정직한 뉴스! 정확한 정보! 도시재생신문 :: 부천뉴타운 기존 공업지역 경쟁력 강화에 힘써야

부천뉴타운 기존 공업지역 경쟁력 강화에 힘써야: 2009.12.02 10:31 입력 | 2009.12.02 22:16 수정

부천뉴타운 기존 공업지역 경쟁력 강화에 힘써야

 
경기도에서 최초로 실시되는 부천시뉴타운사업과 관련해 “성공적으로 조합설립을 목전에 두고 있지만 향후 원활한 사업진행을 위해 사업성 및 현황 분석이 필요하다”는 목소리가 높아지고 있다. 면밀한 현장 분석과 사업성 고려를 통해 성공적인 사업완료를 이끌어내야 한다는 것. 이에 부천시뉴타운 세 개 지구의 현황을 분석하고 개략적인 로드맵을 분석해 향후 고려해야 할 점은 어떤 점이 있는지 살펴봤다. 

 
◆ 원미 지구 로드맵
 
원미지구는 원미동ㆍ춘의동ㆍ심곡동ㆍ소사동 일원 191만5천134㎢를 중심지형으로 개발하게 된다. 총 21개 구역으로 나눠 9개 재정비촉진구역, 2개 존치정비구역, 6개 존치관리구역으로 구분돼 추진되며 존치관리시설로 4개가 지정됐다. 
용도지역은 주거 67.1%, 공업 25.2%, 녹지 7.7%이며, 전체 면적의 25%가 준공업지역으로 지구 중심에 위치해 있고 존치정비구역으로 지정돼 도시환경정비사업 또는 도시개발사업으로 추진될 예정이다. 또 IT 업종을 유치해 첨단산업부분을 특화시키게 된다.

 
◆ 소사 지구 로드맵
 
소사지구는 소사본동ㆍ괴안동 일원 249만7천432㎢를 주거지형으로 개발한다. 총 28개 구역으로 나눠 22개 재정비촉진구역, 3개 존치정비구역, 3개 존치관리구역으로 구분돼 추진되며 존치관리시설로는 46개가 지정됐다. 
용도지역은 주거 71.8%, 상업 4.3%, 공업 7.8%, 녹지 16.0%이며 소사역을 중심으로 하는 구시가지 주변 도로를 따라 연도형 공업지역이 발달했으나 일부에 주거가 혼합돼 있다. 
혼합된 주거는 존치 관리되며 공업지역은 도시환경정비사업으로 진행될 예정이다. 

 
◆ 고강 지구 로드맵
 
고강지구는 오정구 고강동ㆍ원종동 일원 174만5천378㎢를 주거지형으로 개발한다. 총 13개 구역으로 나눠 2개 재정비촉진구역, 10개 존치정비구역, 1개 존치관리구역으로 구분돼 추진되며 존치관리시설로 12개가 지정됐다. 
특히 환경부의 에코시티(생태도시) 시범지구로 지정돼 저탄소 녹색성장의 친환경도시로 개발될 예정이다. 용도지역은 주거 80.0%, 상업 6.3%, 녹지 13.7%이며, 대부분 주거 및 상업지역으로 구성돼 뉴타운사업을 통해 녹지이다.비율 증가와 상업지역 재정비가 주로 진행될 예정이다. 
위와 같이 현황을 분석한 전문가들은 “부천시뉴타운사업의 경우 일부 공업밀집지역이 다수 존재하는 만큼 산업집적지형 정비수법을 도입해야 한다”며 “이런 정비수법과 다양한 인센티브 등의 정책지원으로 쇠퇴하는 산업집적지의 기존 사업 육성이 가능하도록 할 수 있다”고 전했다. 
고강 뉴타운의 경우 지구 내 공업지역이 미활성화 된 점을 감안했을 때 벤처기업육성촉진지구 지정 등 다양한 산업 활성화 방안이 필요하다는 설명이다. 또 서울의 서남권 개발로 인한 기능 확대와 인천 경제자유구역의 본격 개발로 부천시의 산업기능 이탈이 심화될 것으로 예상되고 있고 2ㆍ3차 산업 비중이 높은 공업도시인 부천시는 부족한 가용용지로 신규 산업시설의 유치에 취약해 향후 경쟁력 강화에 힘써야 한다는 목소리가 높다. 
이와 함께 전문가들은 “주거 중심의 뉴타운 개발에 따른 영세 소상공인들의 부천시 이탈을 방지하고 시의 자족기능을 향상시킬 수 있는 구체적인 방안도 마련돼야 한다”고 강조했다.
뉴타운지구 내 존치되는 준공업지역의 재정비 방안을 모색하지 않으면 통합개발 기간의 장기화 문제가 발생할 수도 있기 때문에 면밀하게 정책을 고려해 파생할 수 있는 문제들을 미리 해결해야 한다는 의미로 해석된다. 
또 소사역 주변은 기존 공장용지의 주거지화로 인해 산업집적 기반 상실 심화 및 주거용지와 공업용지의 혼재로 인한 기능 간섭이 높아질 것으로 예상돼 산업경쟁력 강화 및 일자리 창출을 위한 산업기능 도입에 힘쓸 필요가 있다고 설명했다.


