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“재개발・재건축 공부하러 대구에서 왔습니다”: 전재련, ‘2009 하반기 정규교육’ 개최; 2009.11.02 18:48 입력 | 2009.11.02 21:52 수정

홍순재 기자 loving9417@gmail.com

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전국재개발・재건축연합회(회장 오병천, 이하 전재련)이 교육사업에 더욱 박차를 가하고 있다.
 
전재련은 지난 10월22일 오후 2시부터 전재련 강의실에서 ‘제 4차 2009년 하반기 정규교육’ 행사를 개최했다. 이날 강사로는 고려감정평가법인 류점동 감정평가사, (주)랜드엔지니어링 신병기 부사장 외 전재련 오병천 회장이 직접 강사로 나서 교육생들에게 다양한 현장의 예를 들며 ‘생생한 강의’를 제공했다. 
 
특히 전재련에서 주최하는 교육사업은 기존 이론을 중점으로 진행되는 강의에서 벗어나 현재 재개발․재건축 사업에서 활발하게 활동하고 있는 실무진들이 강사로 참여한다는 것이 주목할 만하다. 강사로 초빙된 실무진들은 자신만의 노하우와 수강생들의 상황을 고려한 ‘맞춤형 강의’도 함께 제공하기 때문이다.
 
수강생들의 열기도 뜨거웠다. 강의에 참여하기 위해 대구에서 서울까지 올라온 조합장 K씨는 “재개발․재건축 사업을 이해하고 배우기 위해 많은 곳을 다녀 봤지만 전재련에서 제공하는 강의가 가장 질적으로 뛰어나고 현실성이 있다”며 “실제 실무진들에게 직접 강의를 들으니 더욱 알기 쉽고 이해가 빠르다”고 강의에 대한 만족과 극찬을 아끼지 않았다.
 
전재련의 욕심도 크다. 전재련의 교육산업을 진두지휘한 오병천 회장은 “조합 및 추진위원회의 임원들을 대상으로 현재 교육을 실시하고 있다”며 “지난 2006년 4월 전재련의 탄생과 함께 해온 교육사업이 더욱 발전할 수 있도록 최선을 다 할것”이라고 포부를 밝혔다. 
 
또, 그는 현재 교육사업과 관련 “조합 및 추진위원회 임원들이 재개발․재건축 관련 법률 및 용어, 그리고 사업 진행 방법을 인지하지 못해 사업지연 등 갖은 잡음이 발생하고 있다”며 “주민을 대표하는 임원은 재개발․재건축 사업의 전문가가 되야 하며 전재련에서도 지원을 아끼지 않겠다”고 강조했다.
 
한편 이날 정규교육에서는 현재 재개발․재건축 사업을 진행하는 조합 및 추진위원회 임원 약 50여명이 정규 교육에 참여해 교육과 함께 열띤 토론을 펼쳤다.


 
 
각 분야 전문가 강사로…이론이 아닌 현장을
노하우 직접 전수, “신난다” 수강생 열기 ‘후끈’ 
감정평가・사업성분석・조합원상담 등 알찬 교육
 

지난 10월 22일 전재련 본관 교육장에서 개최한 ‘제 4회 2009년 하반기 정규 교육’. 전재련의 명성에 걸 맞는 강사진들이 참여, 뛰어나고 생생한 강의 실력과 ‘맞춤형 교육’이 함께 이뤄져 성황리에 진행됐다.
 
이날 강사로는 ▲고려감정평가법인 류점동 대표감정평가사 ▲(주)랜드엔지니어링 신병기 부사장 ▲전재련 오병천 회장이 나섰다.
 
강의의 세부적인 내용으로는 (주)랜드엔지니어링 신병기 부사장이 △주택정비사업의 사업 수지분석 △정비기반 설치비용의 산정 △주택재개발 임대주택 매각 대금 산정 △주택재건축 재건축부담금 예정액 산정에 대해 집중적인 강의를 진행했다. 
 
이어 고려감정평가법인 류점동 감정평가사는 △정비사업과 감정평가 △감정평가와 정비사업의 관리처분 △종전자산과 비례율 및 부담금과의 관계 △조합원 분양가격과 부담금과의 관계 등 전문적인 내용을 교육생들에게 알기 쉽게 강의를 진행해 극찬을 받았다.
 
