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압구정 재건축 밑그림 어떻게 그려질까?: 서울시 계획안에 주민 찬반 갈려…民官 접점 찾기가 ‘관건’; 2011.06.22 16:27 입력 | 2011.06.22 16:38 수정

정훈 기자 jh25@rknews.co.kr

<IMG style="MARGIN: 4px 0px 4px 8px; WIDTH: 381px; HEIGHT: 318px" height=209 src="/PEG/13087273477503.jpg" width=700 align=right>[도시재생신문 정훈 기자] 강남 재건축의 ‘핵(核)’으로 꼽히는 압구정동 개발 관련 논의가 활발해지고 있다. 현재 개발 방식은 재건축 쪽으로 기울어진 상황. 그러나 이를 두고 주민 간 찬반 의견이 대립하고 있는 데다 소형ㆍ임대주택 건설, 기부채납 비율 등을 놓고 민관(民官) 갈등 조짐마저 보이고 있어 귀추가 주목된다.
 

일단 개발에 대한 기본적인 공감대에는 별다른 이견이 없는 것으로 파악됐다. 10년 전부터 개발 논의가 이뤄져 왔던 지역인 데다 ▲인근 논현동 경복아파트와 대치동 청실아파트가 관리처분 단계에 돌입하면서 하반기 이주를 앞두고 있으며 ▲최근 서초구 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구가 안전진단을 통과하면서 시장의 관심이 마지막 남은 압구정동 개발에 쏠리고 있기 때문이다.
 

하지만 개발 방향에 대한 민관의 생각은 ‘동상이몽’이다. 특히 최근 서울시가 1:1 재건축 방식의 개발 계획안을 제시하면서 논란에 불이 붙었다.
 

업계 관계자 A씨는 “그동안 시(市)의 입장이 ‘재건축을 하려면 소형ㆍ임대주택을 건립해야 한다’는 것이었던데 비하면 이번에 제시된 1:1 재건축 계획안은 전향적”이라면서도 “하지만 강남의 노른자위 땅에 일반분양분이 거의 나오지 않는 1:1 재건축을 하라는 것 사실상 사업을 하지 말라는 것과 같다”고 지적했다.
 

A씨 생각에 동조하는 주민들은 소형ㆍ임대주택을 짓더라도 일반분양분이 나오는 게 낫다는 입장이다. 아울러 이들은 주민 부담을 낮추기 위해 소형ㆍ임대주택 건립 비율을 완화해야 한다고 주장했다.
 

A씨는 “서울시가 제시한 계획안이 새로운 내용도 아닐뿐더러 압구정동에서 일반분양분 없이 재건축을 하라는 것은 사업을 하지 말라는 얘기”라며 “당국이 소형ㆍ임대주택을 ‘전가의 보도’처럼 휘두르다가 상황이 여의치 않자 1:1 재건축을 제시했으니 이는 주민들의 재산권을 침해하는 행위”라고 주장했다.
 

그는 이어 “일반분양분 없이 개발하려 했다면 진즉에 리모델링을 사업 방식으로 채택했을 것”이라면서 “그럼에도 불구하고 리모델링이 아닌 재건축을 추진하려고 하는 주된 이유가 일반분양을 통한 주민 부담 경감인데 이를 하지 말라는 것은 그냥 지금 이대로 살라는 것과 다름없고, 이는 주민들의 사업 추진 의지를 꺾는 것”이라고 토로했다.
 

일반분양 없이 1:1 재건축을 통해 사업을 진행하면 가구당 최소 2억~3억 원의 추가부담금이 예상되는 데다 상당한 수준의 기부채납까지 해야 해 주민의 경제적 부담이 크다는 게 주된 이유로 꼽힌다.
 

주민들은 서울시 안(案)을 수용하느니 소형ㆍ임대주택을 짓더라도 일반분양을 할 수 있도록 하는 방향으로 사업을 추진해야 한다고 입을 모은다. 아울러 이 방식으로 사업을 추진하더라도 소형ㆍ임대주택 건립 비율을 완화하든지 기부채납 비율을 낮춰야 한다고 강조한다.
 

