 강남·북에 입지한 뉴타운사업지구 내 재개발사업 구역을 각각 1개 구역씩 임의로 선정해 기본계획상 허용용적률을 기준으로 임대주택 공급비율 변화에 따른 주택건설계획 및 사업성을 시뮬레이션 분석했다. 이때 강남지역을 A사례지, 강북지역을 B사례지로 구분했다.
 
전제조건은 ▲조합원 분양아파트 분양가격은 일반아파트의 90% ▲임대주택에 대한 인수가격은 ‘공공건설 임대주택 표준건축비’ 적용 ▲재개발 임대주택 공급비율 ‘0%에서 17%, 20%를 기준으로 사업성 분석 등이다.
 
또 주택공급규모별 건설비율은 현행 재개발사업 주택 공급규모별 건설비율 전용면적 60㎡㎡ 이하 40% 이상, 전용면적 85㎡ 이하 40% 이상, 전용면적 85㎡ 초과 20% 이하를 전제로 했다.
 
시뮬레이션 대상 정비사업구역은 추진위원회 승인을 받았고 현재 조합설립인가 신청 단계에 있다. 조합설립인가는 올해 상반기로 임의 추정하고 조합설립 이후 사업 소요기간은 57개월을 기본 전제로 했다. 

 
◆시뮬레이션 결과는=A사례지의 실사용대지면적은 4만7600㎡이며, 시뮬레이션 분석을 위한 용적률 242%를 전제해 건축가능 총면적을 검토한 결과 16만5021㎡로 나타났다.
 
신축아파트의 공급가구를 구성한 결과 총 공급물량은 1060가구로 분석됐다. 임대주택 공급비율 17%를 전제로 해 공급방식별 가구 구성 결과 조합원 720가구, 일반분양 159가구, 임대 181가구로 나타났다. 
 
또 임대주택 공급비율을 20%로 전제해 공급방식별로 가구를 구성한 결과 조합원 720가구, 일반분양 127가구, 임대주택 213가구로 분석됐다. A사례지의 임대주택 공급비율을 17%에서 20%로 상향할 경우 일반분양은 32가구 감소하고 임대주택은 32가구 증가하는 것으로 나타났다.
 
B사례지의 실사용 대지면적은 11만4000㎡이며 용적률 214%를 전제로, 건축가능 총면적을 검토한 결과 34만1636㎡로 나타났다. 
 
이에 따른 총 공급물량 2820가구 중 임대비율 17%를 전제로 하면 조합원 2100가구, 일반분양 238가구, 임대주택 482가구로 분석됐다. 임대비율을 20%로 가정하면 조합원 2100가구, 일반분양 153가구, 임대주택 567가구이다. 
 
위와 같은 전제를 두고 A사례지의 임대주택 공급에 따른 조합원 분담금을 검토하면 임대주택 공급비율이 0%에서 17%로 증가할 때 조합의 사업비 부담금은 약 237억 원 증가하는 것으로 추정되며 조합원 평균 부담금은 약 3299만 원 증가해 증가율은 23.77%로 나타났다.
 
임대주택 공급비율이 17%에서 20%로 상향됐을 때 조합의 사업비부담은 약 47억 원 증가하는 것으로 추정됐으며 조합원 평균 부담금은 약 660만 원 증가해 증가율은 3.84%를 보였다.
 
임대주택 비율이 0%에서 20%로 증가했을 때는 조합이 부담할 사업비 총액이 999억 원에서 1284억 원으로 증가, 증가액이 약 285억 원으로 추정됐다. 
 
조합원 평균 부담금 또한 1억3880만 원에서 1억7839만 원으로 증가하게 되고 증가액은 약 3959만 원으로 임대비율이 0%일 때 비해 약 28.53%의 부담금이 증가하는 것으로 분석됐다.
 
B사례지의 경우 임대공급 비율이 0%에서 17%로 증가할 때 조합의 사업비 부담은 약 576억 원, 조합원 평균 부담금은 약 2억7456만 원 각각 증가하는 것으로 나타났다. 이 때 부담금 증가율은 23.02%로 조사됐다.
 
임대 비율이 17%에서 20%로 상향됐을 때 조합의 사업비부담은 약 227억 원 증가하고 조합원 평균 부담금은 약 1083만 원 늘어나며 증가율은 7.39%로 나타났다. 
 
임대주택 공급비율이 0%에서 20%로 상향됐을 때는 조합이 부담할 사업비 총액이 2504억 원에서 3308억 원으로 증가하는 것으로 추정됐으며 증가액은 804억 원으로 나타났다.
 
조합원 평균 부담금은 1억1925만 원에서 1억5754만 원으로 증가하고 증가액은 약 3829만 원으로 임대주택 공급비율이 0%일 때 대비 약 32.11%의 부담금이 증가하는 것으로 분석됐다. 
 
이를 종합적으로 분석해 보면 임대주택 공급비율이 0%에서 17%로 상향됐을 때 조합이 부담할 사업비 증가액은 약 407억 원으로 추정됐으며 조합원 평균 부담금은 3022만 원 늘어나는 것으로 나타났다.
 
임대주택 공급비율이 0%에서 20%로 증가했을 때는 조합이 부담할 사업비 증가액은 약 544억 원으로 추정됐으며 조합원 평균 부담금은 3849만 원 늘어나는 것으로 분석됐다.
 
임대주택 공급비율이 17%에서 20%로 상향됐을 때는 조합이 부담할 사업비 증가액은 약 137억 원, 조합원 평균 부담금은 872만 원 각각 증가하는 것으로 나타났다.