마지막으로 강의를 진행한 전재련 오병천 회장은 △국․공유지 점유 및 사용 연고권 인정기준 △정비구역의 분할 및 결합 시행방법 △이주비 지급의 기준 △전주이설비용 △직무대행의 권한 범위 △건축물을 개수 하고자 하는 경우 △입주가 진행 중인 구역에서 고소가 진행되는 상황 등 오랜기간 다양한 경험과 상황을 바탕으로 자신의 재건축․재개발 사업에서의 노하우를 교육생들에게 아낌없이 전수했다.
 
교육 사업에 가장 큰 의미를 두고 있는 전재련. 제 4회 2009년 하반기 교육 사업을 심도 있게 살펴본다.
 
 


“올바른 감정평가로 정비사업을 성공적으로”
◇고려감정평가법인 류점동 대표
 
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▲정비사업과 감정평가 = 감정평가는 토지 및 건물 등 부동산의 경제적 가치를 평가하는 것을 말한다. 감정평가의 기능에는 △부동산의 정책적 기능 △일반경제적 기능 △ 정비사업에 의한 감정평가 등의 기능이 있다. 
 
부동산의 가격형성은 사회적, 경제적, 행정 등에 따른 변수가 있으나 일반적으로 원가 방식, 비교 방식, 수익 방식으로 평가가 진행된다. 정비사업을 진행할 때는 종전평가와 종후평가로 나뉘며 종전평가에는 토지, 건물, 집합건물, 기타로 나눠 평가하게 된다. 정비사업의 감정평가에서 중요성을 가지는 것은 종후자산의 감정평가이며 재개발에는 원가방식에 의한 배분으로, 재건축의 경우 비교방식에 의한 배분으로 분리된다.
 
정비사업에서 감정평가의 종류는 △도시정비법 제48조 1항에 의거 종전 토지 및 건축물의 평가 △분양예정대지 또는 건축물의 추산액 △용도폐지 및 신설기반시설평가 △법인세 과세 산정을 위한 평가 △국․공유지 처분 평가 △미동의자에 대한 평가 △영업 손실에 대한 평가 등이 있다. 
 
감정평가의 시기는 종전과 종후 평가가 다르며 종전자산일 경우 사업시행인가고시일이 기준이 되고, 종후자산의 경우 관리처분계획기준일이 기준이 된다.
 

▲감정평가와 정비사업의 관리처분 = 관리처분은 정비사업구역내에 있는 사업시행 전 종전자산의 권리를 정비사업으로 인해 조성된 종후자산으로 권리가 변환해 배분되는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 종후자산의 처분에 관한 일련의 계획을 말한다.
 
관리처분의 과정은 종전 자산평가→ 총 사업비 추산 → 총 분양가격 산출 → 비례율의 산출 → 권리가액 산정 → 조합원 별 권리의 변환, 조정 및 정산 순으로 진행된다. 이러한 일련의 과정에서 가장 중요한 관리처분의 3대 요소로는 감정평가, 건축비 등 사업비, 총 분양가격이 이에 속한다.
 
여기서 비례율이란 수익률 계산의 기준으로 개발이익률이라고도 불리며 총 사업이익(분양수입-사업비용)을 종전 자산(건물과 토지) 총액으로 나눈 수치를 말한다. 
 
비례 율 100%는 재개발 후 종전 자산가치와 맞먹는 사업이익이 생긴다는 뜻. 산정된 비례율을 토대로 개별 건물·토지지분 평가액에다 비례율을 곱하면 조합원 권리가액도 함께 산정할 수 있다. 비례율이 높으면 권리가액도 많아져 부담금은 줄어들며 반대로 비례 율이 낮으면 조합원의 부담금은 늘어나는 원리를 가지고 있다. 
 
 


“사업성 분석, 조합원 단결의 지름길”
◇(주)랜드엔지니어링 신병기 부사장
 
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▲주택정비사업의 사업 수지분석 = 주택재건축 또는 재개발 정비사업에서의 사업성분석이란 사업이 진행되는 동안 발생하는 예상수익과 지출비용을 합리적으로 추산하여 사업전체의 수익과 비용규모 등을 판단해 사전에 각 조합원의 예상분담금을 추정하는 것을 말한다. 사업성분석은 향후 발생할 수 있는 법적분쟁의 예방과 구역 내 조합원 단합을 통한 원활한 사업진행을 그 목적으로 한다.
 