 
적극적인 주민의견 수렴이 ‘급선무’
이주대책 등 실질적 방안 마련해야

 
기존 재개발사업의 한계를 극복하며 생활권 단위의 광역적 재개발을 공공 주도로 계획하고 기반시설 설치에 대한 공공의 역할을 강화한 것이 바로 뉴타운 사업이다. 하지만 서울시뉴타운사업에서 다양한 문제점들이 나타난 만큼 부천시뉴타운 사업은 서울시의 전례를 답습해서는 안 된다는 견해가 강하다. 
우선 서울시뉴타운사업에서는 사업의 궁극적 목적이 기존 주민을 위한 생활환경 개선보다는 고품격 주거지를 조성하기 위한 사업이었기 때문에 대다수 영세 가옥주들의 부담 능력을 벗어나게 됐다는 설명이다. 이에 따라 지역 내 재정착보다는 집값 상승과 분양권 프리미엄에 집착했다는 점이 문제로 지적된 바 있다.
또 기본계획에 포함되지 않은 비교적 양호한 주거지까지 전면 철거함으로써 원주민보다는 중산층을 위한 주거지를 공급하는 사업으로 진행됐다는 점도 서울시 뉴타운 사업이 안고 있던 논란 중 하나였다.
뉴타운 지정으로 인한 주변지역의 임대료 상승 문제로 일종의 거점개발 사업인 뉴타운사업으로 인해 해당지역 집값은 크게 오르지만 이는 자가 가구(토지 소유자)에만 돌아가는 혜택이고 뉴타운개발에 따른 이주 수요의 증가로 인해 주변지역의 전세가격 상승을 초래해 해당 지역과 주변지역 임차가구의 주거안정에 영향을 미치게 된다는 해석이다. 
마지막으로 서울시뉴타운사업에서는 사업추진으로 인해 지역의 경제상황 변화가 발생했고 이에 따라 원주민의 생존권 문제가 발생한 바 있고 지구 지정시 주민 동의 없이 주민공람과 공고만으로 사업 추진이 가능해 주민참여도가 저조하다는 점도 문제점이었다.
때문에 서울시뉴타운사업을 통해 다양한 문제점들을 경험한 만큼 부천시뉴타운사업은 전례를 답습하지 않고 다양한 방안을 통해 성공적으로 사업을 완료해야 한다는 설명이다. 
전문가들은 부천시뉴타운사업이 이런 전례를 답습하지 않기 위해서는 “사업계획 수립 단계에서부터 해당지역의 물리적ㆍ사회경제적 특수성 파악이 선행돼야 하고, 주민을 포함한 관련 주체들 간 파트너십 형성을 통해 수평적 의사소통과 정보교환이 지속적으로 이뤄질 필요가 있다”고 강조했다. 
특히 “뉴타운사업의 경우 존치방식도 가능한 사업인 만큼 사업구역에 대한 구체적 계획수립단계 이전부터 적극적인 주민의견 수렴이 필수적”이라고 전했다. 또 사업기간 중 이주대책을 적극 마련해야 하며 경제적 보상 차원의 이주대책 외에 사업기간 중 원주민이 거주할 수 있는 실질적인 주거대책이 제공돼야 한다는 분석도 제시됐다.
실례로 부천시가 시행한 물량쿼터제와 보금자리주택 활용은 이주대책의 효과적인 방안의 하나로 손꼽혀 높은 평판을 얻고 있는 상황이다.
하지만 한 전문가는 “이것만으로는 부족하다”며 “차후 생겨날 수 있는 이주 및 주거문제를 고려해 다양한 정책대안을 마련하는 것이 시급하다”고 전했다. 


