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비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세: 2010.01.10 23:20 입력

남궁철 회계사(화인경영회계법인)

소득세법 규정에 의해 비사업용 토지로 판정되는 토지를 양도하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 실질거래가액으로 산정하고, 60%의 중과세율이 적용될 뿐만 아니라 그 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제의 적용이 배제되고, 또한 법인의 자산총액 중 비사업용 토지가 차지하는 비율이 50%이상인 당해 법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 60%의 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.
이와 같은 비사업용 토지의 양도소득세 중과 규정은 2005년 12월 31일 법 개정시 생산적 용도가 아닌 투기적 수단으로 토지를 보유하다 양도하는 자에 대한 세부담 강화를 위해 신설된 것으로, 2007년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용하되, 비사업용 토지에 대한 실질거래가액 과세규정은 2006년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.

(1)판정 방법
“비사업용 토지의 기간기준”과 각 토지의 용도별로 “비사업용 토지의 범위”를 모두 충족하는 토지를 말하고, 특히 사업용 여부를 판단할 때 일반적인 개념에 따라 사업용을 판단함으로써 비사업용 토지의 범위에 대한 오류가 빈번이 발생한다. 따라서, 비사업용 토지의 판단에 있어서는 법에서 정의하는 바를 충실히 따라 사업용 여부를 판단해야 함에 유의해야 한다. 

(2)기간기준
1)원칙적인 기간기준
①토지의 소유기간이 5년 이상인 경우
다음의 기간요건을 모두 충족하는 토지는 60%의 세율이 적용되는 비사업용 토지로 본다.
- 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 동안 비사업용으로 사용한 토지
- 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 동안 비사업용으로 사용한 토지
- 토지 소유기간 중 통산 20%를 초과하는 기간 동안 비사업용으로 사용한 토지(일수 계산)
②토지의 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우
다음의 기간요건을 모두 충족하는 토지는 60%의 세율이 적용되는 비사업용 토지로 본다.
- 토지 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 동안 비사업용으로 사용한 토지
- 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 동안 비사업용으로 사용한 토지
- 토지 소유기간 중 통산 20%를 초과하는 기간동안 비사업용으로 사용한 토지(일수계산)
③토지의 소유기간이 3년 미만인 경우
다음의 기간요건을 모두 충적하는 토지는 60%의 세율이 적용되는 비사업용 토지로 본다.
- 토지 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 동안 비사업용으로 사용한 토지
- 토지 소유기간 중 통산 20%를 초과하는 기간 동안 비사업용으로 사용한 토지(일수계산)
2)부득이한 사유에 의한 예외적인 기간기준
토지의 소유기간 중에 다음과 같은 부득이한 사유가 발생한 경우(하기는 대표적인 사유만 열거함), 그 각각의 규정된 기간 동안은 비사업용 토지의 범위에 해당하지 아니하는 토지로 간주하여 비사업용 토지의 원칙적인 기간기준에 따라 비사업용 토지의 해당 여부를 판정한다.
①토지 취득 후 법령에 따라 사용이 금지 제한된 토지: 사용이 금지·제한된 기간
②토지 취득 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가 포함)·면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간
3)부득이한 사유가 발생하기 직전 기간만을 기준으로 판단하는 경우
비사업용 토지의 범위에 해당하는 토지로서 다음과 같은 부득이한 사유(하기는 대표적인 사유만 열거함)로 인해 사업에 사용하지 못한 토지는 그 각각의 규정된 날을 양도일로 간주하여 비사업용 토지의 원칙적인 기간기준에 따라 비사업용 토지의 해당 여부를 판정한다.
①민사집행법에 따른 경매에 따라 양도된 토지: 최초의 경매기일
②국세징수법에 따른 공매에 따라 양도된 토지: 최초의 공매일

(3)범위
법에서는 비사업용 토지의 범위를 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 기타 토지로 구분하여 규정하고 있는바, 비사업용 토지의 해당 여부를 판정하기 위한 토지 지목의 판정은 소득세법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상 현황에 의하되, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 따라야 한다. 한편, 소유기간 중 지목이 변경된 경우 비사업용 토지의 범위는 각 지목별로 판단하고, 비사업용 토지의 기간기준은 각 지목별 비사업용 토지의 해당기간을 합산하여 비사업용 토지의 해당여부를 판정해야 한다.

(4)한시적 양도세 중과 완화(2009.03.16~2010.12.31 양도시)
비사업용토지를 2009.03.16~2010.12.31 기간 중 양도하는 경우, 비투기지역은 기본세율(2009년: 6~35%, 2010년: 6~33%)을 적용하고, 투기지역은 「기본세율+10%」를 적용하도록 하였습니다. 다만, 비사업용 토지에 대해서는 장기보유 특별공제를 계속해서 배제하도록 하였습니다.(출처: 기획재정부)