정직한 뉴스! 정확한 정보! 도시재생신문 :: 주택재건축정비사업에 있어서 매도청구의 대상

주택재건축정비사업에 있어서 매도청구의 대상: 2012.04.24 07:55 입력 | 2012.04.24 07:56 수정

선병욱 변호사 rknews@rknews.co.kr

1. 개괄
도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조에서는 주택재건축사업을 시행함에 있어서 조합설립에 동의하지 아니한 자 등의 토지 및 건축물에 대하여 매도청구를 할 수 있도록 정하고 있는 바, 아래에서는 매도청구의 대상이 되는 자에 대한 구체적인 유형을 살펴보기로 하겠습니다.
 

2. 도시정비법 제39조에 규정된 대상
가. 조합설립의 동의를 하지 아니한 자
도시정비법 제16조 제2항 제3항에 의한 조합설립에 동의하지 아니한 자는 주택재건축정비사업에 있어서 매도청구의 대상이 되는 원칙적인 형태라 할 것이고, 구 도시정비법(2008. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)에서는 건축물 또는 토지만을 소유한 자를 포함하여 조합설립에 동의하지 아니한 자만을 매도청구의 대상으로 규정하고 있었습니다.
 

나. 건축물 또는 토지만 소유한 자
주택재건축정비사업에 있어서 조합원이 될 수 있는 토지등소유자는 건축물 및 그 부속토지의 소유자만이 해당되므로(법 제2조 제9호 나.목), 토지 또는 건축물만을 소유한 자는 조합설립의 동의 여부를 불문하고 매도청구의 대상이 됩니다.
 
건축물 또는 토지만을 소유한 자에 대하여 매도청구권을 행사함에 있어서 아래와 같은 점에 주의하여야 할 것입니다.
 
주택단지 내에 토지 또는 건축물만을 소유하고 있는 경우에는 애초부터 조합설럽 동의의 상대방이 되지 아니하는 것이므로, 주택단지 내에 토지 또는 건축물을 소유한 자는 조합설립의 동의 여부에 대한 최고절차에 대하여 법률상 이해관계가 없고, 따라서 이러한 자를 상대로 매도청구를 함에 있어서는 매도청구 전에 최고절차를 거칠 필요가 없다 할 것입니다.
 
그러나 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 경우에는 주택단지 내에 토지 건축물만을 소유한 자의 경우와는 달리, 조합설립인가를 받기 위하여는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 동의를 요구하고 있으므로(법 제16조 제3항), 최고절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖는다고 할 것이고, 따라서 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 그 매도청구 전에 조합설립 동의 여부에 대한 최고절차를 거쳐야 할 것입니다(대법원 2010.5.27. 선고 2009다95578 판결 등).
 

다. 시장∙군수 또는 주택공사 등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
도시정비법 제8조 제4항에서는 일정한 경우 시장∙군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행할 수 있도록 하는 규정을 두고 있는 바, 이에 해당하는 경우는 시장∙군수 또는 주택공사 등이 사업시행자가 됨에 있어서 토지등소유자의 동의가 필요한 경우에 한정된다 할 것이고, 
 
따라서 도시정비법 제8조 제4항 각호의 사유 중 ‘당해 정비구역 안의 국∙공유지면적 또는 국∙공유지와 주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분우ㅢ 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장∙군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때’(제6호)가 이에 해당된다 할 것입니다.
 
또한 도시정비법 제8조 제4항 제7호(당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장∙군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때)의 경우, 비록 명시적으로 토지등소유자의 동의를 요하는 것은 아니라 할지라도 제도의 취지상 이 경우에도 시장∙군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하지 아니한 자의 경우에도 매도청구에 관한 위 규정을 준용할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
 

3. 매도청구에 관한 규정이 준용되는 대상
가. 조합을 탈퇴하거나 제명된 자
토지등소유자로서 조합설립에 동의하여 조합원이 된 자가 추후 조합을 탈퇴하거나 제명되게 되면 조합원의 지위를 상실하므로, 조합은 탈퇴 또는 제명으로 인하여 조합원의 자격을 상실한 자의 토지 및 건축물의 소유권을 확보하여야 할 필요가 있습니다.
 
그런데 도시정비법상 사업시행자인 재건축정비사업조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한 수용권한이 인정되지 아니하는 것이고, 도시정비법 제39조에서 규정하고 있는 매도청구권은 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것이므로, 제명 또는 탈퇴로 조합원의 자격을 상실한 자에 대하여도 매도청구에 관한 규정을 준용하여 소유권이전등기청구를 할 수 있다고 할 것입니다.
 

