정직한 뉴스! 정확한 정보! 도시재생신문 :: 재개발․재건축 실내건축CM의 단계별 용역범위

재개발․재건축 실내건축CM의 단계별 용역범위: 2009.12.27 21:19 입력 | 2009.12.28 16:57 수정

최은영(넥타우스인터내셔널 실장)

현재 국내 재건축 현장에서는 실내건축과 관련된 사업의 경우 투명성의 부족이 가장 큰 문제점이라고 지적할 수 있다. 모델하우스가 없는 재건축현장도 있으며 계약단계에서부터 유니트 마감재에 대한 근거가 모호하기 때문에 마찰이 불가피한 경우가 대부분이다.
게다가 실내건축CM도입 하면 비용이 많이 들어가는 것으로 판단하기 쉬운데 철저히 준비된 실내건축CM 전문회사를 통한 재건축 재개발사업은 조합원 모두에게 이익이 돌아간다는 게 가장 큰 장점이라고 볼 수 있다. 이러한 실내건축CM의 장점은 실 예로 2008년도 3월 완공된 수원의 영통구 재건축 현장에서도 찾아볼 수 있는데 단위세대만 3,000세대가 넘고 조합원이 2,500여명에 달하는 대규모 재건축 프로젝트였던 이 현장에서 넥타우스는 객관적 자료와 과학적 분석을 통해 유니트개발, 마감재선정, 주민편의시설 컨설팅과 해법 등을 제안해 조합원 다수가 찬성하는 결과를 얻은 바 있다. 그 외에도 2,500세대에 조합원이 2,000명에 달하는 또 다른 수원의 장안구 재개발 재건축현장에서도 건축설계단계부터 전문가들이 합류하여 유니트개발부터 의견을 모았었고 점차 나아지는 단위세대 평면을 보면서 조합에 크게 만족하였으며 유니트뿐만 아니라 주민편의시설 등에 대한 차별화된 전략으로 단지 전체의 위상을 한 단계 높였다는 평가를 받은바 있다. 이것은 재건축을 통해 조합원 모두에게 커다란 이익을 가져다준 예라고 할 수 있다.
위의 사례에 대한 입소문을 통해 해당조합에 적용가능성을 검토 및 협의하는 조합들이 늘어가는 현상들을 보았을 때 소비자들은 이미 이러한 전문가를 필요로 하고 있었다는 절실한 뜻을 읽을 수 있다. 우리가 너무 늦게 이들의 꼭 필요했던 부분을 찾았는지 모르겠다. 이제 그 논제에 대해 찾았으니 시원하게 해결해주어야 하겠다. 개발당시 제시했던 정확한 데이터를 기준으로 좀 더 건강하고 살기 좋은 주거환경을 위해 조합, 시공사, 전문컨설턴트가 힘을 합쳐 나아가야 할 것이다.
이번호부터는 재개발 재건축에서의 실내건축 CM의 단계별 용역범위를 자세히 단계별로 살펴보기로 한다.
 

<실내건축 CM의 단계별 용역범위>
1단계, 조합원 품목 및 입찰제안서 분석
2단계, 단위세대 인테리어설계 및 마감재 컨설팅
3단계, 주민편의시설 컨설팅 및 인테리어 설계
4단계, 모델하우스/ 샘플하우스 시공감독
주민편의시설 CM at RISK 설계/시공
 

1단계, 조합원 품목 및 입찰제안서 분석
기존의 조합에서는 건설사를 선정할 때 건축계획 도면에 근거한 건설사 제안서에 의해 평당 얼마인지 건설사 브랜드가 무엇인지만을 가지고 선정을 했다. 그러나 앞으로 조합에서는 원하는 구체적인 기준을 만들어서 건설사 입찰제안을 받아야하는데 이는 조합의 공정한 사업관리와 함께 분쟁을 피하는 근거자료가 된다. 이와 같이 구체적이고 명확한 사업마감재를 분석, 작업하는 단계이다. 
재개발 재건축 실내건축CM의 주요업무는 인테리어설계와 마감재컨설팅 및 감독업무이다.하지만 넥타우스와 첫인연을 맺은 수원 영통구의 조합에서 전문지식이 없이 건설사들의 제안서를 검토하는 것에 어려움을 느끼자 넥타우스에 의뢰하게 되었고 실내건축CM에서 업무에 연관된 내용을 검토하게 된것이 입찰제안서 분석업무의 시작이 되었다. 점차 로 많은 조합에서 이부분을 의뢰하게 되어 지금은 좀더 포괄적인 내용을 분석하고 있으며 실내건축CM업무 1단계의 업무로 자리잡았다.
 

[표1] 00건설사 00조합 입찰제안서 제안 부분 예
<?xml:namespace prefix = v ns = "urn:schemas-microsoft-com:vml" /><v:rect style="WIDTH: 195.87pt; HEIGHT: 207.66pt; v-text-anchor: top" id=_x114277952 strokeweight="0.33pt" fillcolor="#ffffff"><v:stroke startarrowwidth="medium" startarrowlength="medium" startarrow="open" endarrowwidth="medium" endarrowlength="medium" endarrow="open"></v:stroke><v:fill color2="#000000"></v:fill><v:textbox>
<DIV>

- 침실바닥 고급 온돌 마루판
- 신제품 고급 실크 벽지
- 고품격 스위치
- 고품격 창호
- 부부전용 고품격 드레스룸
- 고품격 침실 반침장
- 고품격 래핑 DOOR
- 고품격 PL창호
- 새집증후군을 대비한 웰빙마감재 
- 고품격 화장대
- 각 침실 고급 벽지시공
</DIV></v:textbox></v:rect>


모호한 기준의 일반적인 시공사 제안서분석
건설사에서 조합에 제시하는 모호한 문구들의 입찰제안서들은 품질에 대한 기준이 객관적이지 않아서 해석하기 나름이다. 예를 들면, [표1]에서 보는 것처럼 고품격, 웰빙, 고급 등의 문구들로 제안하고 있어서 분명한 기준으로 볼 수 없다. 추후에 분쟁의 소지가 많으므로 조합에서는 좀 더 명확한 기준에 의한 입찰제안서를 받아야한다.
 

