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조합원 울리는 ‘재개발·재건축 감정평가’: 지분율과 비례율, 권리가액의 오해와 진실; 2012.04.02 10:56 입력 | 2012.06.13 18:45 수정

송윤창 기자 rknews@daum.net

재개발·재건축사업을 통해 조합과 개별 조합원이 얻는 개발이익이 얼마가 될 것인지를 파악하는데 있어, 정확한 종전자산 가치(원가개념)의 파악과 종후자산 가치(수입개념)의 예측은 매우 중요하다. 종전·종후자산 감정평가는 토지등소유자가 해당사업의 사업성을 예측하는데 결정적인 정보를 제공하므로, 관리처분계획수립을 위한 가장 중요한 사업절차다.
 
재건축과 재개발사업의 기본적인 감정평가방법은 동일하다. 다만, 주택재개발 사업은 ‘공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 토지보상법)이 적용되는 공익사업이다. 이에 반해 재건축사업은 민간사업이라는 점에서 감정평가 시 토지보상법 규정이 준용되지 않아, 종전·종후자산 감정평가의 의무성(강제성)이 없다는 점과 종전자산 평가 시에도 개발이익이 반영된다는 점에서 차이가 있다.
 
한편, 재개발·재건축 감정평가의 가장 중요한 기능 중 하나는 조합원간의 이해관계를 조정하는 것이다. 감정평가사는 종전자산평가를 통해 조합원의 권리가액을 공정하게 평가한다. 종후자산평가를 통해서는 조합원의 분양가를 평가하여 분담금 및 개발이익을 공정하게 배분하도록 하여 관리처분계획이 효율적으로 수립되도록 한다. 이 밖에도 감정평가는 절세·현금청산·수용절차 등 사업의 원활한 추진을 위해서도 필요하다.
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■ 재개발·재건축 감정평가의 종류
재개발·재건축사업추진을 위한 감정평가에는 1) 관리처분계획수립을 위한 종전자산과 종후자산 평가, 2) 정비기반시설의 무상양도 및 국공유지 매각평가, 3) 법인세(사업소득세) 절감을 위한 평가 등이 있다.
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‣ 종전자산 감정평가
종전자산평가는 향후 관리처분시 조합원권리가액 산정기준이 되기 때문에 가장 관심 있는 내용이다. 이때 유의해야 할 점은 종전자산 평가금액과 향후 조합원의 추가부담금을 결정하는 권리가액은 다르다는 것이다. 종전자산 감정평가에 있어 토지건물 면적확정은 대장으로 이루어지고 실측으로 이루어지지 않는다. 조합정관이나 정비사업 규약 등에 따라 원칙적으로 대장면적을 기준으로 하고, 예외적인 경우 실측을 하도록 하고 있다. 
 
이때 불법증축부분은 평가에 반영되지 않는다. 다만 미동의자 자산평가의 경우 실측을 통해 수용절차를 밟아야 하므로 불법증축부분이 어느 정도 평가에 반영될 수 있다. 하지만, 해당 토지등소유자는 조합원자격을 포기해야 하기 때문에 득실에 대한 정확한 계산이 필요하다. 
 
한편, 재건축사업은 재개발사업과 달리 미동의자 소유부동산에 대한 수용권행사가 아닌, 매도청구권을 행사해야 하므로, 적정한 개발이익이 반영된 객관적인 현 시가를 기준으로 하게 된다.(판례 95다38172) 이에 따라 형평성차원에서 적정한 개발이익을 반영하여 평가한다는 측면에서 재개발과는 다르다.
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‣ 종후자산 감정평가
종후자산평가는 종후자산이 가격시점 현재 착공 전 상태이므로 향후 평가대상 부동산이 적법하게 완성된 상태를 전제로 하여 행해지는 일종의 조건부 평가다. 각 조합원에게 배정할 신축 아파트의 경우 평형별∙층별∙향별∙동별 위치에 따라 그 가치가 상이하다. 이로 인해 배정 받는 부분에 따라 이해관계가 대립되기도 한다. 
 
