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고덕시영 투자 매력은?: 42→111㎡ 추가부담금 2억; 2011.04.26 11:25 입력 | 2011.04.26 14:57 수정

[도시재생신문 정훈 기자] 고덕시영발(發) 파급효과가 미미한 가운데 일각에서는 그렇다면 이제는 고덕지구에서 가장 빠른 사업 속도를 보이고 있는 고덕시영에 지금 투자해도 좋은지 따져보는 게 현실적이라는 주장을 내놓고 있다.
 
업계 관계자 J씨는 “한 그루의 나무(고덕시영)가 무럭무럭 자란다고 해서 인근 나무(고덕지구)까지 잘 자란다는 보장이 없는 만큼 이참에 숲보다는 나무에 집중해 그 나무를 잘 키워 더 많은 과실을 얻는 방법을 고민하는 게 나은 선택”이라고 비유했다.
 
그는 “한창 성장 중인 나무에 영양분을 더 주입한다고 해서 더 많은 과실을 수확할 수 있는 게 아닌 이상 투자자들도 고덕시영에 대한 투자 여부와 투자 시 진입 타이밍 등을 면밀히 따져봐야 한다”고 덧붙였다.
 
J&K부동산투자연구소가 용적률 250%, 3.3㎡당 분양가 2100~2200만 원 등으로 가정해 고덕시영 재건축 아파트의 수익성을 예측한 결과 가장 작은 규모인 42㎡를 갖고 있는 조합원은 추가부담금 1928만 원을 내면 재건축 후 공급면적 81㎡를 받을 수 있는 것으로 나타났다. 111㎡를 배정받으려면 1억9528만 원을 추가 부담해야 한다.
 
현재 호가가 4억3000만 원~4억4000만 원에 형성돼 있고 인근 아파트 81㎡ 시세가 5억3000만 원 정도임을 고려하면 재건축으로 7000만 원 정도 수익(금융비용, 재건축 초과이익 환수 부담금 제외)을 얻을 수 있을 것으로 전망된다.
 
54㎡를 보유한 조합원이 재건축 후 81㎡를 받으면 1억2433만 원을 돌려받을 수 있는 것으로 나타났다. 이때 현재 5억4000만 원 선인 매물을 사서 재건축으로 비슷한 가격 아파트를 얻는 것이기 때문에 돌려받는 돈(1억2433만 원)이 곧 시세 차익이 되며 투자 금액 대비 수익률은 21%에 달한다.
 
재건축 후 111㎡를 받으려면 추가부담금 5167만 원을 내야 하는데 5억4000만 원짜리 아파트가 재건축 후 시세 6억8000만 원인 새 아파트가 되기 때문에 단순 시세 차익은 8800만 원가량이다.
 
반면 조합원이 재건축 후 대형 아파트를 분양받을수록 수익률은 떨어지는 것으로 나타났다.
예를 들어 74㎡ 아파트(대지지분 98㎡)를 보유한 조합원이 138㎡를 배정받으면 4208만 원을 환급받지만 172㎡를 받는다면 추가부담금이 2억1992만 원에 달한다.
 
현재 61㎡를 가진 조합원도 재건축 후 172㎡를 받으면 시세 차익이 7400만 원 선으로 수익률이 12%에 불과하기 때문에 대형 아파트 배정을 염두에 두고 고덕시영을 매입하려는 투자자는 현재 시세와 향후 기대 수익 등을 면밀히 검토한 뒤 투자에 나설 필요가 있다는 것이다.
 
이처럼 대형 아파트를 배정받을수록 추가부담금이 커지고 기대 수익이 낮아지는 만큼 이곳 조합원들의 관심은 전용면적 84ㆍ102㎡에 쏠릴 것으로 예상된다.