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전재련 2010년 정규교육 힘찬 '발걸음' 시작: 탄탄한 전문 강사진…교육비용은 ‘무료’; 2010.03.10 11:25 입력 | 2010.03.10 15:49 수정

홍순재 기자 loving9417@gmail.com

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전국재개발재건축연합회(이하 전재련)이 2010년 정규교육의 대장정을 시작했다. 지난 4일 오후 2시부터 시작된 첫 교육은 총 7개월 동안 진행되며 무료로 진행된다는 점에서 수강생들로부터 긍정적인 평가를 받았다. 기존 이론중심에서 벗어나 실제사례를 중심으로 한 실속형 교육을 지향하고 있기 때문이다.
 

1강의 : 고려감정평가 류점동 대표

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◆ 사업성분석과 감정평가 
▲ 사업성 분석의 정의 = 주택재건축 또는 재개발 정비사업에서의 사업성분석이란, 사업이 진행되는 동안 발생하는 예상수익과 지출비용을 합리적으로 추산해 사업전체의 수익과 비용규모 등을 판단해 사전에 사업결과를 예측하는 것을 말한다. 아울러 각 조합원들이 부담해야 할 예상 분담금을 초기에 합리적으로 추정해 정비사업에 대한 조합원들의 신뢰성을 확보하고 이해를 높여 원활한 사업진행을 도모하기 위한 방편으로 작용하게 된다.
 
▲ 주요쟁점 = 사업성분석에서는 사업조건의 파악과 기술적 검토가 함께 이뤄진다. 주요 쟁점으로는 △예상되는 종전, 종후자산 평가금액의 예측 및 그 산정방식의 이해 △사업시행 전반에서 발생하는 각종 외주계약관계의 내용 및 타 사업장에서 시행되고 있는 일반적인 계약금액의 현황 △정비사업조합의 사업여건 및 특성에 따른 비용발생조건 파악 △사업소요기간의 합리적인 추정과 이 기간에 따른 비용산출 △각종 산출요소의 분석을 위한 기술적 엔지니어링 노하우가 이에 속한다.
 
▲ 사업성분석 필요성 = 사업성분석이 정비사업에서 필요한 이유는 먼저 법적으로 도시 및주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행령 제 26조에 의거, 조합설립인가 신청을 위한 동의서 징구시 토지 등 소유자가 부담해야 할 개략적인 비용 분담에 관한 내용이 반드시 동의서상에 기재되야 하는 바, 이 부분을 소홀히 해 조합설립을 한 이후에 조합설립무효소송에서 자유로울 수 없기 때문이다.
 
사전에 정밀한 사업 분석을 통해 조합원의 분담금을 합리적으로 알림으로 사업반대자들의 무책임한 유언비어 등을 차단해 조합의 분쟁을 감소시켜 원활한 사업진행을 도모할 수 있다. 비용도 절감되는 장점 역시 가지고 있다. 사업성 분석을 토대로 작성된 자료를 바탕으로 조합원 예상 분담금을 통지해 조합원들의 사업이해도를 한층 제고시켜줄 수 있다. 또한 조합설립동의서 징구기간을 감소시키며 아울러 동의서 징구요원(=OS요원)의 투입비용을 절감시킬 수 있다.
 
▲ 사업성 분석 방법 = 사업성분석은 조합 내(협력 정비사업용역사)에서 자체적으로 진행하는 자체분석과 외부의 전문기관을 통해 진행하는 외부전문분석으로 나눌 수 있다. 자체분석의 경우 비용측면에서 조합에 경제적이나 외부전문기관에 비해 분석결과에 대한 조합원들의 신뢰도가 다소 낮아지는 경향이 있다. 또한 예측치가 벗어날 경우 조합원들의 민원이 조합집행부로 야기되고 이 경우 조합집행부 등에서 직접 그 해명을 해야 하는 어려움이 있다.
 
그러나 외주전문기관에 의한 분석은 재개발․재건축 사업에서 발생할 수 있는 종전 및 종후 자산가격과 각종 비용 등을 신뢰성있는 자료를 바탕으로 객관적이고 중립적인 입장에서 합리적으로 조합원들에게 제시해 사업의 이해도 및 자료의 신뢰성을 높일 수 있다. 또한 향후 시장상황 등의 변화로 인해 예상액과 실 집행액의 차이가 발생 시 외부전문기관이 이를 분석해 해석함으로써 조합집행부가 비난의 대상이 되지 않는다.
 
