재건축의 현재와 미래, 둔촌주공을 아는 전문가에게 묻다
“아는 것이 힘이다. 재능기부를 통해 조합원에게 봉사하겠다”
재건축사업이 시작된 지 어언 15년이 되어오는 국내 최대의 공동주택(아파트)재건축단지인 둔촌주공아파트. 최근 사업시행계획 및 관리처분계획의 적정성 여부를 둘러싸고 여러 가지 잡음이 나오고 있다. 그래서 현재는 지위가 바뀌었지만 사업초기 현 조합집행부와 함께 정비사업전문관리업자로 둔촌주공 재건축사업의 틀을 만드는데 기여한 도시 및 주거환경연구원 김구철 회장을 만나, 둔촌주공재건축사업과 위기의 정비사업 전반에 대한 허심탄회 한 이야기를 나누어 보았다. 이하는 김구철 회장과 일문일답 정리내용.
Q:) 회장님 오래만에 뵙습니다. 우리나라 재건축 재개발사업의 1세대, 산 역사, 산 증인으로 불리는 김구철회장님의 근황을 궁금해 하는 분들이 많습니다. 어떻게 지내십니까?
A:) “과분한 허명입니다. 주택경기 장기침체 속에 더디기만 한 제도개선, 규제완화로 업계전체가 어려움을 겪고 있는 상황이 매우 곤혹스럽습니다. 그 동안 정비사업 20년을 정리하고 업계에서 베풀어주신 은혜에 보답해야 한다는 마음으로 ‘조합중앙회’를 창립하고 사무총장직을 맡아 전국단위의 재능기부 봉사활동을 닫고, 현재 국내최대 재건축단지인 둔촌주공아파트재건축사업과 관련한 재능기부와 상가재건축컨설팅 그리고 잠실주공5단지 상가재건축 컨설팅업무를 수행하면서 개별 사업장별로 맞춤식 자문과 분쟁조정, 합리적인 문제해결 방안 제시 및 총회 진행을 돕는 등 현장위주의 활동에 전념하고 있습니다.”
Q:) 둔촌주공은 회장님이 컨설팅 업무를 맡아 단기간에 조합과 상가소유자간의 합의를 도출한 것으로 알려져 있고, 7개 상가 동 309개 점포 소유자 100%의 동의를 이끌어 냈습니다. 업계에서 모범적인 사업장으로 손꼽히고 있으며, 특히 서울시 심의과정에서 상가 100% 동의확보 사실을 보고받은 심의위원 전원이 큰 박수를 보냈다는 이야기가 한동안 회자되기도 하였습니다. 그 비결이 무엇입니까?
A:) “비결이라기보다는 조합이나 상가소유자 모든 분들이 진정성 있는 설득과 합리적인 대안을 이해해 준거지요. 대부분의 재건축 사업장에서 상가소유자들은 거대 조합의 횡포로 인한 피해의식에 휩싸이고, 아파트소유자들은 상가소유자의 무리한 요구로 사업이 지연될 것이라는 피해의식 때문에 진정성 있는 소통이 어려운 상황입니다. 그러나 아파트재건축으로 인한 사업비와 개발이익은 아파트 소유자에게, 상가재건축으로 발생하는 사업비와 개발이익은 상가소유자에게 귀속시키는 ‘상가 독립채산제, 독립정산제’방식을 원칙으로 하였습니다. 인․허가관련 업무와 분양계약체결 및 자금관리 등은 법적 권한이 있는 조합이 가지되, 관련법과 조합정관이 허용하는 범위 내에서 상가재건축에 관한 실무, 상가 기본계획(안)·분양계획(안)·관리처분계획(안)수립, 상가 개점 및 운영권 등은 상가소유조합원 과반수 동의로 상가소유 조합원 단체 등이 주관할 수 있도록 한다면 아파트와 상가가 반목하거나 분쟁을 피할 수 있다고 판단하였습니다. 그런데 최근 특정 시공사가 잘못된 판단으로 조합집행부를 통해 상가사업권 회수와 상가대폭 축소 건립을 획책하였고, 이에 맞서 상가소유 조합원들과 악전고투 끝에 사업권을 지켜낼 수는 있었지만 이 과정에서 조합장 등과의 갈등이 심화되는 등 또 다른 갈등의 불씨를 남겼습니다.”
