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“조합․행정기관․협력업체는 삼위일체다”: 배윤갑 용강2구역 재개발정비조합 조합장; 2010.09.17 16:20 입력 | 2010.09.17 22:25 수정

도시재생신문 mustcan@naver.com

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" align=left src="/PEG/12847079938581.jpg">●…용적률 20%가 상향된 구역이라고 들었다/
오세훈 서울시장이 전세대란을 대비해 용적률 20% 상향 정책을 발표한 후, 최초로 적용된 사업장이다. 용강2구역은 서울시의 업무 체계가 정해지기 전부터 준비해서, 도시계획심의위원회 및 건축심의까지 최종적으로 통과했다. 임대 10세대를 포함해 총 50세대가 늘어난 것이다. 
 

●…조합운영을 정의한다면/
재개발, 재건축, 뉴타운 사업은 힘든 사업이다. 법인이나 회사는 영리를 목적으로 하면서, 위계질서가 철저하지만, 조합은 주민 전체가 대표자이면서, 조합장이 대표자들의 대표격이므로 그 책임이 막중하다. 조합장은 회사를 꾸려나가야 하고, 조합원들에게 이득을 남기는 사업을 해야한다. 이러한 입장에서 조합의 이사, 대의원 및 집행부는 사업의 성공적 추진을 위해 애쓰고 있다.
 

●…조합운영에서 핵심은 무엇인가/
조합운영의 핵심은 삼위일체라고 정의하고 싶다. 여기서 삼위일체는 행정관청, 협력업체, 조합집행부를 뜻한다. 조합은 대법원에서 지난 9월 정의하길, 준 행정기관이라고 했듯이, 행정적 기능도 있고, 민간적 기능도 겸비하고 있다. 행정관청의 입장, 협력업체의 역할을 제대로 파악하지 못하면, 조합 집행부의 업무 속도는 늦어질 수 밖에 없다.
 
구청과 시청의 담당 공무원은 행정적 공무원도 있지만, 건축분야과 같은 전문직에는 기술직 공무원들이 상당수다. 협력업체들의 전문가들은 그러한 공무원들과 인맥적으로 통하기 마련이다. 인맥을 통해 정보가 교환되기 때문에 인맥을 무시하면 조합운영에 차질이 생길 수도 있다. 조합 집행부는 협력업체와 업무 회의를 할 때, 그러한 부분을 정확히 파악해서, 행정적 지원을 철저히 받는 것이 중요하다. 이러한 관점에서 행정관청과 협력업체와 조합 집행부는 삼위일체인 것이다. 
 

●…협력업체와 관계는 어떻게 유지하는가/
협력업체 직원들과도 공과 사를 구분해서 인간적으로 친하게 지내야한다. 공적관계를 제대로 풀어가기 위해서는 사적관계가 원할하게 유지될 필요가 있다. 시공사 직원들과도 편한 사이가 되면, 조합의 입장에서 협력업체들이 정보를 줄 때도 있기 때문이다. 엄밀히 말하자면, 조합 집행부는 재개발 재건축의 전문가가 아니다. 조합은 협력업체의 도움이 반드시 필요하다. 
 

●…조합장으로서 가장 조심해야할 점이 있다면/
협력업체들의 유혹이다. 조합장의 막대한 결정권한 때문에 생길수 밖에 없는 업체들의 유혹에 빠지면 절대로 안된다. 조합장이 유혹에 빠지면, 해당 사업장은 비대위가 들끓게 될 것이고, 결국 조합장이 바뀐다면, 그 사업장은 사업이 1~2년 늦어지게 될 것이고, 사업속도 지연은 조합원들의 손실로 이어지는 것이다. 
 

●…용강 2구역 현재 사업 진척 사항은/
최근 용적률 20% 상향 혜택을 입어, 25평 일반분양분 40세대가 늘어났다. 기존 조합원 374세대에서 총 분양 484세대가 된 것이다. 일반분양은 총 110세대다. 사업시행변경인가를 신청한 후에 올해 안으로 관리처분을 할려고 박차를 가하고 있다. 용강2구역은 마포역이 400m 근처에 위치하고 있고, 25m와 15m 대로변이 사이에 있는 최적의 교통입지를 갖춘 사업지이다. 게다가 서강대, 연세대, 이화여대, 홍익대가 근처에 있고, 숭문고, 광성고, 동도고등학교 등 학군이 상위권에 위치한다. 조합원들이 지금껏 집행부를 믿고 기다려준 것에 감사드린다. 사업이 다소 늦어진 것에 대해서는 책임감을 갖고 더 완벽한 사업성으로 주민들에게 보답하고자 한다. 2013년 하반기 입주에 만전을 기하겠다.
 

 
“절차를 준수해야 사업속도 향상”
 

박상수 용강2구역 재개발정비사업조합 사무장
 

●…마포구청에서 모범 사업장으로 추천했다/
용강2구역은 소송도 없고, 주민화합이 똘똘 뭉쳐서 사업진행속도가 빠르게 진행됐다. 지난 해에는 용적률 20% 상향 서울시 정책 발표가 있어서, 관리처분계획을 앞두고 1년을 준비해, 용적률 20%를 서울시 최초로 획득하고, 이제 사업시행변경인가와 관리처분계획을 앞두고 있다. 
 

