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삼선6구역 "문화・역사・환경 접목된 ‘친환경아파트’ 만들겠다": 2010.10.15 12:42 입력 | 2010.10.16 10:37 수정

장창훈 기자 mustcan@naver.com

[도시재생신문=장창훈 기자] <IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" src="/PEG/12871140578503.jpg" align=left>삼선6구역은 광화문이 10분 거리에 위치하며, 뒤편엔 성곽의 역사가 병풍처럼 둘러있고, 사업지 바로 앞에 성북천이 유유히 흐르는 명품단지이다. 특별경관구역으로 지정돼, 고층아파트를 지을 수 없는 여건 때문에 사업성이 약간 저조한 측면을 극복하기 위해 결합재개발사업방식이 진행되는 사업지이기도 하다. 결합재개발사업방식은 이문3동에 도입돼, 재개발사업의 새로운 비젼을 제시하고 있는 사업 방식이다.
 
사전에 약속한 인터뷰 시간보다 일찍 도착한 기자가 본 것은 두툼한 도시정비법 법령집을 탐독하고 있는 나준채 삼선6구역 추진위원장이다. 나준채 추진위원장은 전국재개발재건축전국연합 홍보이사답게 활달한 말투로 인터뷰를 이끌었다. 나 위원장은 “결합재개발정책도 공공에서 보다 체계적으로 실시해야할 정책임에도 불구하고, 실현 가능성이 모호한 조항때문에 사업속도가 지연되는 경우도 허다하다”고 꼬집기도 했다. 
 

#. 결합재개발사업 추진상황.
삼선동 6가 재개발사업단지는 문화, 역사, 경관이 조화를 이루는 쾌적한 단지이지만, 특별경관지구로 묶여서 층수를 낮게 짓도록 되어있다. 이로 인해 주민 부담금이 다소 늘어날 것으로 보여, 결합재개발방식을 도입해 사업성을 높이는 절차를 진행 중이다. 또한 정비구역 수정을 통해, 한성대 부근 상권을 병합해 재개발사업을 진행할 수 있도록 노력 중이다. 
 
이번에 이문 3구역에서 경관보호와 역세권 개발이 동시에 가능한 결합개발 방식이 적용돼, 화제를 모으고 있다고 들었다. 삼선동 6가 구역도 인근 동소문동과 밀도있게 결합개발방식을 검토중이다. 결합개발방식에 있어서, 상호 용적률만 이동할 수 있는 융통성있는 개발방식이 도입되었으면 하는 바람도 있다. 서로 사업진행단계가 다를지라도 결합할 수 있는 융통성도 배려된다면, 보다 나은 재개발사업효과가 나타날 것으로 본다.
 

#. 삼선동 6가 재개발 사업 현황.
현재 조합설립을 앞두고 있다. 일부 다가구주택에서 개인적 이권때문에 재개발 사업을 ‘땅을 강탈하는 사업’이라고 매도하기도 하지만, 그 외에는 역세권 사업단지, 역사적 트랜드, 친환경 단지에 대한 주민들의 호응도가 매우 높다. 일부 반대세력의 주장은 전혀 근거가 없고, 삼선동 6가 사업단지는 소형평수를 상당수 늘릴 예정이어서, 소형평수를 소유한 토지등소유자들에게 경제적 부담이 최대한 없도록 노력하고 있다. 
 
개개발사업에서 최대 관건은 사업속도이다. 그런데, 원룸이나 다가구 주택을 운영하다가 처분해야하는 일부세력들의 개인적 이권때문에 재개발사업 자체를 부정하는 유언비어가 퍼지면서, 사업속도가 지연되고 있고, 이로인한 경제적 손실이 발생하고 있다. 재개발 사업이 최대한의 수익성을 확보하기 위해서는 최대한의 속도가 필요하다. 
 

#. 전재련 홍보이사로서 역할
재개발사업 1번지는 성북동이다. 성북재개발연합회가 전국재개발재건축전국연합회의 모태이다. 과거 성북동 재개발 정책은 전국의 모델이다는 말이 생길 정도로 성북동 재개발 사업의 상징성은 컸다. 이러한 상징성을 기반으로 전재련에서 전국재개발재건축조합 및 추진위원회를 대상으로 무료 교육을 실시해오고 있다. 특히 오병천 회장은 30년의 재개발 현장 노하우를 바탕으로 살아있는 교육을 해주기 때문에, 실무적으로 도움된다는 평가가 나오고 있다. 
 
교육이 홍보이다. 부산, 대구, 대전 등 전국 지역에서도 직접 참여해 교육열을 높이고 있다. 연합회에서는 교육생들을 위해서 업계 최고 실력있는 전문가 그룹을 정책위원으로 섭외해 양질의 강의를 마련하고 있다. 또 현실적인 실무자료로 구성된 교육자료도 제공해, 교육생들이 현장에서 바로 써먹을 수 있는 유익한 정보를 얻어갈 수 있는 교육프로그램이 되도록 노력하고 있다. 조합이든 추진위원회든 관련 법령과 사업의 본질을 제대로 파악하지 못하면, 몰라서 못하는 오류에 빠지고, 그만큼 사업속도의 지연은 조합원들의 손실로 이어지는 것이다. 그러한 시행착오를 줄이기 위해서 연합회는 교육에 보다 집중하고 있다.
 
 

나준채 위원장, “위기를 기회로 삼겠다”
 

문화재 보호라인으로 사업성이 열악한 삼선동 6가 재개발사업단지에 대해 나준채 추진위원장은 “위기를 기회로 삼겠다”고 비젼을 제시했다. 문화적 측면을 보다 강조하는 아파트를 설계하고, 보호라인으로 묶인 부분은 결합개발방식과 인접한 지역으로 구역확대해 사업성을 확보하겠다는 것이다. 
 