사업성분석의 주요쟁점은 다음과 같다. △예상되는 종전, 종후자산 평가금액의 예측 및 그 산정방식의 이해 △사업시행 전반에서 발생하는 각종 외주계약관계의 내용 및 타 사업장에서 시행되고 있는 일반적인 계약금액의 현황 △정비사업 조합의 사업여건 및 특성에 따른 비용발생조건 파악 △사업소요기간의 합리적인 추정과 이 기간에 따른 비용 산출 △각종 산출요소의 분석을 위한 기술적 엔지니어링 노하우.
 
이러한 쟁점을 토대로 현재의 가장 합리적이고 추정 가능한 각종 자료를 활용, 사업종료 시까지의 미래가치를 추정․분석 할 수 있다. 이는, 현재시점의 전제된 조건이 사업종료 시 까지 일정기간 유지된다는 가정 하에 그 가치를 가지게 됨으로 이러한 외부조건들이 단기간에 예측범위를 벗어날 경우에는 분석결과는 실제와 상이할 수 있다는 것을 사전에 인지해야 한다.
 
사업성 분석의 방법은 조합 내(협력 정비사업용역사)에서 자체적으로 진행하는 자체분석과 외부의 전문기관을 통해 진행하는 외부전문분석이 있다. 자체분석의 경우 비용측면에서 조합에 경제적이나 외부전문기관에 비해 분석결과에 대한 조합원들의 신뢰도가 다소 낮아지는 경향이 있다. 또한, 예측치가 벗어날 경우 조합원들의 민원이 조합집행부로 야기되고 이러한 경우 조합집행부 등에서 직접 그 해명을 해야 하는 어려움이 있다.
 
사업성분석 보고서의 형식은 가장 가능성이 높은 1개의 안을 중심으로 작성되는 단수안과 가장 가능성이 높은 1개안을 포함, 부정적인 가정과 긍정적인 가정을 모두 반영하는 복수의 안으로 나뉘며 조합의 실정과 목적에 맞게 결정하는 것이 좋다. 
 
이렇게 작성된 보고서는 조합설립동의서 징구 시 이를 제시하여 줌으로 조합원들에게 사업내용의 이해를 높여 조합동의율 상승에 효과적으로 활용할 수 있다. 사업성 분석에 대한 내용은 조합원들이 가장 궁금해하는 부분이기 때문이다. 또, 분석자료를 토대로 동의서징구 요원들을 사전 교육함으로 동의서 징구과정에서의 불필요한 오해소지를 차단 할 수도 있다. 
 
이러한 사업성 분석의 장점은 △사업에서 발생되는 비용 등을 합리적으로 추정, 조합원들에게 제시해 정비사업의 이해도를 높일 수 있다 △관리처분단계 이전에 진행되는 각 총회에서 발생하는 분담금과 관련된 갈등이 합리적으로 조정 △사업계획 전반이 투명하게 제시되어 운영됨으로 조합집행부에 대한 신뢰도 상승 △신속한 사업진행으로 비용절감 및 조합원간 갈등이나 루머의 감소로 사업반대세력의 입지약화를 들 수 있다. 
 
그러나 단점이 없는 것은 아니다. △외주 업무의뢰에 따른 비용발생 △분석자료의 전제조건 등이 충분히 이해되지 않은 상황에서 시장상황의 예기치 않은 변동으로 분석결과와 상이한 결과가 도출시에는 현 분석자료가 관리처분 총회 등에서 오히려 조합집행부에게 부담으로 작용할 수 있다는 문제점도 있다. 
 
또, 철저하게 분석․조사된 사업성분석 자료가 명확하게 조합원들에게 제공되지 않고 조합창립총회 또는 조합설립단계에서 조합원의 분담금규모가 제시되지 않는 다면 조합원들의 불만과 일부 다른 목적이 있는 이들에게 송사의 빌미를 제공하거나 확인되지 않은 루머가 발생, 조합집행부에게 여러모로 어려움을 안길 수 있다는 문제점도 있다.
 

▲정비기반시설의 설치비용 산정 = 도시정비법 제30조 및 동법 시행령 제41조에 따르면 정비구역 내에서 새로이 설치하는 정비 기반시설은 그 설치내역을 사업시행계획서에 포함해 제출해야 한다. 이렇게 제출된 설치비용의 범위 내에서 기존 구역 내 국․공유지의 무상양여 범위가 결정된다.
 
정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장 등을 말하며 용지보상액에 공사비를 더한 금액이 정비기반시설 설치비용으로 정립된다.
 
용지보상액은 해당 토지 2이상의 감정평가 산술평균금액을 뜻하며 공사비는 관련규정에 의해 산출된 건설공사비용을 말한다. 
 