그러나 이것이 특혜 논란을 야기할 수 있다는 이유로 당국의 고민도 깊어질 전망이다. 이에 따라 업계 관계자들은 관련 논쟁이 지속될 것으로 예상하고 있다.
 

업계 관계자 S씨는 “당국의 입장에서 강남 재건축과 관련한 행정은 잘해야 본전이고 못하면 거센 역풍을 불러일으키는 일”이라며 “비(非) 강남 지역 주민들의 눈에는 강남 지역 자체가 정책적 배려와 특혜로 탄생한 지역인데 재건축에까지 특혜를 주는 듯한 인상을 풍기게 되면 이에 대한 불만은 자칫 정권에 대한 반발로 이어질 수 있어 부담이 될 것”이라고 말했다.
 

이와 반대로 1:1 재건축 계획안을 지지하는 목소리도 없지 않다. 이유는 크게 두 가지다. 하나는 부촌(富村) 이미지를 지키기 위한 일종의 ‘진입 장벽’ 차원의 성격이 짙고, 다른 하나는 높은 분양가에 따른 수요 미흡이란 ‘현실론’이 자리 잡고 있다.
 

압구정동은 개발 당시부터 지금까지 대표적인 부촌으로서의 위상을 지키고 있다. 이러한 상황에서 개발을 한답시고 소형ㆍ임대주택을 늘리게 되면 주민 수가 늘어나고 주거 환경 개선이란 당초 취지와 다르게 외려 주거 환경을 열악하게 만든다는 게 첫 번째 이유의 주요 논리다.
 

이러한 생각을 갖고 있는 주민 입장에서는 1:1 재건축을 통해 일종의 ‘진입 장벽’을 만들 수 있고 이를 통해 ‘압구정’이 갖고 있는 부촌 이미지를 유지할 수 있다.
 

자칫 계층 간 갈등을 불러올 수도 있는 ‘진입 장벽’론(論)과 달리 ‘현실론’은 3.3㎡당 5000만 원을 넘길 것으로 예상되는 이곳의 분양가를 고려할 때 소형ㆍ임대주택을 짓더라도 수요가 미약할 것이라는 게 핵심이다.
 

소형ㆍ임대주택의 주(主) 수요층이 상대적으로 경제력이 약한 계층이거나 1~2인 가구라는 점은 이러한 주장에 설득력을 더한다. 2011년 6월 현재 전용면적 162㎡짜리 압구정 현대아파트(1ㆍ2차)의 매매가격은 21억5000만 원이다. 3.3㎡당 가격이 4380만 원에 달한다. 이를 적용해 국민주택 규모인 85㎡의 분양가를 단순 추정해 봐도 11억 원이 훌쩍 넘는다는 것을 알 수 있다. 주민들은 과연 소형 주택에 이 정도 가격을 지불하고 입주할 수 있는 가구가 얼마나 될지 회의적이라는 주장을 편다.
 

이 밖에 ▲대지지분이 작으면서 중대형 주택이 대부분인 점 ▲대단지라 건축비 절감이 가능하다는 점 ▲일반분양을 하더라도 비용 발생이 불가피하므로 차라리 가구당 전용면적을 조금씩 늘리는 쪽이 낫다는 점 등도 현실론자들의 논리를 뒷받침하고 있다.
 


◆관건은 공공기여율 낮추기?!=사업 방식을 놓고 벌어지는 주민 갈등에 대해 업계 관계자들은 기시감을 느끼고 있다. 한 업계 관계자는 “현재 사업 방식이 재건축 쪽으로 기울었으나 이 일대에서는 오랫동안 사업 방식을 놓고 주민 간 의견 대립이 존재해 왔다”며 “압구정 현대아파트만 하더라도 주민들이 재건축파(派)와 리모델링파로 갈려 고소ㆍ고발이 난무하고 양측의 충돌로 경찰까지 출동하는 촌극이 빚어지기도 했다”고 전했다.
<IMG style="MARGIN: 4px 0px 4px 8px; WIDTH: 380px; HEIGHT: 300px" height=285 src="/PEG/13087273912341.jpg" width=700 align=right>

사업 방식을 놓고 벌어지고 있는 의견 대립은 해묵은 과제란 얘기다. 이에 따라 업계에서는 압구정 일대 개발의 관건은 사업 방식보다는 25%에 달하는 공공기여율을 낮추는 데 달려 있다고 보고 있다.
 