●…사업시행에서 어려운 점은 없었는가/
사업시행에서 3가지 어려운 고비가 있었다. 추진위원회 승인을 받는 과정에서 50% 동의서를 현 추진위원회에서 먼저 구청에 제출하면서, 상대편에서 비대위 활동을 하게 되었다. 이런 과정에서 2년 정도 사업이 지연되었다. 또 한 번의 고비는 구역 내 공공시설의 위치를 놓고, 의견조율이 어려워서 사업이 2년가량 늦어졌다. 동사무소와 위치를 놓고 서로 의견차이가 있었던 것이다. 결국 서울시에 2개의 설계안을 올려서, 조합이 제시한 설계안으로 고시가 되었다. 
 
3번째 고비는 용적률 20% 상향에 대한 것이다. 일부 조합원들은 관리처분계획을 빨리 해야지, 왜 1년을 늦추느냐고 항의를 하기도 했다. 조합에서는 서울시 정책을 따르면, 40세대의 사업성이 있기 때문에 1년을 기다렸다가 할 입장이었다. 사업속도를 주장하는 조합원들을 설득하느라 어려움이 있었다.
 

●…조합운영에서 핵심은 무엇인가/
절차준수다. 언론에 보면, 조합들이 조합설립무효소송에 휘말리기도 하고, 관리처분계획무효소송에 빠지기도 한다. 너무 빨리 가려다가 늦어지게 되는 경우다. 늦더라도 도정법에 나와있는 절차를 체계적으로 준수한다면, 사업은 정상적인 속도로 빠르게 갈 수 있다. 협력업체에서 알아서 해주겠지 하면, 큰 코 다친다. 조합 일은 조합에서 알아서 해야하고, 협력업체의 도움을 받을 것은 조합에서 적극적으로 도움을 요청하고, 발 벗고 나서서 해야한다. 행정관청을 상대로 업무를 진행할 때도, 협력업체가 할 일이 있고, 조합 집행부가 해야할 일이 별도로 있다. 각각 분담해서 일을 해야 하는 것이다.
 

 
용강2구역, “용적률 20% 상향으로 40세대 혜택”
 

서울시가 지난 3월 18일 발표한 용적률 20% 상향 정책으로 용강2구역 재개발 조합도 40세대 인센티브를 얻게 됐다. 임대주택은 10여 세대가 추가로 공급된다. 또 용강2구역은 ‘한옥마을’의 문화적 코드를 적극 활용해, 사업성 확보에 만전을 기하고 있다.
 
서울시는 각종 개발 사업으로 인한 서민주택 멸실과 이에 따른 주택가격 및 전세가 상승에 대한 대책으로 재개발사업의 계획용적률을 20% 상향 조정해 늘어난 용적률 만큼 소형 서민주택을 건설하고자 이같은 정책을 실시했다.
 
서울시는 지난 3월 용적률 20% 변경안을 마포구 재개발구역과 서대문 재개발구역에 모의로 실험한 결과, 일반분양분 40~46 가구 정도의 추가 건설과 조합원당 분양수입이 약 4000~6000만원 늘어나는 효과가 있는 것으로 분석했다.
 
이러한 정책은 서울시 도시계획조례 제55조에 따른다. 변경 전 조례에는 “제1종 일반주거지역은 용적률 150%, 제2종일반주거지역은 200%”로 정해졌다. 변경 후에는 “주택재개발의 경우 제1종 일반주거지역은 180%로, 제2조일반주거지역은 220%”로 상향 조정했다.
 
기준용적률이 기존 200%에서 220%로 상향 완화되면서, 늘어난 용적률에 대해서는 임대주택(17%)를 제외한 전용면적 60㎡이하 소형주택으로 건설하게 된다. 이에 용강2구역재개발조합은 50세대가 추가로 공급되고, 그 중 40세대가 일반분양분이 나오게 된 것이다.
 
배윤갑 용강2구역 조합장은 “지난해 관리처분계획을 하기 직전에 서울시의 20% 용적률 상향 정책을 듣고, 서울시와 마포구청을 수시로 오고 가면서 용적률 20% 상향 정책을 받게 되었다”면서 “관리처분계획이 다소 늦어진 감이 있지만, 사업성에 있어서는 40세대 일반분양이 공급되어 주민들 분담금이 줄어들게 됐다”고 설명했다.
 

◆떠오르는 문화 트렌드, ‘한옥마을’
용강2구역이 ‘한옥마을’을 활용해 사업성 확보에 나섰다. 한옥마을은 서울시 전체 재개발 구역 중 용강2구역조합만이 특화된 사업이다. 용강2구역에는 1900년대 한옥이 있는데, 현재 양호한 상태에 보전돼 있다. 용강 2구역은 문화재 지표조사를 통해 몇 채의 한옥이 양호해 보전가능 하다는 의견이 조사돼, 양호한 한옥을 이축 복원 하면서, 현대와 고전이 아우르는 문화 트렌드를 확보하게 된 것이다.
 
게다가 용강2구역은 한옥마을 이축 복원사업을 통해, 용강1구역에 위치한 정구중 가옥의 반경 앙각에 의해 제한된 30~40세대 아파트 손실도 만회하게 됐다. 아파트 단지 내에 재건축 사업을 실시하면서 한옥가옥을 복원하는 조건으로 민속문화재의 45도 규정에서 완화를 받게 된 것이다.
 

장창훈 기자 mustcan@naver.com