나. 분양대상자의 지위를 상실한 자
(1) 조합은 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 경우, 그리고 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 일정한 기간 내에 현금청산을 하여야 합니다(법 제47조).
이 경우 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실한다고 할 것이므로, 조합원의 제명 또는 탈퇴로 인하여 조합원의 자격을 상실한 경우와 마찬가지의 문제가 발생합니다.
 

(2) 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우
분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 조합원은 조합원의 지위를 상실하게 되는 것이고, 그 시기는 조합의 청산금지급의무가 발생하는 시점인 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 할 것입니다(대법원 2010.8.19. 선고 2009다81203 판결).
 
따라서 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 되므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제38조의 규정을 준용하여 소유권이전등기를 청구할 수 있다 할 것입니다.
 
이 경우 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 시기는 조합원의 지위를 상실하게 되는 날, 즉 분양신청기간 종료일 다음날이 된다고 볼 것이나, 조합설립미동의자에 대한 경우와는 달리 조합이 매도청구권을 행사함에 있어서는 그 최고절차 및 행사기간에 대한 규정은 적용되지 아니한다 할 것입니다(대법원 2010. 12. 23.선고 2010다73215판결).
 

(3) 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
도시정비법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상이 제외된 자도 현금청산 대상자가 되는 것이므로, 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우와 마찬가지로 현금청산자가 됨으로써 조합원의 지위를 상실하게 된다고 볼 것이고, 따라서 이 경우에도 조합탈퇴자에 준하여 조합은 매도청구에 관한 도시정비법 제38조의 규정을 준용하여 소유권이전등기를 청구할 수 있다 할 것입니다.
 
이 경우 매도청구권을 행사함에 있어서는 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 자에 대한 경우와 마찬가지로 최고절차 및 행사기간에 관한 규정이 적용되지 아니한다 할 것이나, 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자가 에 대하여 조합의 청산금지급의무가 발생하는 시점은 당해 관리처분계획의 인가를 받은 다음 날이라 할 것이므로, 같은 날 조합원의 지위도 상실된다 할 것이고, 따라서 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 시기는 당해 관리처분계획의 인가를 받은 다음 날이 된다 할 것입니다.
 

다. 관련 문제
(1) 분양계약을 체결하지 아니한 자
표준정관은 분양신청을 한 자가 지정된 기일 내에 분양계약을 체결하지 아니하는 경우 분양신청 등을 하지 아니한 자의 경우를 준용하여 현금청산을 하도록 정하고 있고, 대부분의 조합정관은 위 표준정관의 규정을 따르고 있습니다.
 
위와 같은 정관의 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 유효하다고 할 것이므로, 정관에서 정한 기간 내에 분양계약 체결에 응하지 아니한 조합원은 현금청산대상자가 된다 할 것입니다(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결 참고).
 
따라서 분양신청을 하였으나 정관에서 정한 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원은 조합원의 지위를 상실한다 할 것이고, 조합은 분양신청을 하지 않은 경우와 마찬가지로 매도청구에 관한 도시정비법 제38조의 규정을 준용하여 소유권이전등기를 청구할 수 있다 할 것입니다.
 
다만, 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 시기는 정관에서 정한 분양계약 체결일 다음 날이 된다고 할 것입니다.
 

(2) 신탁등기와 관련된 문제
조합원의 토지 및 건축물에 관하여 사업시행자인 조합에 신탁등기가 되어 있으나, 그 위탁자가 분양신청을 하지 아니하는 등의 사유로 조합원의 지위를 상실한 경우 형식적으로 보면, 조합은 신탁종료를 원인으로 신탁관계를 해소하고 다시 당해 토지등소유자에 대하여 매도청구를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하여야 할 것으로 보입니다.
 
그러나 이에 대하여 대법원은 토지등소유자가 사업시행자인 조합에게 적법한 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 됨으로써 신탁이 종료하였다면, 그 신탁재산은 조합에게 귀속되는 것이고, 조합은 신탁법에 따라 이를 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하는 방안을 고려하여야 하고, 토지등소유자가 조합으로부터 위 신탁재산에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 신탁등기의 말소등기 및 소유권이전등기의 신청절차를 인수하고, 다시 조합에게 현금청산을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무는 인정되지 않는다고 판시하고 있습니다(대법원 2010.9.9. 선고 2010다19204 판결).