Q:) 그 동안 건국대학교 행정대학원과 계명대학교 교수로 활동하였고, 주거환경교육원을 직접 개원하여 조합장 등의 교육 활동에 앞장선 것으로 알려지고 있습니다. 현재 현장을 찾아가는 맞춤식 교육을 하신다고 하셨는데, 어떤 프로그램인지 구체적으로 설명해 주십시오.
A:) “지금까지는 전체 사업장의 공통된 문제를 위주로 교육을 하였다면, 현장별 맞춤식 교육프로그램은 그야말로 해당 현장의 사업추진 단계에 맞춰서 향후 발생할 수 있는 제 문제점을 진단하고 합리적으로 해결할 수 있는 대안을 제시하고, 사업장이 겪고 있는 분쟁이나 어려움에 대해 법률·건축·회계·경영·행정 등 각 분야 최고의 전문가들을 강사로 초청하여 직접 현장에 부합하는 전문지식이나 정보, 경험 등을 들려주고 자문해 주는 것입니다. 한편, 성공한 사업장의 조합장으로부터 성공스토리를 듣고 동기를 부여하도록 하는 것입니다. 또 분쟁 등으로 어려움을 겪은 사업장의 실패사례도 들려줌으로서 똑 같은 피해를 당하지 않도록 돕는 예방활동을 포함하는 현장 교육입니다.”
Q:) 그렇다면 계획하고 있는 현장교육 프로그램이 있나요?
A:) “현재 국내최대 재건축 단지인 둔촌아파트재건축 조합원으로 구성된 조합원 단체 등과 구체적인 협의를 하고 있으며, 지금 예정으로는 6월 둘째 주 화요일부터 매주 화요일 오후 3시와 7시에 ‘둔촌아파트 재건축교실’을 열 계획입니다. 격려해 주시고 좋은 강사 분들을 추천해서 재능기부로 함께 할 수 있도록 도와주시기 바랍니다.”
Q:) 둔촌아파트 조합원단체와 협력하여 조합원 의견 수렴과 이해증진, 재건축 참여를 독려하기 위하여 ‘조합원 열린광장’을 운영한다는 계획을 전해 들었습니다. ‘열린광장’을 운영하는 목적과 계획이 있다면?
A:) “조합원이 재건축에 직접 참여할 수 있는 기회는 제도적으로 봉쇄 되어 있거나 차단되어 있는 것이 현실입니다. ‘조합원 열린마당’에서는 조합원들의 생생한 의견을 듣고, 자유로운 토론을 통해 합리적인 결론을 도출하여 조합경영과 성공적인 사업추진을 위한 제안 활동을 전개하는 한편, 제도 개선과 정관개정을 위한 청원활동을 전개하여 전문직에 종사자하는 조합원들이 조합경영에 직접 참여할 수 있도록 지원할 계획입니다. 또 현재 정관상 대의원의 임기가 규정되지 않아 사실상 조합해산까지 임기가 보장되어 있고, 임원들은 연임제한이 없어 서면결의에 의한 연임, 재연임으로 이어지다 보니 경선은 아예 불가능한 상황입니다. 그래서 정관개정 등을 통해 조합경영 혁신과 설계검토 등 사업추진에 반드시 필요한 기술직․전문직 또는 전문 경영인으로 활동해온 조합원님들이 조합경영에 참여할 수 있도록 기회를 주고 경영혁신과 책임경영을 구현하는 기틀을 마련하는데 이바지 하려고 합니다.”
Q:) 현재 회장님은 조합원도 아니고 조합의 협력업체가 아닌 상가재건축 컨설팅 업무를 수행하고 있는 것으로 알고 있습니다. 이러한 활동으로 혹시 상가재건축 사업에 지장을 초래하거나 상가 조합원이 피해를 입는 일은 없을까요?
A:) “현재 상가조합원과의 계약에 따라 상가재건축 컨설팅 업무를 수행 중이어서 저의 이러한 활동이 상가재건축사업에 악영향을 미칠까 걱정되기도 합니다. 그러나 조합이 바로 가지 못하거나 조합이 추진하는 사업이 바르게 진행되지 못하면 상가를 포함한 전체조합원이 피해를 입게 되므로 상가재건축이나 상가조합원의 재산권 보호를 위해서라도 바른 조합경영과 빠른 사업추진은 반드시 이루어 내야할 숙제입니다. 둔촌주공재건축조합의 경우 조합과 상가가 거의 완벽한 수준으로 상호 합의점을 찾아 합의한 사항을 공증하고 총회결의까지 받아 두었으므로 조합이나 상가 어느 일방이 합의사항을 깨뜨리기는 여의치 않은 상황이어서 상가의 귀책사유가 되는 문제가 아닌 한 상가조합원이나 상가재건축이 피해를 입게 되는 일은 없을 것입니다.”