이때 상대적으로 불량한 위치를 배정 받은 조합원의 반발이 거세게 된다. 또한 평형별∙층별∙향별∙동별 위치에 따른 가격 차이를 조합 임의로 하게 되면, 조합에 대한 불신이 커져 사업에 막대한 차질이 발생하게 된다. 관리처분계획수립에 있어서 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. 분양예정 자산 감정평가는 공동주택뿐만 아니라 상가 등 근린생활시설·판매·업무시설 등의 감정평가를 포함한다. 
 
이들 분양예정자산의 감정평가액은 조합원 분양가액 산정을 위한 기준이 된다. 재건축사업의 경우 분양예정자산의 감정평가가 임의사항(법제48조제6항)으로 규정하고 있으나 실무상 감정평가를 실시하고 있다.
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‣ 정비기반시설 등의 감정평가
가장 먼저 하게 되는 감정평가로, 무상귀속·무상양도 협의를 위한 것이다. 조합이 사업시행인가를 득하기 위해서는 무상귀속·무상양도목적의 감정평가서가 필요하다. 도시정비법 제65조에서는 새로 설치한 기반시설(도로·공원 등)은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에게 무상 귀속되도록 하고, 기존의 기반시설은 용도 폐지되면서 새로이 설치한 기반시설설치비용 범위 내에서 조합에게 무상 양도하도록 규정하고 있다. 
 
일반적인 실무에서는 용도폐지부분은 용도 폐지된 대지로 평가하고, 새로 설치할 기반시설은 현실적 이용 상황을 기준으로 평가한다. 이때 가격시점은 사업시행인가일을 정확히 알 수 없으므로 예정일을 기준으로 평가한다. 한편, 국·공유지비율이 높은 재개발·단독주택재건축사업의 경우, 정비구역안의 국·공유재산은 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 수의계약으로 매각·임대할 수 있다. 
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‣ 미동의자 자산평가
재개발·주거환경개선·도시환경정비사업에서 사업시행자는 정비 사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’ 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다. 이에 따라 타인의 재산권을 강제 취득할 수 있는 공용수용권이 부여된다. 
 
그러나 토지수용 및 사용이 감정평가사 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰해야 하는 등, ‘토지보상법’에 따른 엄격한 절차를 지켜야 하지만 현장에서는 이를 제대로 지키지 않는 경우가 비일비재 하다. 특히 감정평가업자선정에 있어 대통령령이 정하는 바에 따라 토지등소유자가 요청하는 경우, 도시정비법이 정한 2인의 감정평가업자 외에 ‘토지보상법 제68조에 따른 토지등소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있도록 규정’하고 있지만 현장에서는 지켜지는 예가 거의 없다.
 
재건축사업의 경우에는 매도청구를 위해 법원이 지정한 감정평가업자가 감정평가를 수행하게 된다. 이때 평가는 개발이익이 반영된 시가 평가를 하게 된다. 재건축사업은 공익성을 인정받지 못하는 민간사업이기 때문에 사업에 동의하지 않는다고 하여 강제 취득할 수 있는 법적인 근거가 없다. 반면, 재개발·도시환경정비·주거환경정비사업 등은 공공성이 인정되는 공익사업에 해당하므로 미동의자는 토지보상법에 따라 강제수용이 가능하다. 때문에 개발이익을 배제하여 보상평가하게 된다.
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‣ 조세절감을 위한 감정평가
재개발·재건축조합은 2003년 7월 1일부로 시행된 도시정비법의 규정에 의해 법인격을 갖는다. 이에 따라 사업소득에 대하여 법인세가 부과된다. 법인세(사업소득세)의 과표는 총수입금액(일반분양분주택 + 일반분양분 상가)에서 필요경비(토지비 + 공사도급금액 등)를 공제하여 산정하게 되는데 이때 필요경비 중 토지분은 별도의 평가금액이 없으면 즉 개별공시지가 금액을 적용한다.
 
