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순환정비방식 세입자 처리, 일반 재개발과 차이 커: ■단대,중3구역 소송이 불거진 원인은; 2011.08.02 14:28 입력

손동후 기자 sondh@rknews.co.kr

성남의 단대구역과 중3구역에서 세입자 보상과 관련, 순환용 주택(이주 단지) 제공과 주거이전비 지급과 같은 문제가 불거진 것은 성남시가 양 구역을 개발함에 있어 순환정비방식이라는 독특한 방식을 선택했기 때문이다. 
 
순환정비방식에 대한 규정은 도시 및 주거환경정비법 제35조에 근거를 두고 있다. 주거환경정비·재개발·재건축 시 시행자가 사업을 원활히 하기 위해 구역 내 실제 거주하는 주택의 소유자들이 공사 기간 동안 거주할 수 있는 이주 단지를 만들어 순차적으로 정비하는 방식이다. 이를 위해 정비구역 안팎에 주택을 새로 건설하거나 이미 지어진 곳을 확보해 이주 주민들의 임시 거주처로 사용한다. 
 
다시 말해 정비구역을 A, B, C, D 등 4개로 나눴을 경우 이주 단지(E)를 마련한 뒤 A를 E로 이주시키고 정비사업을 시행한다. 사업 완료 뒤 E에 이주했던 A의 소유자들이 옮겨오면 B의 소유자를 E로 이주시키는 방법으로 진행하는 순차적인 정비방식을 뜻하는 것이다.
 
이때 이주 단지 즉 순환용 주택에 임시로 거주하는 자가 정비사업이 완료된 후에도 계속 거주하기를 희망하는 경우 이를 분양하거나 임대할 수 있다. 이 경우 순환용 주택은 인가받은 관리처분계획에 의해 토지등소유자에게 처분된 것으로 본다. 도시정비법 시행 초기에 순환용 주택에는 소유자만 이주가 허용됐으나 이후 법이 개정돼 세입자도 이주가 가능해졌다. 
 
성남시가 순환정비방식을 도입했던 이유는 세입자 대책 때문이었다.
2004년 12월 성남시가 작성한 <수정·중원구 도시정비사업 추진 방안에 대한 워크숍 개최 결과 보고>라는 문건에 따르면 ‘성남시는 세입자가 가옥주보다 약 2배 이상 많기 때문에 세입자의 수용 문제가 제일 중요함. 정비사업의 사업시행자는 주민이 선택할 수 있는 우선권이 있지만, 기성시가지의 특성상 세입자 이주 대책 없는 사업 추진은 불가능할 것으로 판단됨’이라고 명시돼 있다.
 
또 ‘세입자용 임대주택 확보 기준과 2000가구 이상 개발 시 순환정비방식을 의무화 하는 등의 성남시 방침을 제시하면, 사업시행자 선정은 정리할 수 있음’이라고 밝히고 있다.
 
이 밖에 ‘정비사업 후 저소득층 생활자의 근거지 상실이 예상되는 만큼 세심한 배려와 대책 마련은 물론 정비 방향이 공공 주도의 도시 관리 차원에서 제시돼야 할 것임’이라고 총평을 해 성남시만의 특수한 상황을 고려한 것임을 나타냈다.
 
당시 성남시 정비기본계획(안)에 따르면 전체 세입 가구 4만4697가구 중 구역 내 재정착이 가능한 세입자는 약 23.5%(1만485가구)이다. 이에 따라 기본계획에서는 구역 내 재정착이 불가능한 세입자를 위해 이주 단지 확보가 필요하다고 밝혔다.
 
이에 따라 중3구역은 성남시 중원구 일대 4만217㎡에 대해 2006년 1월 16일 정비구역으로 지정됐고 같은 달 24일 옛 대한주택공사가 사업시행자로 지정·고시됐으며 2007년 3월 13일 사업시행인가가 고시됐다.
 
또 단대구역은 2005년 11월 7일 구역지정을 받았으며 같은 달 24일 사업시행자로 옛 대한주택공사가 사업시행자로 지정·고시됐으며 2007년 9월 21일 사업시행인가가 고시됐다.
 
이후 세입자들은 각 구역 내 주거용 건축물에 거주하다가 각 사업의 시행으로 다른 곳으로 이주해야 했다. LH공사는 사업이 시행되는 동안 거주할 수 있도록 성남시 중원구 내에 임대아파트를 건립해 세입자 등에게 제공했다.