▲ 내용 및 형식 = 사업성 분석은 현재의 가장 합리적이고 추정 가능한 각종자료를 활용해 수 년 후의 미래가치를 추정 분석하는 것이다. 이는 현재시점의 전제된 조건이 일정기간 유지된다는 가정 하에 그 가치를 가지게 됨으로 이러한 외부조건들이 단기간에 예측범위를 벗어날 경우, 분석결과는 실제와 상이할 수 있다는 것을 사전에 인지해야한다.
 
사업성 분석의 내용에는 △조합원 재산의 종전자산 평가액 및 추정액 산정 △종후자산평가액 추정액(조합원분양분, 일반분양분, 임대아파트매각분 등 모두 포함)산정 △시공비 등 직접공사비 추정 △각종 부대비용 추정 △비례율산정 △권리가액도출 △각 평형별 입주 시 예상분담금 추정 등의 내용이 포함된다.
 
▲ 활용방안 = 사업성 분석에 대한 내용을 조합원들이 가장 궁금해하는 내용중의 하나다. 이 때문에 조합설립동의서 징구 시 이를 제시함으로 조합원들에게 사업내용의 이해를 높여 조합동의율 상승에 효과적으로 작용하게 된다. 실제 사업성분석이 불분명함에 따라 조합창립총회 또는 조합설립단계에서 조합원들의 불만과 일부 다른 목적이 있는 이들에게 송사의 빌미를 제공하는 경우가 많다. 
 
그러나 이러한 분석자료를 토대로 동의서징구 요원들을 사전 교육함으로서 동의서 징구과정에서의 불필요한 오해소지를 차단할 수 있다.
 
 


2강의 : 법무법인 정률 김학성 변호사

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◆ 법적분쟁의 유형과 대응방안
재개발․재건축 사업을 진행하다보면 다양한 법적 문제로 연결되는 경우가 많다. 물론 조합 및 추진위의 잘못으로 소송으로 진행되는 경우도 있으나 반대파에서 어떠한 목적을 이유로 소송을 진행하는 경우도 있다. 지피지기(知彼知己)면 백전백승(百戰百勝)이라는 말이 있다. 이에 각 단계별로 어떠한 법적분쟁이 발생됐는지 알면 그 부분을 조심하게 되고 이에 대한 전략도 세울 수 있을 것이다.
 
▲ 추진위단계에서 선정한 시공사 문제 = 추진위원회 단계에서 발생하는 법적분쟁에는 추진위가 체결한 가계약에 따른 조합의 본 계약 체결의무와 추진위가 선정한 시공사 선정계약의 효력에 대한 소송이 많다.
 
가계약 문제에 대해서는 우선 법에서는 ‘재개발사업을 위한 공동시행자의 선정 및 공사도급 본 계약의 체결은 재개발 조합, 조합원총회의 고유한 권한’이라고 명시돼있다. 추진위원회가 주민총회의 시공사 선정결의에 따라 건설회사가 공사도급 가계약을 체결했다 하더라도 재개발조합이나 그 조합원총회가 반드시 위 가계약에 구속돼 가계약한 건설회사에 대해 본 계약 체결의무를 부담할 필요는 없다는 것이다.
 
추진위원회가 선정한 시공사 선정은 원칙적으로 무효이며, 조합설립 후 추인 받더라도 이는 무효로 처리된다. 그러나 지난 2006년 8월25일 도시정비법 개정 이전에는 이를 유효하다고 판시한 사례도 있다. 
 
▲ 조합설립 시 비용분담 명시 = 조합의 설립 및 인가단계에서 가장 많이 발생하는 법적분쟁은 바로 조합설립동의서의 비용분담에 관한 사항을 구체적으로 명시하지 않은 하자로 소송이 진행되는 경우다. 
 
‘비용분담에 관한 사항’은 재개발사업구역 내 토지 등 소유자들로 하여금 자신들이 어느 정도의 비용을 투입해 신축된 건물 중 어느 정도 규모의 건물을 소유할 수 있는지 여부에 관한 기초 정보를 제공함으로써 재개발사업에 참가할 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 가장 중요하고 본질적인 사항이다. 따라서 도시정비법 외 관련법에서는 비용분담에 관한 사항이 누락된 동의서는 그 효력을 인정할 수 없고 이를 기초로 한 조합의 설립인가는 위법하다고 명시하고 있다.
 
그러나 도시정비법에서는 조합설립인가 후 시공사를 선정하도록 규정하고 있어 조합설립인가 시까지의 공사비를 확정할 수 없을 뿐만 아니라, 사업 진행과정에서 설계가 변경되거나 비용이 증가되는 등의 어려움이 있을 수밖에 없다. 
 