특히 재건축의 경우 개발이익에 대한 반영문제 때문에 토지시장의 적정금액과 개별공시지가 사이에 상당한 차이가 발생하는 경우가 대부분이므로 적정 토지가격을 위한 종전자산 평가를 해야 법인세 과표 구간이 줄어들게 된다. 이 밖에 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 따른 재건축부담금산정, 소유자확인이 불가능한 토지 및 건물의 감정평가, 일반에게 공급하는 일반분양분 택지비 산정을 위한 감정평가 등이 있다.

■ 무상지분율과 비례율
재개발·재건축사업에서 해당 지역의 토지등소유자(조합원)들의 사업 참여여부를 가리는 첫 번째 기준은 ‘추가부담금(수익성)’이다. 추가부담금은 시공사와의 계약형태에 있어, 지분제를 주로 선택하는 재건축의 경우 ‘무상지분율’이라는 개념으로, 도급제를 선택하는 재개발·도시환경정비사업 등에서는 ‘비례율’이라는 개념으로 정리된다.
 
하지만 대부분의 경우 조합원들은 종전·종후자산에 대한 감정평가에만 관심을 가질 뿐, 추가부담금의 기준이 되는 ‘무상지분율’과 ‘비례율’에 대해서는 무지하다. 아예 관심조차 없는 경우가 대부분이다. 
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‣ 재개발·재건축 & 도급제·지분제
재개발·재건축 등 정비사업의 사업비 중 대부분(70%이상)은 시공자와의 계약에 따른 공사비이다. 따라서 시공자와의 계약방식은 향후 조합원의 추가부담금 산정에 있어 매우 중요하다. 조합과 시공자간 계약방식은 크게 ‘지분제’, ‘도급제’ 두 가지로 나뉜다. 이 중 ‘지분제’의 방식은 주로 재건축사업의 경우에 채택이 되고, ‘도급제’방식은 재개발·도시환경정비사업 등에 채택이 된다.
 
이때 각각의 계약방식에 따른 개별조합원의 사업상 수익성을 따지는 기준은 지분제의 경우 ‘무상지분율’, 도급제의 경우 ‘비례율’이라는 개념으로 정리된다. 사업장의 위치 및 사업방법, 주택시장의 상황 등에 따라 각각의 계약방식에 따른 수익성은 크게 차이를 나타내게 된다.
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‣ 재건축과 ‘무상지분율’
무상지분율은 지상 건축물의 가치차이를 고려하지 않은 재건축 사업을 땅지분비율로만 접근한 단순한 개념으로, 재건축사업을 통하여 얻어지는 대지 및 건축시설의 총 추산액(총분양수입)에서 총사업비를 뺀 사업이익(개발이익)을 평당분양가로 나누어 환산된 무상지분면적(개발이익면적)을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말한다. 
 
무상지분율 계산식
대지면적 × 용적률 × 평균분양가 = 총수입
공사비 + 부가가치세 + 제경비 = 총지출
총수입 - 총지출비용 = 개발이익
개발이익 ÷ 평균분양가 = 개발이익 평수(전체 무상지분면적)
(개발이익평수 ÷ 대지면적) × 100 = 무상지분율
 
이렇게 산정된 무상지분율을 가지고 조합원의 권리금액(무상지분금액)을 산정하게 되는데, 자신이 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 면적이 계산된다.
 
예를 들어 대지지분이 37.29㎡(이하 11.31평)이고 무상지분율이 128.15%인 조합원이 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 계산해 보면, 11.31 × 1.2815 = 14.49평(47.817㎡)이 된다.
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‣ 재개발과 ‘비례율’
도급제방식의 경우, 대부분의 사람들은 조합원의 종전평가금액이 높으면 자신의 권리가액이 높아 분담금이 적어진다고 생각한다. 그래서 재개발·재건축사업장들에서 종종 조합원들이 자신의 종전자산에 대한 평가금액을 놓고 조합과 다투는 경우를 목격하게 된다. 그런데 종전자산에 대한 감정평가를 높게 책정한다고 해서 과연 조합원의 권리가액이 높아질까?
 
