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3단계, 실내건축CM에 의한 주민편의시설 컨설팅 및 설계: "주민편의시설은 선택이 아닌 필수입니다"; 2010.01.27 03:34 입력 | 2010.01.27 03:39 수정

최은영 실장(넥타우스인터내셔널)

요즘 주민편의시설 은 커뮤니티시설이라고 불리기도 하는데 아파트 단지 안에 운동공간을 비롯한 주민공동 공간들로 구성되어진 주민들의 편의를 위한 공간을 말한다. 
 
우리아파트 단지에 살고 있는 주민을 위한 시설로 비교적 저렴한 비용으로 우리집과 아주가까이에서 여러 가지 편리한 시설을 이용할 수 있다는 큰 장점이 있다. 중요한 것은 아파트 단지 내에 필요한 주민편의시설은 무엇인지 상품개발 컨설팅을 통해 처음부터 계획하고 준비해야 하는 것이다. 
 
일반분양의 경우 대기업 건설사들은 분양이나 홍보의 목적으로 주민편의시설의 상품개발에 노력을 기울이고 크게 활용하고 있는데 비해 재개발 재건축에서는 건축법규에 준한 최소한의 공간을 계획하여 기본 마감 상태로 준공하는 정도에 그치고 있는 경우가 많기 때문에 입주 후 바로 사용할 수 없어서 실제 사용하려면 누군가가 또 다시 비용과 시간을 들여 새롭게 고쳐야 하는 것이 현실이다. 
 
실내건축CM을 실제 적용한 재개발 재건축 아파트인 수원 영통구 조합의 경우를 예를 들어 보겠다. [그림1] 건축도면처럼 운동시설의 벽체만 구획하여 시공할 예정이었지만 주민편의시설에 대한 컨설팅을 통해 내부 레이아웃을 진행하고 [그림3][그림4][그림5]의 투시도에서 보이는 것처럼 가구 집기 비품까지 모두 갖출 수 있게 계획하여 설계, 시공하여 2008년도 5월 아파트단지의 준공과 동시에 사용 하고 있다. 
 
다른 예로는 의왕시 내손동 조합의 경우를 살펴볼 수 있는데 일반분양이 70세대인 재개발조합으로서 시공사에서 분양가를 제안하여 총회에서 결정된 상태였다, 하지만 당시 분양환경이 좋지 않았던 관계로 시공사에서는 분양가를 내릴것을 조합측에 계속 요구하였고 고심하던 조합에서는 정해진 예산내에서 사업을 진행시키기위해 주민편의시설에 대한 부분을 넥타우스 실내건축CM에게 상품 기획부터 시공까지 전적으로 맡기게 되었다. 
 
실내건축CM에서 주민편의시설의 사업제안서를 조합에 제출했을 때 조합에서 건네준 사업제안서를 본 시공사에서는 공사비를 올려야 가능 하다고 했지만 정해진 예산 내에서 실내건축CM이 컨설팅, 설계, 공사까지 완료하였고, 시공사에서는 준공된 주민편의시설을 돌아보고서는 원래 시공사에서 제안한 분양가에 분양해도 문제없다고 판단하여 분양을 하게된 조합이다. 
 
추후, 이 조합의 주민편의시설이 화재가 되어 분양시작한지 단 하루만에 청약 1순위에 모두 마감되었고 현재, 주위의 새로이 계획하는 아파트 단지들의 벤치마킹의 대상이 되었다. 이는 재개발 재건축사업에서 주민편의시설은 이제 선택이 아닌 필수임을 입증하는 사례로 볼 수 있다. 
 

[그림1] 주민편의시설 컨설팅에 의한 설계

주민편의시설 외에 아파트단지내에 또 큰 부분을 차지하고 있는 것이 상가시설이다. 단지초입부분에 배치되어있는 상가는 아파트의 얼굴과 같은 이미지를 전달함에도 불구하고 대부분이 관리가 소홀하여 퇴락하고 배달 종류의 판매시설로 운영되는 등 활성화 되지 못하고 있다. 
 
실내건축CM은 이러한 문제점을 해결하고자 초기부터 운영을 고려하여 평면과 마감재 등을 구성한다. 상가의 공용부위, 경비실, 사인기획 에 이르는 세세한 부분에 이르기까지 사전에 계획하여 깨끗하고 찾고 싶은 공간으로 만들어 상가 소유자뿐 아니라 입주민들도 쾌적하게 사용하도록 하게 하고 있다.
 

실내건축CM에 의한 주민편의시설설계 및 마감재 컨설팅
 
주민편의시설의 설계에서도 단위세대 설계때와 같이 건축심의전에 실내건축CM이 도입되는 경우에는 추가로 발생하는 비용 없이 건축사무소와 협의하여 조합의 동의하에 많은 부분을 대폭 개선시키는 것이 가능하고 건축심의 후에 작업을 하는 경우는 인테리어설계에 있어서 건축도면에 따른 내부변경만이 가능하다. 
 
하지만 조합에 따라 건축심의를 다시 받기위해서 설계변경에 따른 비용이 발생하는 것을 감안하고도 더 나은 인테리어 공간기획을 위해 적극적인 대폭 수정을 요구하는 경우도 있었다. 실제로 부천 원미구의 한 조합에서는 건축설계변경에 따른 비용을 들여 설계변경을 하여 인테리어설계에 많은 부분을 개선시키기도 하였다. 
 