또, 정비기반시설 토지의 가격산정은 감정평가(가격평가)방법으로 하며 평가 기준일은 사업시행인가일로 한다. 정비기반시설의 설치비용을 산정하는 평가기준으로는 도로, 공원 등 용도 폐지되는 국공유재산의 경우 대지로 평가되는 것이 일반적이다. 
 
정비기반시설 및 토지 등의 귀속사항에는 사업시행자가 새로이 설치하는 정비기반시설인 경우 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다. 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체소유의 정비기반시설인 경우 새로이 설치하는 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상양도된다.
 

▲주택재개발 임대주택 매각대금 산정 = 주택재개발 정비사업구역 내에서 임대주택을 건립하는 경우에는 해당 지자체에 매각하게 되며 매각대금은 건축비와 택지비(가산비용 포함)로 구성된다. 매각대금 중 택지비 가산항목비용을 인정받으면 임대주택 매매대금이 상승하게 되며 이에 따라 조합의 수익증대 효과를 얻을 수 있다.
 
임대주택의 처분은 사업시행자가 임대주택을 건설해 각 시장에게 처분하거나 에스에이치(SH)공사를 시행자로 지정해 처분할 수 있다.
 
처분을 하게 된다면 계약을 체결해야 하는데 임대주택 매매계약은 시장(또는 구청장)과 사업시행자(조합)가 체결하며 시기는 임대주택의 건축공정이 20% 이상인 때에 체결 가능하다. 이때의 매매가격은 당해 정비사업의 법 제48조 1항의 규정에 의거 관리처분계획인가 시 결정된 금액으로 한다.
 
이렇게 결정된 임대주택 매각대금의 산정은 건축비와 택지비를 합한 금액으로 결정된다.
 
건축비는 국토해양부고시 제2008-707호에 해당되는 지상층과 지하층으로 나뉘며, 지상층은 주택공급면적과 건축비를 곱한 금액이 이에 속한다. 지하층은 [지상층바닥면적 합계의 1/15 X 건축비] + [지상층바닥면적 합계의 1/15 초과분 X 건축비 X 80%]로 산정할 수 있다.
 
택지비는 감정평가금액과 택지비 가산비용으로 나뉜다. 감정평가금액을 산정하는 방법은 임대주택부지면적이 비점유 국공유지면적보다 적다면 비점유 국공유지 감정평가액이 대상이 된다. 그러나 이와 반대로 임대주택부지면적이 더 넓다면 (비점유 + 점유) 국공유지 감정평가액이 택지비로 산정된다.
 
택지비 가산비용이란 신축아파트 지상1층 바닥높이에서 지하주차장 저면까지의 토공사비(암반, 파일, 차수벽)을 말하며, 이외 철거비, 감정평가수수료, 각종 지장물이전비 등을 합해 ‘택지비가산비용’이라 한다.
 
이렇게 책정되는 택지비 가산비용은 국민주택기금운용 및 관리규정에 의거 국가 또는 공공기관은 엔지니어링기술자진흥법에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체만 비용을 산정할 수 있다. 택지비 가산비용에는 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비용이 이에 속한다. 또한 간선시설 설치비, 진입도로개설에 편입되는 사유지의 감정평가가격, 감정평가수수료 등은 기타로 가산될 수 있다.
 

▲주택재건축 재건축부담금 예정액 산정 = 재건축조합의 경우, 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축부담금예정액 산정명세서를 해당 지방자치단체에 제출해야 한다. 
 
이렇게 제출된 내용을 근거로 지방자치단체에서는 향후 부과될 재건축부담금의 예정금액을 30일 이내에 조합으로 부과통지하게 된다.
 
재건축부담금의 산정기준. 즉, 재건축초과이익 = [종료시점주택가격] - [개시시점 주택가격 + 각종개발비용 + 정상주택가격상승총액 + 재세공과 및 부담금]으로 계산 할 수 있다. 이렇게 산정된 재건축 초과이익은 다시 조합원 수로 나누게 되면 조합원 1인당 재건축 초과이익을 알 수 있다. 산정된 금액을 토대로 자방자치단체에서는 조합으로 부과통지하는 부과율표는 다음과 같다.
 