개발이익율 이라고도 말하는 비례율은 위에서 살펴 본 지분제방식에서의 무상지분율과 같은 개념이다. 지분제방식의 경우, 무상지분율이 높을수록 조합원의 부담이 적어지게 되는 것을 살펴보았다. 같은 이치로 도급제방식의 계약에 있어서도 비례율이 높을 수록 조합원부담금이 낮아지게 된다.
 
비례율은 재개발사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 전체 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.
{비례율 = [(총분양수입 - 총사업비) ÷ 총종전평가액] × 100}%
 
이때 감정평가금액(재산평가액)은 개별 조합원이 소유하거나 점유하고 있지 않은 국가나 지자체 소유의 국·공유지 불하대금을 조합원 수로 나누어 가구당 균등하게 배분한 금액을 더한 것이다. 이 균등 배분액은 같은 국·공유지이면서 조합원들이 점유하고 있는 국·공유지 불하대금과는 구별되어야 한다.
[감정평가액(재산평가액) = 대지평가액 + 건물평가액 + 균등배분액]
 
‣ 권리가액과 추가부담금
조합원의 실제자산 가치를 나타내는 권리가액은 재건축사업에 있어서 무상지분액과 같은 개념이다. 비례율에 조합원개인의 지분에 대한 재산평가액을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이 된다. 
[권리가액 = 감정평가액(재산평가액) x 비례율]이다.
 
최종적으로 토지등소유자가 사업에 참여할 것인지 여부를 결정하게 될 조합원추가부담금은 조합원분양가에 조합원의 권리가액을 뺀 금액이다.
[추가부담금 = 조합원분양가 - 권리가액]
 
도급제 방식에서 가장 중요한 것은 개별조합원 재산의 감정평가금액이 아니라, 추가부담금이다. 대부분 감정평가금액이 높으면, 권리가액이 늘어나고, 따라서 조합원 추가부담금이 줄어드는 것으로 착각하게 된다. 그런데 과연 그럴까?
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‣ 감정평가의 진실
감정평가는 개별소유자의 자산에 대한 평가인 동시에 재개발사업구역 내 모든 소유자들의 자산의 형평성을 고려한 평가가 되는 것이 원칙이기도 하다.
그렇다면, 감정평가금액을 높였을 때, 과연 권리가액이 늘어날까?
다시 살펴보자. {권리가액 = 감정평가금액 × 비례율 = 감정평가금액 × [(총분양수입 - 총사업비) ÷ 총종전평가액]} 이다.
 
위의 산식을 보면, 조합원 개인의 감정평가금액이 늘어난다는 것은 다시 말해 조합전체의 총 종전평가금액이 늘어난다는 것과 같은 말이다. 개별조합원의 감정평가금액을 높이게 되면 덩달아 조합전체의 총종전평가금액이 늘어나 그만큼 비례율이 낮아지게 된다. 다시 말해 감정평가금액과 비례율은 반비례의 관계에 있는 것이다.
 
예를 들어, 땅 66㎡(이하 20평)에 용적률 200%를 적용받은 사업이라면, 그 땅에 지을 수 있는 건축연면적은 132㎡(이하 40평)이 된다. 거기에 40평 아파트의 주변시세는 평당 700만원, 공사비와 각종 간접비를 합친 사업비는 500만원이라고 가정해보자. 
 
감정평가액이 평당 800만원, 400만원, 200만원이라고 가정한 후 각각에 따른 비례율과 권리가액을 구해보자. 이때 비례율은 감정평가금액이 800만원인 경우 50%, 400만원인 경우 100%, 200만원인 경우 200%가 나오게 된다. 이를 각각의 감정가액에 비례율을 곱한 조합원 최종 재산가액으로 보면, 똑같이 8000만원으로 계산된다.
 
결국 총량적인 측면에서 볼 때, 감정평가금액이 늘어나면 비례율이 낮아져 조합원의 권리가액에서의 차이가 발생하지는 않게 된다. 감정평가금액이 높으면 조합원의 추가부담금이 줄어들 것이라는 생각은 재개발·재건축사업에 있어 흔히 빠질 수 있는 착각인 것이다.