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공급 부족에 속도 못 내는 정비사업… 서울 집값 하반기에도 '우상향'

재건축·재개발 규제를 완화하겠다는 정부의 정책 기조에도 불구하고, 서울 집값은 하반기에도 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 나왔다.

부동산 시장의 핵심 변수인 공급이 여전히 부족하고, 정비사업이 제 속도를 내지 못하고 있기 때문이다.

최근 부동산 전문가들을 대상으로 진행한 ‘2025년 하반기 부동산 시장 전망’ 조사에 따르면, 모든 응답자가 서울 집값이 상승할 것이라고 내다봤다. 공급 물량 부족, 규제 완화에 따른 기대 심리, 거래량 증가 등이 주요 배경으로 지목됐다.

“서울·수도권, 물량 품귀… 전월세도 동반 상승”

전문가들은 서울과 수도권 지역의 분양 물량 자체가 절대적으로 부족하다는 점을 짚으며,

주택 매매 가격뿐만 아니라 전월세 가격도 함께 오를 수밖에 없다고 진단했다.

또한 토지거래허가구역 등의 규제로 임대 매물이 줄면서 전세가격 상승을 부추기고 있으며,

거래량 증가와 함께 가격 상승세가 지속될 가능성이 높다는 분석도 나왔다.

실제 지난 3월 서울 아파트 거래량은 1만 건을 넘어서며 급증했고, 강남권과 고가 주택 밀집 지역에서는 신고가 갱신 사례가 잇따랐다.

시장 에너지를 의미하는 거래량이 늘고, 종부세와 양도세 완화 정책 기조가 이어질 경우, 하반기에는 중저가 아파트까지 회복세가 확대될 것이라는 전망도 제기됐다. 여기에 기준금리 인하 가능성까지 더해지면, 서울 전역으로 상승세가 확산될 수 있다는 분석이다. 특히, 상대적으로 저평가된 지역으로의 유동성 이동 가능성도 함께 거론됐다.

규제 풀려도 현실은 제자리… “정비사업 속도 못 낸다”

정부는 대선 공약을 통해 재건축초과이익환수제 폐지, 인허가 절차 간소화 등 정비사업 규제 완화를 강조해왔다.

실제로 용적률 완화, 도시정비법 개정 등을 통해 제도적 기반을 마련하는 중이다.

그러나 현장에서는 여전히 회의적인 시각이 우세하다.
공공기여 확대가 오히려 사업성을 약화시키고 있으며, 급등한 건설원가로 인해 사업성이 확보되지 않는 지역이 많다는 지적이다.

이로 인해 규제가 완화되더라도 실제 착공까지 이어지는 데는 상당한 시간이 소요될 수 있다는 분석이 나온다.

또한 정부가 임대주택 대규모 공급을 목표로 하는 상황에서, 정비사업에도 임대 비율 확대를 유도할 가능성이 크다는 우려도 제기된다.

이로 인해 기존 소유주들의 수익성이 줄고, 사업을 포기하거나 중단하는 구역이 늘어날 수 있다는 것이다.

“공급 쇼크가 시장 불안 자극… 정책 청사진 시급”

전문가들은 향후 주택시장의 가장 큰 변수로 공급 불안을 꼽았다.
공급이 원활하지 않으면 무주택자들이 미래 가격 상승을 우려해 서둘러 시장에 진입하면서, 오히려 가격 과열을 초래할 수 있다는 설명이다.

지금의 시장 불안은 단순한 실수요 문제가 아니라 미래 공급 부족에 대한 공포에서 비롯됐다는 분석도 이어졌다.

이에 따라 실효성 있는 공급 계획과 실행 가능한 정책 청사진을 조속히 제시할 필요성이 강조되고 있다.

특히, 2026년 이후 서울 아파트 공급 물량이 절반 수준으로 감소할 것이라는 예측과 함께,

지금이라도 재건축 부담금 제도 폐지 및 인허가 패스트트랙 도입 등 실질적인 속도전이 가능하도록 정책 보완이 필요하다는 제언이 나왔다.