이것은 실내건축CM에 의한 인테리어설계가 재개발 재건축사업에서 그만큼 중요하며 상품가치를 상승시키는 요인이 된다는 것을 이해하고 있다는 증거로 볼 수 있다. 
 
실내건축CM에 의한 마감재 컨설팅에 의해 조합은 정확한 마감재료의 목록과 함께 미리 눈으로 확인할 샘플과 설계도서를 제출받게 되는데 이것으로 얻게되는 장점을 크게 네가지만 들어보자. 첫째, 유행에 민감한 다양한 인테리어 자재들을 실내건축CM에서는 마감재 선정 기준을 마련하여 디자인 컨셉에 맞는 적정 마감자재로서 친환경 소재이며 동일 금액에서 최상급의 마감재로 선정하여 조합에 보고하여 정확한 리스트를 확보하게 된다. 
 
둘째, 재개발 재건축 조합의 입주자들에게 다양한 마감재에 대한 컨설팅과 함께 내 아파트에 어떤 자재가 들어가는지 생산지나 재료와 같은 정확한 스펙을 알려주어 조합원의 만족도를 높여줄 수 있다. 
 
셋째, 재개발 재건축의 사업기간이 긴만큼 정해놓은 자재가 절판되거나 혹은 트랜드업으로 변경이 필요한 경우 마감재 리스트에 의해 동급이상의 기준으로 시공에 반영한다. 
 
넷째, 다양한 매체를 통해 보도되어지고 있는 다양한 시공자재에 관한 사업 비리에 관한 의혹을 사전에 예방하는 근거가 되며 분쟁발생시 현명한 대처를 할 수 있게 하는 근거가 되기도 한다. 
 

[그림2] 실내건축CM 설계업무(실버존)
[그림3] 실내건축CM 설계업무(보육시설)
[그림4] 실내건축CM 설계업무(헬스, 골프, GX룸)
 

주민편의시설 CM at RISK 상품개발 컨설팅/ 설계/ 시공 
 
넥타우스 실내건축 CM은 한걸음 더 나아가서 주민편의시설 CM at RISK라는 범위에 이르기까지 사업범위를 넓혀놓았는데 이것은 주민편의시설의 상품개발컨설팅, 설계, 시공까지 CM이 책임지고 관리하여 디스플레이를 포함한 가구집기 비품까지 설치해주는 것을 말하며 준공이후 바로 사용가능하도록 하는 사업으로 좋은 호응을 얻고 있다. 
 
최근사례로 의왕시 내손동의 조합은 초기 건축 레이아웃 당시 입주자 회의실 등 실제 단지 운영을 위해 필요한 커뮤니티 공간이 없어서 CM에서 재설계를 하고 준공 이후 바로 사용 가능하도록 집기와 가구까지 설계, 시공 된 단지이다. 
 
이 조합의 경우 주민편의시설에 대한 컨설팅을 통해 내부 레이아웃을 진행하고 가구 집기 비품까지 모두 갖출 수 있게 계획하여 이 단지의 준공과 동시에 사용 중이다. 최근 커뮤니티라고 하여 아파트 단지 안에 운동공간을 비롯한 주민공동 공간들이 새롭게 부각되고 있다. 대부분의 건설사들은 일반분양에서 분양이나 홍보공간으로 크게 활용하고 있으나 재개발재건축은 이렇게 까지 하고 있지 않은 것이 현재의 실정이다. 
 
커뮤니티시설 중 모든 단지에 있는 경로당의 경우 기존조합은 건축법규에 준한 최소한의 공간을 계획하여 기본 마감상태로 준공을 하는 것이 대부분이였으나 실내건축CM은 입주후 바로 사용할 수 있고 초기부터 운영을 고려하여 업무를 진행한다. 보육시설도 실내건축CM이 초기부터 운영을 고려하여 평면과 마감재를 구성하여 다시비용을 들이는 일이 없도록 한다. 
 
수많은 아이템의 주민편의시설을 우리의 단지 내에 다 설치할 수 없으므로 우리 단지 내에 필요한 주민편의시설은 무엇인지 상품개발 컨설팅을 통하여 주민편의 시설의 컨설팅 단계별 업무순서로 처음부터 계획하고 준비해야한다. 
 
주민편의 시설의 컨설팅 단계별 업무순서를 예를 들면 
 
첫째, 아파트 주민공동시성의 트랜드 분석 
둘째, 유사시설의 조사 
셋째, 해당구역 아파트단지 휘트니스클럽 사업성 추정 
넷째, 해당구역 아파트단지 휘트니스클럽 컨셉설정 
다섯째, 내부 레이아웃의 순서로 진행되며 이에 따라 주민편의시설 설계와 마감재 컨설팅업무가 진행된다. 
 
다시 한번 강조하여 말한다면, 위에서 설명한 실내건축CM의 3단계업무인 주민편의시설의 인테리어설계 및 마감재 컨설팅의 확실한 효과를 보기 위해서는 성공적인 사업을 진행하고자하는 조합의 굳은 의지가 밑바탕에 깔려 있어야한다. 
조합의 의지와 함께 건축설계사무소와 실내건축CM사가 상호협조적으로 업무를 할 수 있는 업무환경이 조성되어야만 단지기획의 단계에서부터 양사간의 힘을 모은 기획과 상품개발을 할 수 있어 좋은결과를 가져올 수 있다.
 
<주>넥타우스 인터내셔널 최은영실장