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개발부담금에 관해: 2009.11.19 10:33 입력 | 2009.11.24 21:47 수정

곽철은 세무사

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토지를 취득하여 이익을 남기고 양도하게 되면 개인의 경우 양도소득세가, 법인의 경우 법인세가 그리고 비사업용토지의 경우엔 토지양도에 대한 법인세가 추가로 부과된다. 그런데 단순히 보유 후 양도하는 것이 아니라 개발을 통해 개발이익을 남기게 되면 개발부담금이 부과되는데 이는 토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하여서 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하는 것을 목적으로 “개발이익환수에 관한법률”에 의해 세금과는 별도로 부과되는 것이다.
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1. 개발부담금 대상사업
(1)대상사업의 범위
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개발부담금의 부과대상인 개발사업은 택지개발사업, 관광단지조성사업, 골프장 건설사업및 도시환경정비사업등 뿐만 아니라 다음과 같이 지목변경이 수반되는 사업을 대상으로 한다.
① 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설
② 문화 및 집회시설, 판매시설, 운수시설 및 운동시설
③ 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 공장 및 창고시설
④ 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설 및 관광휴게시설
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(2)대상사업의 규모
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개발부담금의 부과는 국가 또는 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받은 사업 대상 토지의 면적이 다음에 해당하는 경우로 한다. 
① 특별시 또는 광역시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 660㎡ 이상
② 이외 도시지역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 990㎡ 이상
③ 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상
④ 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상
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2. 납부 의무자
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개발부담금의 납부의무자는 대상사업의 사업시행자이다. 다만, 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자가, 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자가, 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자가 개발부담금의 납부의무를 지게 된다.
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3. 부과 기준및 부담률
(1)부과기준
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개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과대상 토지의 가액인 종료시점지가에서 다음 금액을 뺀 금액 즉, 개발이익으로 한다. 
① 부과 개시 시점의 부과대상 토지의 가액 즉, 개시시점지가
② 부과 기간의 정상지가상승분
③ 개발비용 즉, 순 공사비(제세공과금을 포함한다), 조사비, 설계비, 일반관리비 및 그 밖의 경비와 관계법령이나 인가 등의 조건에 따라 납부의무자가 공공시설이나 토지 등을 국가나 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액 및 해당 토지의 개량비
④ 부과 개시 시점 후 개발부담금을 부과하기 전에 토지나 사업 의 양도 등으로 발생한 소득에 대하여 양도소득세가 부과된 경우에는 해당 세액 중 부과 개시 시점부터 양도 등의 시점까지에 상당하는 양도소득세액 
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(2)부담률
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납부의무자가 납부하여야 할 개발부담금은 (1)에서 산정된 개발이익의 25%로 하고, 개발제한구역에서 개발사업을 시행하는 경우로서 납부의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우에는 20%로 한다. 
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4. 기준 시점
(1)부과개시 시점
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일반적으로 부과 개시 시점은 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날이고 일정한 경우엔 대통령령으로 별도로 정하고 있다.
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(2)부과종료시점
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일반적으로 부과 종료 시점은 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 한다. 다만, 납부의무자가 개발사업의 목적 용도로 사용을 시작하거나 타인에게 분양하는 등 처분하는 경우에는 대통령령으로 별도로 정하고 있다.
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5. 지가의 산정
(1)종료시점의 지가
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① 종료시점지가는 부과 종료 시점당시의 부과대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 산정한 토지가격비준표상의 가액(價額)에 해당연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다.
② 부과대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가 등을 받는 경우 등에는 그 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있다. 
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(2)개시시점의 지가
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개시시점지가는 부과 개시 시점이 속한 연도의 부과대상 토지의 개별공시지가에 그 공시지가의 기준일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하면 그 실제의 매입 가액이나 취득 가액에 그 매입일이나 취득일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 더하거나 뺀 가액을 개시시점지가로 할 수 있다. 
① 국가ㆍ지방자치단체 또는 국토해양부령으로 정하는 기관으로부터 매입한 경우
② 경매나 입찰로 매입한 경우
③「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의 또는 수용(收用)
에 의하여 취득한 경우
④ 실제로 매입한 가액이 정상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 부과 개시 시점 이전에 매입한 토지로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우 및 사업시행자가「지방세법」제286조부터 제288조까지의 규정에 따른 법인인 경우로서 그 매입가격이 법인 장부에 기록된 매입가격인 경우 
이렇게 산정된 개발부담금은 부과 종료 시점부터 3개월 이내에 국토해양부장관 또는 위임받은 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)에 의해 결정ㆍ부과된다.