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공유지분권자의 단독조합원 지위 인정여부: “관계 법령・시도 조례・판례 꼼꼼히 따져야”; 2011.07.05 13:11 입력 | 2011.07.05 13:30 수정

김학성 변호사 zaratu@hanmail.net

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김학성 변호사(법무법인 정률)

 
1. 문제의 소재
 
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 규정에 의하면 토지 또는 건축물의 소유권이 수인의 공유일 경우 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 되어 있고, 또한 관리처분계획 수립 시에도 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 되어 있다.
 
다만 도시정비법에는 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택 공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있도록 되어 있는데 이와 관련하여 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례는 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분 소유 등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축 허가를 받아 지분 또는 구분 등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)의 경우 다가구주택으로 건축 허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양 대상자로 하도록 정하는 등, 공유지분권자의 경우 각각 1인의 분양대상자로 인정하는 조항을 두고 있다.
 
그런데 이처럼 공유자에 대하여 예외적으로 가구별 각각 1인을 분양 대상자로 인정하는 경우 이들에 대하여 각각의 분양 대상자로서의 지위를 넘어서 단독 조합원으로서의 지위를 인정할 수 있는지 여부가 문제가 된다. 
 
만약 단독 조합원으로서의 지위가 인정되는 경우 공유지분권자들에 대하여는 각각 단독으로 (1)조합원 총회에서의 의결권 (2)조합 임원 등의 선임권과 피선임권 (3)독자적인 분양 신청권 및 분양 대상자의 지위를 가지게 되는 것이므로 이에 대한 판단은 중요한 의미가 있는 바 이하에서는 이에 대해 살펴보도록 하겠다.
 

2. 관련 법령
 
가. 도시 및 주거환경정비법
 
『제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축 사업의 경우에는 주택재건축 사업에 동의한 자에 한한다)로 하되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 
 
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때』
 
『제48조(관리처분계획의 인가 등) ②제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다. 
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 분양 설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청 기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
6. 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택 공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
 
가. 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호에 따른 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 주택재건축 사업의 토지등소유자
나. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등』
 

나. 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례
(1)『제27조(주택재개발 사업의 분양대상 등) ① 령(令) 제52조 제1항 제3호에 따라 주택재개발 사업으로 건립되는 공동주택의 분양 대상자는 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
 
1.호 내지 5.호 생략
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양 대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우
2.호내지 6.호 생략』
(2) 부칙(2003. 12. 30.) 
『제7조(2005. 11. 10. 서울특별시조례 제4330호로 개정된 것, 다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치) 
1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분 소유 등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축 허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조 제2항 제3호의 규정에 불구하고 다가구주택으로 건축 허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양 대상자로 한다.』
 
(3) 부칙(2009. 4. 22.)
 
『제3조(협동주택의 분양기준에 관한 경과조치 등) ① 제24조 제2항 제3호와 제24조의2 제2항 제3호에 불구하고 종전 「서울특별시 주택개량 재개발사업 시행조례」 제4조 제2항에 따라 건축된 협동주택으로서 1988년 5월 7일 전에 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구 수에 한하여 각각 1인을 분양 대상자로 한다.
② 제1항의 개정 규정은 이 조례 시행 당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.
제4조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치 등) 
① 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분 소유 등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축 허가를 받아 지분 또는 구분 등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조의2 제2항 제3호의 규정에 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양 대상자로 한다.
② 제1항의 개정 규정은 이 조례 시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용하며, 사업시행인가를 얻은 조합으로서 제1항에 따라 사업시행인가를 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자 전원의 동의를 얻어야 한다.』
 
3. 대법원 2011년 3월 10일 선고 2010두4377 판결
 
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제48조 제7항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2009. 8. 11. 대통령령 제21679호로 개정되기 전의 것) 제52조 제1항 제3호, 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2008. 7. 30. 서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것) 제24조 제2항 제3호, 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30.) 제7조(2005. 11. 10. 서울특별시조례 제4330호로 개정된 것)의 각 규정과 주택재개발 정비사업조합의 조합원은 주택재개발 사업으로 건립되는 공동주택에 대한 분양 신청권, 조합원 총회에서의 의결권, 조합 임원 등의 선임권과 피선임권을 가지게 되는 점 등을 종합하여 보면, 주택재개발 사업 구역 내의 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우에는 원칙적으로 그 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여되는 것이고, 다만 주택재개발 사업으로 건립되는 공동주택의 분양 대상 자격에 관하여는 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙 제7조의 일정한 요건을 갖춘 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 공유자들의 경우 가구별로 각각 1인을 분양 대상자로 한다는 취지로 보아야 한다.
 
[2] 협동주택의 건물 및 토지의 공유자들이 주택재개발 정비사업조합을 상대로 각자가 단독 조합원의 지위에 있음의 확인을 구하는 사안에서 위 건물 지하층의 각 가구는 건축 단계부터 가구별로 독립적인 주거 생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 실제로 독립된 주거로 이용되어 왔고, 다가구주택 제도 도입 이전에 가구별로 지분등기가 이루어져 각 해당 가구를 그 지분 등기 이전의 방법으로 양수받은 점, 해당 주택재개발 정비사업조합의 정관이 조합원의 자격에 관하여 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제19조와 같은 내용을 규정하고 있을 뿐 달리 협동주택의 공유자들에게 단독 조합원의 자격을 부여하고 있지는 않은 점 등을 보면, 건물 지하층의 각 해당 가구를 실질적으로 구분소유하고 있는 위 공유자들은 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30.) 제7조(2005. 11. 10. 서울특별시조례 제4330호로 개정된 것)에서 정한 사실상의 다가구주택의 공유자들로서 가구별로 분양 대상 자격을 가진다고 할 것이나, 각 건물 지하층의 공유자들에 불과한 이상 다른 공유자들과 함께 그 전원이 1인의 조합원으로 될 뿐 각자 단독 조합원의 지위에 있는 것은 아니다.
 
4. 결론: 공유지분권자의 단독조합원 지위 인정 여부
 
가. 결국 위 대법원 판결에 의하면 공유지분권자의 경우 조례로 일정한 요건을 갖추게 되는 경우 가구별로 각각 1인을 분양 대상자로 정할 수는 있으나, 원칙적으로 그 같은 공유지분권자의 경우 각각 단독으로 (1) 조합원 총회에서의 의결권 (2) 조합 임원 등의 선임권과 피선임권을 가진 단독 조합원의 지위를 인정할 수는 없다.
나. 다만 이 같은 경우에도 정관으로 각각 단독 조합원의 지위를 인정하는 내용의 정관을 정하게 되면 단독 조합원의 지위를 인정할 수 있다.