<표1> 조합원1인당 재건축초과이익금에 따른 부과율

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개발이익</TD>
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3천만원 이하</TD>
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3천만원 이하 ~5천만원</TD>
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5천만원
~7천만원</TD>
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7천만원
~9천만원</TD>
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9천만원
~1억 원</TD>
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1억 원 
이상</TD></TR>
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부과율</TD>
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10%</TD>
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40%</TD>
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50%</TD></TR></TBODY></TABLE>
(기초공제액 3천만 원)

 
이를 토대로 재건축부담금예정액 산정은 해당구청의 담당공무원이 기존 확정된 지표만으로 산정하게 되는 바, 이 경우 다소 높은 부담금예정액이 부과될 수 있다. 이를 낮추려면 현실에 맞는 합리적이고 입증 가능한 보고서 작성 및 제출을 통해서만 가능하다. 
 
또, 각종 개발비용 산정 시 철저한 조사와 자료수집 등으로 개발비용으로 인정받을 수 있는 금액의 누락됨이 없고 올바른 산정으로 재건축부담금예정액을 감소시킬 수 있다.
 
종료시점에서 주택가격 예상액을 산정할 때는 지가 변동율, 아파트 가격 변동률, 아파트 공시가격변동율 등 여러 합리적인 지표를 활용, 최적의 종료시점 주택가격을 산정해 재건축부담금예정액을 감소시켜야 한다.
 
재건축부담금예정액 절감을 성공적으로 이뤄내면 △재건축부담금과 관련, 조합원 총회를 별도 개최하지 않는 효과 △총회가 개최되더라도 조합원의 민원을 최소화함으로 비용절감과 조합집행부의 신뢰성 증가 △재건축부담금예정액 확정에 따른 예치금의 부담이 절감돼 자금조달의 어려움 감소 △준공 후 실제 부담금 산정 시 보고서상의 개시시점 주택가격 등이 기술적으로 큰 영향을 미쳐 재건축 부담금을 낮게 부과될 수 있는 실질적 절감효과 등을 기대 할 수 있다.
 
 


“수많은 상담과 노하우를 통한 생생한 교육” 
◇전국재개발․재건축연합회 오병천 회장
 
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▲국․공유지의 점유․사용 연고권 인정기준 = 도시정비법 제 66조 4항에 따르면 점유․사용인정 면적은 건축물이 담장 등으로 경계가 구분되어 실제 사용하고 있는 면적으로 한다고 규정돼있다. 
 
이러한 경우 경계가 모호해 법정다툼이 끊이지 않는 문제가 있었다. 그래서 지난 7월30일 도시정비법 개정안에서는 경계의 구분이 모호하다면 처마 끝 수직선을 경계로 한다고 개정된 바 있다. 
 
또 다른 상황으로 점유․사용 건축물이 사유지와 국․공유지를 함께 점유․사용하는 경우에는 사유지를 포함한 국․공유지의 매각면적이 200m²를 초과해서는 안되며 만약 국․공유지를 사용하고 있고 우선 매수하고자 한다면 관리처분계획인가신청을 하는 때까지 해당 국․공유지의 관리청과 매매계약을 체결해야 한다.
 

▲정비구역의 분할 및 결합 시행방법 = 도시정비법 제 34조에 따르면 시장 및 군수는 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호 등을 위해 필요한 경우 구역을 분할하거나 결합을 추진할 수 있다. 
 
분할하는 경우에는 동법 시행령 제 12조 9호에 따라 정비구역을 변경하고 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 결합하는 경우에는 도시정비법 제 4조 1항에 따라 정비구역을 변경해야 한다. 그렇다고 함부로 결합하거나 분리 할 수 있는 것은 아니다. 
 
분리된 지역을 하나의 정비구역으로 결합하는 경우(=결합정비사업)에는 도시경관 또는 문화재 등의 보호가 필요한 낙후 지역을 토지의 고도이용이 가능한 역세권 지역과 결합해 정비사업을 진행해야 한다. 
 
또, 토지이용계획, 건축물의 밀도 및 높이 계획, 정비기반시설계획 등 정비계획은 지역 특성을 고려해 수립해야 하는 등 기본방향에 적합해야 한다.
 


▲이주비 지급의 기준 = 재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자에게 세입자 주거이전비(=주거대책비)를 지급 한다면, 소유자 및 조합원에게도 주거이전비가 지급된다.
 
'공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공취법)'을 준용해 재개발구역의 소유자에게 2개월분의 주거이전비를 보상해야 한다.
 