Q:) 그러나 현실적으로 회장님은 조합원도 아니고 조합의 협력업체가 아닌 상황에서 활동이 자유롭지 않을 수 있을 것으로 판단됩니다. 이러한 부분은 어떻게 극복할 계획인지요?
A:) “현재 저는 재능기부 방식(무상)으로 조합원 단체 등과 협약을 체결하였고, 제가 수행하는 업무는 협약에 참여한 조합원 및 조합원 단체의 위임 업무 범위 내에서 적법하게 업무를 수행하고 있습니다. 문제는 없을 것으로 판단하고 있습니다.”
Q:) 재능기부 형태로 무상으로 자문을 한다는 말씀입니다. 어려운 점이 많을 텐데 마지막으로 독자들이나 둔촌아파트 조합원 등에게 전하고 싶은 내용이 있으시다면?
A:) “이런 일은 하다보면 험악한 일도 많이 당하고, 음해는 물론 예상할 수 없는 방해공작이 난무하기도 합니다. 과거 시공사로부터 자금을 차입하여 조합에 대여해 온 정비업체의 관행적 행위를 ‘도시정비법’ 제정 후 범법행위로 판단하여 단죄한 적이 있습니다. (실제로 조달 자금의 이자 부분을 뇌물수수로 판단한 사례가 있음.) 제가 정비업체(리컨앤시티)회장으로 재임하던 2006년과 2007년에 베트남 하노이에서 재건축사업 등을 추진하던 중 시절 각자 대표로 재인하던 k사장이 특정 건설사로부터 자금을 대여 받아 원주의 모 조합에 자금지원을 한 것이 문제되어, 엄청난 어려움을 겪은 적이 있습니다. 당시 파트너였던 k사장이 검찰조사에서 회사 지분 51%를 가진 제가 중요한 사항을 직접 결정을 한다고 진술하여, 엄청난 어려움을 겪고 결국 집행유예를 받은 사실이 있습니다. 이후 ‘조합중앙회’ 창립(사무총장으로 선출) 및 국회 토론회(발제자로 참여) 등을 통해 자세한 사정을 알리고(‘고백서’ 등을 배부하는 등) 참석자 등에게 직접 사과하는 등으로 이해를 구한 사실이 있습니다. 최근 이러한 사실을 호도하여 마치 파렴치한 범죄를 저지른 전과자로 매도하거나, 상가 요구사항을 들어주지 않아 조합 집행부에 반하는 행동을 하는 것처럼 호도하는 등으로 음해가 계속되고 있지만 진실은 조합원에 의해 밝혀 질것으로 믿기에 구애받지 않고 따뜻이 맞아주신 조합원님들을 믿고 담담히 가야할 길을 가려고 합니다.”
A:) “사실 저는 은행원 출신으로 과거 이주비대여금을 시공사가 조합원재산 담보로 조달하면서 엄청난 금리 장사를 해오던 제도를 타파하기 위하여 국민은행과 함께 조합이 은행을 통해 직접 조달할 수 있는 상품(집단대출) 개발하고 교육 등을 통해 전국적으로 제도를 보급하고 정착시키기도 하였습니다. 이를 통해 조합원 부담금을 수조원 이상 절감시키기도 하였습니다. 또 도곡주공아파트(도곡렉슬) 재건축사업에 최초로 CM(건설사업관리)을 접목시켜 성공적으로 사업을 수행함으로서 공기단축과 품질관리 등으로 공기 6개월 단축, 추가 이익금 500여억 원을 조합원에게 되돌려 준 것이 가장 큰 보람으로 여겨집니다. 이제 제가 지닌 전문지식과 경험, 정보를 활용하여 전국최대 재건축 단지에 걸 맞는 최첨단 환경아파트 건설은 물론 바른 재건축, 빠른 사업추진을 위한 조합원들의 새로운 희망에 작은 보탬이 되고자 합니다. 지켜봐 주시고 큰 도움 주시기 바랍니다. 감사합니다.”
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