이러한 인식에는 이 일대가 도로 등 기반시설이 양호한 ‘강남’이라는 점과 서울의 대표적인 ‘고밀도아파트지구’라는 점이 자리 잡고 있다. 고밀도아파트지구란 서울시내 대규모 아파트 단지 가운데 10~15층짜리 중층 아파트가 들어선 지역으로, 지난 1976년 처음 지정된 이후 3차례에 걸쳐 13개 지구가 고밀도아파트지구로 지정됐다.
 

13개 지구는 ▲잠실 ▲서초 ▲반포 ▲여의도 ▲청담ㆍ도곡 ▲서빙고 ▲이수 ▲가락 ▲압구정 ▲원효 ▲이촌 ▲아시아선수촌 ▲암사ㆍ명일지구 등이다. 총면적 1220만 ㎡에 141개 단지 8만4000여 가구가 들어서 있다.
 

압구정동이 교통 등이 편리하고 교육 여건이 좋은 강남 한복판인 데다 중층 아파트가 들어서 있어 이곳을 개발하기 위해서는 현실적으로 재건축밖에 방법이 없다는 얘기. 다만 세부적으로 통상적인 재건축을 할 것인지, 이 경우 현행법에 따라 의무적으로 지어야 하는 소형ㆍ임대주택 비율을 타(他) 단지와 똑같이 적용할 것인지, 만약 의무 건립 비율을 완화해 줄 경우 여기서 비롯되는 형평성 논란은 어떻게 잠재울 것인지 등은 숙제로 남는다.
 

1:1 재건축으로 확정해 개발한다고 해도 문제는 있다. 가장 먼저 비용 부담을 우려하는 주민들을 어떻게 설득할 것인지, 소형ㆍ임대주택 논란에서 자유롭다고 해도 높은 공공기여율에 대한 부담이 여전히 존재하는 만큼 이를 어떻게 처리할 것인지 등도 고민거리다.
 

전문가들은 결국 압구정 일대를 개발하려면 재건축으로 하되, 특혜 시비를 차단해야 하는 관(官)과 원주민 재정착률 제고를 위해 경제적 부담을 최소화해야 하는 민(民) 사이의 접점을 찾는 것이 관건이라고 보고 있다.
 
 

市, “소형 건립 대신 1:1재건축 하라”
주민, “기부채납하고 용적률 인센티브 받자”
“줄 건 주고 … 차라리 초고층 개발이 낫다”



 
서울시는 최근 ‘압구정(동) 전략정비구역 개발 계획안’을 발표했다. 시(市)는 이를 토대로 이달 중 지구단위계획을 확정ㆍ발표하고 주민설명회를 가질 계획이다. 아울러 연말까지 도시ㆍ건축공동위원회 심의 등 관련 절차를 거쳐 지구단위계획을 고시할 계획이다. 시 계획대로 진행될 경우 이르면 내년부터 재건축이 시작될 수 있을 것으로 보인다.
 

시(市)에 따르면, 압구정 전략정비구역(지난 2009년 지정)은 초고층 아파트와 녹지, 문화시설이 공존하는 ‘그린 빌리지(Green Village)’로 개발된다. 현재 평균 용적률 198%, 평균 15층인 아파트는 평균 용적률 336%를 적용해 최고 50층, 평균 40층 규모의 초고층 아파트로 재건축된다.
 

개발은 3개 구역으로 나뉘어 추진된다. ▲1구역은 현대백화점 뒤쪽의 현대11ㆍ12차 등 5개 단지 ▲2구역은 현대1~7차 등 10개 단지 ▲3구역은 한양1~8차 등 9개 단지가 포함된다. 현대고등학교 등 8개 학교와 현대ㆍ갤러리아백화점 등은 보존된다.
 