<IMG src="/wysiwyg/PEG/W_1287114157.jpg">
 
현재 삼선6구역은 토지등소유자 총 168명 가운데 약 40가구 이상이 문화재 보호라인에 묶여있다. 또한 문화재 때문에 삼선6구역은 최대 용적률 116%밖에 못 받고 있다. 본래 기부채납을 하게 되면 용적률 인센티브가 있다. 그러나 삼선6구역은 문화재 보호법 아래 ‘기부채납 아닌 기부채납’을 하고 있는 것이다. 
 
이에 대해 나준채 삼선 6구역 재개발 추진위원장은 “문화재를 없애고 부수자는 것이 아니다”면서 “특히 삼선6구역은 서울성곽과 밀접한 관계가 있고 바로 붙어있는 구역이기 때문에 다양한 방법을 모색해서 주민과 지자체간 상생의 길을 찾자는 것이다”고 설명했다.
 
이어 나준채 추진위원장은 “삼선6구역은 구릉지대에 문화재 보호라인에 크게 걸쳐있는 만큼 다양한 방법으로 개발을 진행 할 수 있다”면서 “유네스코에 등록 추진 중인 서울성곽에 삼선6구역이 ‘한옥마을’로 탈바꿈 한다면, 세계적 관광명소로 자리잡을 수 있다”고 말했다.
인접한 지역으로 구역확대도 순차적으로 진행중이다. 게다가 이문 3구역의 결합개발방식이 현실적인 대안책을 제시하면서, 삼선 6구역도 기존에 추진해오던 결합개발방식을 보다 구체적으로 검토하고 있다. 
 
나 위원장은 “현재 결합개발방식은 2개 구역을 1개 구역으로 합하는 것만 가능하지만, 향후엔 용적률만 이동할 수 있도록 관련 법령이 재개발의 사업속도를 높일 수 있도록 조율되길 바란다”고 설명했다.
 
서울시 주택본부 재정비2과 담당자는 “결합개발방식은 도시계획과에서 정책적으로 실시해오던 사업이었고, 지난 2008년 주거환경정비조례에 포함되면서 서울시 전역에 퍼져있는 구릉지와 역세권의 각각 구역이 여건이 맞다면, 결합개발방식으로 진행되도록 장려하고 있다”고 설명했다. 
 
문제는 도시및주거환경정비조례 별표-2에 있다. 이 조항은 결합정비사업의 시행방법 및 절차를 규정하고 있다. 2개의 조합이 결합개발방식으로 합쳐질 경우, 1개의 조합만이 설립되도록 했다는 것이다. 즉, 조합을 설립하고자 하는 경우에는 구역별로 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 구청장의 인가를 받아야 한다는 것이다.
 
이에 대해 “저밀도와 고밀도의 조합이 결합개발방식의 제도가 있더라도, 빚좋은 개살구에 불과하고, 시작점에서부터 서로 협의하지 않으면 현실적으로 혜택을 누리기가 너무 까다로운 법이다”면서 “2개 조합이 결합해도, 2개 조합이 그대로 존재하면서도, 용적률이 상호 교환하여, 사업성의 혜택을 분배할 수 있는 결합개발방식으로 조율되길 희망한다”는 업계 반응이 있었다.
 
“결합개발방식이 돌파구다”
이문3구역에 최초 적용된 결합개발방식 뜬다
 

경관보호구역으로 묶인 재개발사업단지에 희소식이 날라왔다. 
 
지난 2008년 1월 구릉지 지역인 이문3-2구역과 역세권인 이문3-1구역이 전국 최초로 결합개발계획결정을 받고, 지난 8일 ‘재정비촉진지구 역세권 건출물 밀도 계획’이 발표됐기 때문이다. 결합개발방식의 도입으로 이문 3구역은 용적률이 증가되어 기존 2,680세대에서 1,612세대 늘어난 총 4,292세대가 건립된다. 이러한 개발효과로 인해 결합개발방식이 재개발사업의 새로운 촉매제가 될 것으로 기대된다.
 

◆ 결합개발방식은 무엇인가
결합개발사업은 경관관리 등이 필요한 구릉지에 위치한 재개발구역과 비교적 개발이 용이한 역세권 등 고밀개발이 가능한 지역을 연계하여 구릉지는 저밀로 개발하고 줄어든 용적률은 고밀지역에 반영하여 정비사업을 시행할 수 있도록 하는 제도이다. 
 
이문3-2와 3-1의 경우 구릉지인 이문 3-2의 용적률이 역세권인 3-1구역으로 이동했다. 외대앞역과 신이문역이 있는 역세권구역(이문 3-1구역)은 용적률이 255.8%(기존 2,480세대)에서 475.31%(4,140세대)로 상향되어 지상 2~50층 주거복합 18개동에 총 4,140세대가 들어서게 된다. 
 
구릉지구역(이문 3-2구역)은 구릉지의 양호한 도시경관 보호와 쾌적한 주거단지 조성을 위해 구릉지관리목표 용적률을 기존 90%에서 75%로 하향시켜 지상 4층의 공동주택 7개동에 기존 200세대에서 48세대가 감소한 총152세대가 건립된다. 
 
임계호 서울시 주거정비기획관은 “문화재 주변구역은 결합개발을 통해 경관도 살리고 문화재를 보호하는데 의의가 있다”면서 “결합개발방식은 원주민 재정착률 제고와 서울시 무주택 서민의 주거안정에 크게 기여할 것으로 기대한다”고 설명했다.