 
주민부담능력분석 주택공급계획 모색해야
원주민재정착률 제고 위한 방안마련 시급

 
서울시뉴타운사업에서 제기되는 또 다른 문제는 대다수 토지 및 주택소유자들은 뉴타운사업이 시행되고 보상금을 받는 과정에서 얼마나 추가분담금을 내야 하는지에 대한 정보를 알지 못하고 있다가 관리처분계획 공람 이후 자신이 부담해야 하는 금액을 알게 된다는 점이다. 
이에 따라 부천시뉴타운사업에서는 주민이 스스로의 부담 능력에 맞는 주택을 선택하는 방안을 마련해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
부담 능력과 상관없이 주택을 신청할 경우 결국 사업 중간에 전매하고 타 지역으로 떠날 수밖에 없기 때문에 원주민들의 재정착률을 높이려면 원주민들이 부담 가능한 수준의 주택공급계획이 수립돼야 한다는 설명이다. 
특히 서울시뉴타운사업에서 지적된 원주민 재정착의 주요한 문제점은 주민 능력과 맞지 않는 고가 상품 구성, 공사기간 중 이주대책 부재 등이었기 때문에 부천시뉴타운사업에서는 이런 문제점들을 종합적으로 고려해야 할 필요가 있다는 시각이 강하다.
이에 대해 한 전문가는 “이런 문제점들은 주민참여 지원센터 운영 강화와 원주민 부담 능력을 고려한 주택공급이 필요하다”고 전했다.
주민의 부담능력을 고려한 주택공급이란 임대주택 건립규모 비율 규정을 현황에 적합하게 기획하고 임대료 차등화ㆍ저리 융자 지원ㆍ보조금 지급 등의 다양한 방안을 통해 원주민 재정착률을 높이는 것을 의미한다. 
부천시뉴타운사업 관계자는 “도시재개발사업은 택지개발사업과는 달리 주민 참여와 협조가 필요한 사업임에도 불구하고 도시의 공공성과 사업의 투명성 확보를 이유로 대부분 기본계획과 절차를 공공에서 주도하고 있고 민간 참여는 사업주체가 결정되지 않은 상태(추진위원회 또는 주민협의체)에서 진행되고 있다”며 “그렇기 때문에 초기 계획단계에서부터 주민의견을 적극수렴하고 공공과 민간의 원활한 협의가 필요하다”고 전했다. 
뉴타운사업의 또 다른 논란거리는 공익성을 이유로 계획단계에서 민간의 의견이 반영되지 않은 채 공공 주도로 계획이 진행된다는 점이다. 이에 따라 사업의 실행단계에서 민간이 참여함으로써 공익적 성격의 사업부지에 제외되는 면적(기반시설부담)은 30%에 육박하며 순부담률은 100%이상 넘어서고 있는 실정이어서 민간의 부담이 가중되는 점이 큰 문제로 지적된 바 있다. 
익명을 요구한 부천시뉴타운사업 관계자는 “공공 성격의 사업비가 제대로 지원되지 못하고 민간에 부담되고 있다”며 “이 때문에 민간은 사업에 상당한 부담을 느끼게 되고 사업성 확보 측면에서도 불리하게 작용해 용적률 인센티브만으로는 개발에 소요되는 금전적 손해를 보전하기엔 턱없이 부족한 실정”이고 밝혔다.
이어 “차후 부천시뉴타운사업에서 국·공유지와 관련된 사업성 악화로 심각한 문제가 발생할 우려도 있다”며 “사회적 형평성을 고려해 민간의 사업에 공공이 해야 할 임대주택 정책을 강제적으로 도입함으로써 민간의 사업 참여를 힘들게 하고 사업에 참여하더라도 수익성을 보장받지 못해 민간의 역할이 위축되는 것도 문제”라고 지적했다. 
이에 따라 부천시뉴타운사업은 공공이 공익성을 가진 임대주택 공급을 책임지고 민간이 시장의 원리에 따른 분양주택의 효율적 공급을 통해 영역을 양자로 구분할 필요가 있다는 설명이다.
또 개발이익 환수 측면과 연계해 용적률 완화문제 등의 인센티브를 민간과 공공이 효율적으로 협의해 향후 나타날 수 있는 사업성악화 논란도 미연에 방지할 필요가 있다는 의미로 풀이된다.