시공사 입찰제안서 마감재 및 시설물에 대한 구체적인 기준제시
실내건축CM은 최근 5대 건설사의 특별제공 제안사례를 분석하여 조합에서 건설사에 제시할 조합 마감기준표를 작성하는데 이 기준표는 최근 5대 건설사의 일반아파트 마감재 기준으로 작성된다. 조합에서는 입찰에 참여하는 모든 건설사에게 이 기준표를 주어 각 건설사마다 적용할 수 있는지의 여부를 표시하게 하여 접수를 하고 세대내부의 평수에 따라 혹은 주민편의시설의 아이템에 따라 구체적이고 동일한 기준으로 단지 전체의 시설기준을 확립하여 각 건설사에 제시하게 하는데, 위에서 언급한 ‘모호한 기준의 일반적인 시공사 제안’보다는 월등하게 건설사 선정에 있어서도 공정하고 객관적인 공사 금액 평가가 가능해진다. 
 

조합원 무상품목에 대한 컨설팅의 사례
실내건축CM을 적용했던 부천시 원미구의 조합사례를 살펴보겠다. 이 조합의 경우 시공사 선정후 넥타우스CM업무가 도입되었는데 건설사에서 제시한 입찰제안서 내용중 조합원에게 제공되는 무상지급품목을 넥타우스의 컨설팅을 통해 45일동안 3차례에 걸친 마감재 협상의 결과 [표2]와 같이 조합원 품목 추가와 등급상향 조정 등으로 인해 조합에 ‘60억’정도의 이익이 발생하는 효과를 보았다. 컨설팅의 내용은 모든 조합원이 입주후 주거생활을 하는데 있어서 실제적인 생활의 편리함과 윤택함을 누릴 수 있도록 하는 것에 중요도를 두었으며 차후 아파트 가치상승의 면까지도 고려하였다. 
 

[표2] 부천시 원미구조합 입찰제안서 컨설팅 부분 예
<v:rect style="WIDTH: 293.14pt; HEIGHT: 255.66pt; v-text-anchor: top" id=_x114132992 strokeweight="0.33pt" fillcolor="#ffffff"><v:stroke startarrowwidth="medium" startarrowlength="medium" startarrow="open" endarrowwidth="medium" endarrowlength="medium" endarrow="open"></v:stroke><v:fill color2="#000000"></v:fill><v:textbox>
<DIV>
- 발코니확장 및 시스템 창호(PVC/24mm기준)설치 
> 기존 건설사에 의해 제시된 16mm기준에서 실내건축CM의 컨설팅에 의해 상향조정
- 온돌마루 시공(전체실) 
> 기존 건설사에 의해 제시된 안방만 온돌마루 시공에서 실내건축CM의 컨설팅에 
의해 상향조정
- 시스템 에어컨 설치(안방, 거실) 
> 기존 건설사가 미제시한 에어컨설치를 실내건축CM의 컨설팅에 의해 확보조정
- 안방 빌트인 붙박이장 설치 
> 기존 건설사가 미제시한 안방 붙박이장을 실내건축CM의 컨설팅에 의해 확보조정
- 중앙 정수 시스템(3단계 이상) 
> 기존 건설사가 미제시한 중앙정수시스템을 실내건축CM의 컨설팅에 의해 확보조정 </DIV></v:textbox></v:rect>


다른 예로 실내건축CM을 조합설립초기에 도입한 서울시 마포구조합과 서울시 성동구조합 의 경우 넥타우스의 업무를 신뢰하여 건설사 계약시 넥타우스의 컨설팅을 100% 활용하였고 컨설팅의 결과물인 조합원에게 필요한 마감재및 시설물에 대한 정확한 데이터를 바탕으로 조합이 건설사와 계약하게 되어 조합원들로부터 신뢰받는 조합으로 거듭나는 계기가 되었다. 수원 권선구의 조합의 경우도 현재 넥타우스에서 시공사 입찰제안서 마감재및 시설물에 대한 구체적인 기준제시로 조합원 무상품목에 대한 컨설팅중이며 건설사와 조합간의 계약서 작성을 앞두고 있다. 
그러나 실내건축CM을 도입하지 않은 타조합의 경우는 여전히 건설사에서 제시한 분명하지 않은 조합원 무상품목의 리스트와 함께 조합원들이 생활하는데 있어서 유명무실한 아이템으로 사업이 진행되고 있는 실정이라 앞으로 사업의 진행방향에 난항이 예상된다. 현명한 조합이라면 효과적인 사업관리를 위해서 사업초기에 실내건축CM을 도입하여 특화된 재개발 재건축 실내건축CM업무의 1단계업무부터의 효과를 누릴 것을 적극 권한다.