시는 용적률을 300% 이상으로 올려주는 대신 전체 부지 면적 중 25%를 공공에 기여하도록 할 계획이다. 새로 짓는 아파트는 한강까지 연결되는 보행 녹지축 5곳과 갤러리아백화점에서 한강을 가로질러 뚝섬 서울숲을 잇는 길이 1㎞의 보행교를 건설하는 방안도 포함됐다. 1구역 뒤쪽 올림픽대로는 일부 지하화한다.
 

이번 계획안에서 주목되는 부분은 소형ㆍ임대주택 건립 의무가 면제될 수 있다는 점이다. 현행법에 따르면 재건축 시 가구 수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택으로 짓는 것을 포함해 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 지어야 한다.
 

압구정동에 위치한 아파트는 중대형으로만 구성돼 있다. 소형 주택을 60% 이상 지으면 종전보다 작은 집에 입주하는 경우가 생길 수 있어 재건축을 반대하는 주민이 많다.
 

시는 이 문제를 해소하기 위해 종전 주택의 면적 증가가 10% 이내인 ‘1:1 재건축’을 추진하면 소형평형 건립의무 비율 적용을 배제하는 방안을 제시했다. 이 경우 가구 수는 1만335가구에서 1만2000여 가구로 소폭 증가에 그친다.
 

서울시 관계자는 “압구정지구의 경우 기존 주택이 중대형으로만 구성돼 있어 신축 세대수의 60% 이상을 85㎡ 이하로 지을 경우 상당수 조합원이 재건축으로 면적을 줄여야 하는 상황”이라며 “조합원 가구의 증축 면적을 10% 이하로 제한하고 예외 규정을 적용할 방침”이라고 전했다.
 

이러한 당국의 판단에는 기부채납 비율과 관련해 주민들이 현실적인 결정을 내릴 수밖에 없을 것이란 기대가 깔려 있다. 25%에 달하는 공공기여율에 대한 주민 반발을 우려해 지난 1월 오세훈 서울시장이 여의도ㆍ이촌ㆍ합정 등 다른 전략정비구역의 개발 밑그림을 발표했을 때 압구정은 제외됐다.
 

하지만 당국에서 정한 기부채납 비율이 중간에 바뀐 전례를 찾기 힘들고 현실적으로 공공용지를 제대로 갖춰야 가치가 높아지는 만큼 차라리 기부채납을 하고 용적률 인센티브를 받아 초고층으로 건립하는 게 낫다는 의견이 늘고 있다. 
 

이에 시는 주민 여론이 점차 시에 우호적으로 바뀌고 있다는 판단에 따라 위와 같은 개발 계획안을 발표했다는 게 업계 관계자들의 대체적인 생각이다.
 

다만, 일종의 ‘고육책’으로 나온 ‘1:1 재건축’ 방식에 대한 비판 목소리도 존재한다. 업계 관계자들은 “1:1 재건축이 현실적인 대안은 될 수 있겠지만 ‘소형평형 건립의무 비율을 통한 주택 공급 확대’라는 정책 취지와 상반된다”고 비판했다.
 

일각에서 소형평형 건립의무 비율에 대한 예외 규정을 적용, 1:1 재건축을 추진키로 한 용산구 동부이촌동 렉스아파트 사례를 들어 이 같은 방식에 찬성하고 있지만 업계 관계자들은 압구정 개발과 렉스아파트 사례를 단순 비교하기엔 무리가 따른다고 보고 있다.
 

한 업계 관계자는 “현 세대수가 1만 가구가 넘는 압구정지구와 460가구에 불과한 렉스아파트를 비교하는 것은 어불성설”이라며 “현행법대로 압구정 재건축이 추진될 경우 확보 가능한 전용면적 85㎡ 이하의 주택 수는 단순 계산으로만 6000가구 이상이라 주택 시장에 미치는 파급효과가 상당할 것으로 보이기 때문”이라고 설명했다.
 


