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계약일부터 준공일까지 공사비 변동 막는 게 최선: 이주기간 4개월 짧아…기간 늘려 명시해야; 2011.06.08 17:01 입력 | 2011.06.08 17:05 수정

정훈 기자 jh25@rknews.co.kr

■ 모범적인 도급계약서 사례 

 
[도시재생신문 정훈 기자] 법무법인 강산의 김은유 대표변호사는 강연 도중 실제 작성된 계약서를 제시하고, 해당 계약서가 상당한 수준에서 사업시행자인 조합에 유리하게끔 작성됐다고 강조했다. 이와 더불어 향후 도급계약을 체결해야 하는 조합이나 추진위는 이를 참고로 하여 자신들의 권익을 지키는 지렛대로 삼아야 한다고 주장했다.
 
다음은 모범 사례로 제시된 계약서상에서 김 변호사가 특별히 강조한 부분을 발췌한 것이다.
 
(1) 공사 계약 금액 : ‘공사 금액은 공사 계약 체결일로부터 준공일까지 물가 변동 및 금리 변동에 따른 공사비 변동이 없는 확정 공사비로 한다. 단, 마감을 상회하는 추가 옵션을 시공자에게 요구할 경우 별도 계약을 체결해 추가 비용을 부담한다’
 
(2) 물가 변동으로 인한 계약 금액의 조정 : ‘실착공일이 조합의 귀책사유로 인하여 본계약 체결일로부터 1년 이상 지연될 경우 기획재정부 발표 소비자물가지수 상승률을 적용해 공사 계약 금액을 변경ㆍ조정할 수 있다’
 
(3) 거주자의 이주 : ‘조합은 이주비 지급 개시일로부터 4개월 이내에 사업 지구 내 거주자(세입자 포함) 등의 이주를 완료해야 한다’
 
이 조항에 대해서 김은유 변호사는 “‘4개월’이란 기간이 너무 짧다. 실제로 현장에서 자문을 하다 보면 4개월 만에 이주를 마치는 조합은 거의 없다”면서 “따라서 이 경우에는 해당 기간을 늘려서 명시해야 한다”고 조언했다.
 
(4) 사업 경비 : ‘시공자가 조합에게 대여 또는 조달하는 계약상의 사업 경비는 다음 각 호와 같다. (중략) 각종 총회 비용, 법인세 등’
 
김 변호사는 “총회에는 연습이 없기 때문에 총회 자체가 무산되거나 상정한 안건의 처리에 차질이 빚어질 경우 막대한 비용이 수반된다”면서 “한 번에 잘 치르는 것이 최선이지만 만약의 사태를 위해 총회 비용을 조달하는 데 어려움이 없도록 이에 대한 내용을 계약서에 반드시 포함시켜야 한다”고 말했다.
 
그는 금융 지원과 관련된 내용도 자주 언급했다.
 
(5) 사업 경비 : ‘사업 경비 중 제23호를 제외한 비용은 무이자로 대여하며 무이자 사업 경비의 총 한도액은 ○○○억 원으로 한다’ ‘조합은 사업 경비를 대여 받고자 하는 경우 조합 정관에 따라 제반 증빙서류(필요한 경우 금전소비대차계약서 포함)를 시공자에게 제출해야 한다’ ‘기본 이주비를 금융기관으로부터 조달하는 경우 그에 대한 금융비용은 확정 금리(年 ○.○%)를 적용한 확정 이자로서 시공자가 부담한다’ 등.
 
(6) 조합원 분양 : ‘조합은 관리처분인가일로부터 90일 이내에 조합원에 대한 분양 계약을 완료해야 하며, 조합원이 다음 각 호에 해당하는 경우 (중략) 현금 청산하고 당해 아파트를 일반분양 해야 한다’
 
김 변호사는 “이 조항에서 ‘현금 청산’은 삭제하는 것이 타당하다”고 의견을 내놨다. 그는 또 마감재와 관련해서는 “‘동등 이상’ ‘동급 이상’ 등 애매모호한 표현은 최대한 명확한 표현으로 수정하는 것이 이득”이라고 조언했다.
 
강의를 마치면서 김은유 변호사는 “제시한 사례에 따라 조합에 유리하게끔 계약서를 작성할 경우 이제까지 허울뿐인 조합의 ‘갑’으로서의 지위에도 상당한 변화가 생길 것”이라며 “오늘 강의가 일선 조합들의 잃어버린 지위를 되찾는 계기가 되길 바란다”고 말했다.