따라서 조합설립 당시 비용분담에 관한 사항 등을 구체화하기에 현실적인 어려움이 있을 수 있기 때문에 비용분담에 관한 사항을 확정하는 대신 대강의 분담액이나 산출 기준으로 대신할 수 있다. 
 
이러한 경우에도 분담액 또는 산출기준은 사업 실행 단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 또는 장차 사업에 참가할 경우에 그 비용을 어떻게 분담할 것이지를 예측할 수 있을 정도로는 구체적이어야 한다고 법원을 보고 있다.
 
▲임원해임총회 = 조합의 임원을 해임하는 총회에서도 법적분쟁이 자주 발생한다. 특히 해임청구권을 본안으로 하는 직무집행정지 가처분이 가능한지에 대한 분쟁이 많다.
 
사단법인의 성격을 갖는 조합의 구성원이 법원에 대표자를 해임해 줄 것을 청구하거나 대표자의 직무를 정지해 줄 것을 청구하는 경우 단체 내의 분쟁은 원칙적으로 자율적 해결이 바람직하다. 하지만 분쟁이 극심하면 법원이 분쟁을 조정하고 해결하는데 다음과 같은 요건을 충족해야 한다.
 
첫째, 대표자가 직무상 부정한 행위를 저질렀고, 이로 인해 조합에 내분이 초래되고 존립이 위태로워져서 그 설립목적을 달성할 수 없게 되거나 그 부정행위로 인해 그 조합 또는 조합의 구성원에게 현저한 손해가 발생할 우려가 있어야 한다.
 
둘째, 조합의 정관 등에 의해 대표자를 해임하거나 직무를 정지할 수 있는 절차가 존재하지 않거나 또는 그러한 절차가 있어도 그에 따른 해임 등이 현저히 곤란한 경우가 있어야 한다.


 
 
/미니 인터뷰/ 오병천 전국재개발재건축연합회 회장

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지난 4일 ‘2010년 정규교육’의 첫 강의를 성공적으로 개최한 전국재개발재건축연합회(이하 전재련). 올해 3회차에 들어가는 이번 교육을 앞두고 오병천 전재련 회장의 포부는 남다르다. 실무중심 적이고 오늘 배운 것을 직접 활용할 수 있는 교육의 장을 만들겠다는 것. 

 
●…첫 교육이 성공적이다
우선 전재련이 매년 개최하는 교육사업에 많은 관심을 가져주셔서 감사드린다. 처음 전재련에서 교육사업을 준비하고 추진하게 된 계기는 대부분의 많은 사업장을 관리하는 조합 및 추진위원회의 임원들이 사업전반적인 내용을 인지하지 못한다는 문제가 많은 곳에서 제기됐기 때문이었다.
 
이에 대해 전재련에서는 항상 무엇이든 사회에 봉사하며 어려운 재개발․재건축 사업을 성공적으로 추진할 수 있도록 도와드릴 수 있는 방안을 모색하고 있는 가운데 이같이 교육사업을 추진하게 됐다. 그리하여 이번 교육도 모든 것이 무료로 진행되며 실무중심적이고 생생한 강의를 만들기 위해 최선을 다 하겠다.

 
●…벌써 교육사업이 3년차에 들어섰는데
교육이 진행된지 벌써 3년이라는 시간이 흘렀다. 처음에는 쉽지 않은 결정이었다. 무료로 진행하는 교육사업이다보니 예산을 결정하는 등 어려움이 많았다. 
 
그러나 전재련에서 활동하는 모든 정책위원과 한마음으로 사업을 추진하고 있어 교육사업은 계속 진행될 것이다. 
 
이번 교육도 마찬가지로 추진위, 조합이 업무계약을 체결하게 되는 과정에서부터 조합의 청산까지 모든 분야에 대한 교육이 준비돼있다. 올해 2010년 교육도 참여한 추진위, 조합관계자분들이 유익한 교육의 장이 되기를 희망한다.
 

●…앞으로의 계획은
우선 전재련에서 가장 핵심사업으로 발전시키고 있는 교육산업에 역량을 총 동원 할 것이다. 강사의 선임부터 교육의 마무리 단계까지 모든 것을 회장을 포함 전재련 임원들이 노력할 것이며 교육산업을 토대로 재개발․재건축 사업을 한단계 성장하는 동력을 만들 수 있도록 노력하겠다.
 
홍순재 기자 loving9417@gmail.com