◆144만 ㎡ 부지에 1만 가구 입주=개발 대상지인 압구정동 369-1~436 일대는 부지 면적이 144만1267㎡에 달한다. 지난 1976년 개발이 시작된 이후 1980년대 초까지 아파트 24개 단지, 1만335가구가 순차적으로 들어섰다. 대부분 지은 지 30년이 지나 주차장과 상하수도 등 기반시설이 낡아 약 10년 전부터 개발 움직임이 일기 시작했다. 한양7차 등 일부 단지는 조합설립인가까지 받았지만 난개발이 우려되자 서울시가 통합 개발에 나서 오늘에 이르고 있다.
 

당초 이곳은 50층 높이의 초고층 아파트로 재건축하는 방안이 논의됐으나 관계 법령상 전체 신축 세대수의 60%를 85㎡ 이하의 소형 주택으로 지어야 해 수년간 답보 상태를 보여 왔다.

 
 



市, “압구정 재건축 시프트로 해결”

업계, “주민 반발 야기…비현실적” 비판


 
한편 서울시가 기부채납 비율 문제로 난항을 겪고 있는 압구정 전략정비구역 개발의 해법으로 장기전세주택(시프트)을 들고 나와 도마 위에 올랐다.
 

업계 관계자에 따르면 서울시는 역세권 시프트처럼 재건축 등 정비사업 추진 시 시프트를 건립하면 기부채납 비율을 시프트 건립 비율만큼 낮춰주는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
 

이는 재개발ㆍ재건축 등 정비사업이 기부채납 비율을 둘러싼 주민 반발로 난항을 겪고 있는데 따른 해법 마련 차원으로 풀이된다.
 

당국의 기대대로라면 이 경우 기부채납 비율 문제로 난항을 겪고 있는 압구정 전략정비구역을 비롯해 여의도 등 다른 전략정비구역의 개발에도 ‘돌파구’가 될 수 있다.
 

일례로 여의도 전략정비구역의 경우 서울시가 제3종 일반주거지역을 상업지역으로 용도지역을 변경해 주는 대신 40%의 공공기여율을 요구하고 있다. 30%는 부지로 채납하고 나머지 10%는 문화시설 등 공공건물로 하도록 했다. 서울시는 대신 주거 시설의 경우 용적률을 최대 618%로 올려줬다.
 

하지만 해당 지역 주민들이 과도한 공공기여율에 반발하면서 사업은 답보 상태에 빠졌다. 이에 따라 늘어난 용적률의 일부를 시프트로 짓는다면 그만큼 기부채납 비율을 줄여줄 수 있다는 게 서울시의 입장이다.
 

서울시는 현재 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)’ 시행령 개정의 후속 조치로 공공기여율에 사업 부지와 함께 공공건물을 포함시키는 내용의 도시계획조례 개정을 추진하고 있다.
 

지금까지는 공공기여 대상에 도로나 공원 등 기반시설을 건설하기 위한 부지의 기부채납만 포함됐다. 하지만 이 조례가 통과될 경우 ▲학교 ▲공공 청사 ▲문화시설 ▲기타 체육 시설 ▲사회복지시설 등의 공공건물도 공공기여 대상에 포함된다.
 

서울시는 당초 시프트를 공공건물에 포함시키는 조례 개정을 추진했으나 국토해양부가 상위법인 국토계획법에 위배된다며 반대해 무산됐다. 서울시 관계자는 “주택법이나 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 통해 동일한 효과를 거둘 수 있는지 여부를 검토하는 등 다양한 대안을 찾고 있다”고 전했다.
 

하지만 이러한 서울시 방안에 대해 비현실적이란 비판도 제기되고 있다. 업계 관계자 B씨는 “아직 개발 방향이 확정되지 않은 상황에서 여러 가지 대안을 모색하는 것은 바람직하다”면서도 “하지만 압구정동의 경우 주민들 가운데 상당수가 소형ㆍ임대주택을 짓는 것에 반대하고 있고, 시프트 역시 비슷한 선상에 놓고 부정적으로 바라보는 주민이 많아 시(市)의 대안이 현실화하기에는 무리가 따를 것”이라는 의견을 내놨다.
 
사진설명 - 압구정 현대아파트(맨 위), 압구정 미성아파트(중간) 전경