그러나 공취법에 의한 2개월분의 주거이전비를 지급하지 않는 재개발구역이 많다. 조합과 조합원이 사업의 주체인 재개발사업의 특성상 전체 조합원에게
주거이전비를 지급하는 것은 결국 조합원의 비용 부담으로 돌아오기 때문.
 
이러한 결과로 소유자인 조합원의 주거이전비는 통상 지급하지 않는 것으로 정하고 있다.
 
주거이전비 대신 재개발구역 내 조합원에게는 '이주비'라는 금액이 지급된다.
 
이주비는 주거이전비와는 다른 개념으로 주거이전비가 재개발사업의 시행으로 인해 철거당하는 주택의 소유자 및 세입자에 대한 보상의 개념 이였다면, 이주비는 재개발사업의 원활한 추진을 위한 비용으로 볼 수 있다.
 
이주비는 재개발구역 내 주택을 가진 조합원에게 거주, 비거주의 여부를 묻지 않고 지급되는데 통상 재개발 구역에서 주택이 철거되어 타 지역으로 이주하는 조합원의 재정착을 보조해주는 자금의 용도로 사용된다. 
 
이렇게 이주비를 지급해주면 세입자 명도 및 조합원의 이주가 원활히 이루어지므로 이주비는 재개발사업 추진을 원활히 하기 위한 비용인 것이다.
 
이주비는 용도상 금액 자체가 주거이전비 등에 비해서 크다. 조합원에게 지급되는 이주비가 최소한 주택의 전세 보증금 이상은 돼야 세입자에게 반환해 줄 수 있고, 조합원이 직접 거주하였다 하더라도 타 지역으로 이주해서 거주할 수 있는 전세 자금 정도는 되어야 이주가 원활이 이루어 질 수 있기 때문이다.
 
그런데 이주비는 보상의 개념으로 생각하여 조합원에게 그냥 지급되는 것으로 간혹 오해하는데, 이주비는 정확히 말해서 지급이 아니다. 정확히 표현하면 이주비는 조합원에게 은행이 빌려주는 것이다. 예를 들어 이주비가 1억 원이라면, 그 조합원은 1억 원을 은행으로부터 빌린 것이다. 즉, 일정기간 이내에 상환하거나 조건에 따라 이자를 납부해야하는 것이다.
 
이주비는 무이자와 유이자로 나뉜다. 무이자 이주비란 말 그래로 조합원에게
은행 등에서 이자 없이 빌려주는 것이고, 유이자 이주비란 당연히 지급되는
만큼 이자를 납부해야 하는 비용이다.
 
이주비는 재개발 구역별로 각각 차이가 있으나 보통 평가액의 50%, 공시지가의 60%선에서 지급된다.
 

▲전주이설비용 = 도시정비법 제 36조에 따르면 조합은 관리처분계획인가 후 사업시행구역안의 건축물 또는 공작물 등을 철거할 수 있다. 이러한 경우 조합은 30일 이상의 기간을 정해 구체적인 철거계획에 관한 내용을 미리 조합원에게 통지해야 한다. 
 
또, 사업시행구역안의 통신시설․전기시설․급수시설․도시가스시설 등 공급시설에 대해서는 해당 시설물 관리권자와 협의해 철거기간이나 방법 등을 따로 정할 수 있다.
 

▲직무대행의 권한범위 = 주민들의 투표로 선출된 조합장은 조합을 대표 투표조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장 역할을 수행한다. 
 
임원진으로 이사는 조합장을 보좌하고, 이사회에 부의된 사항을 심의․의결하며 정관이 정하는 바에 의해 업무를 진행한다. 
 
또한, 감사는 조합의 사무 및 재산 상태와 회계에 관해 감사하며 정기총회에 감사결과보고서를 제출해야 하며, 조합원 1/5 이상의 요청이 있을 대에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰, 공인회계사가 작성한 감사보고서를 총회 또는 대의원회에 제출하는 업무를 수행한다. 임원진에서 감사의 역할은 크다. 감
 
사는 조합의 재산관리 또는 조합의 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견했을 경우, 대의원회 또는 총회에 보고해야 한다. 이를 통해 조합장은 보고를 위한 대의원회 또는 총회를 소집해야 하며 감사의 요구에도 조합장이 소집하지 않는 경우 감사가 직접 대의원회를 소집할 수 있는 권한을 가지게 된다. 
 
즉, 부정이 있는 경우에는 감사에게 대의원회 또는 총회의 소집권 및 소집요구권을 부여함으로 부정에 대한 신속한 조치를 기할 수 있도록 한 것이다.
 
직무대행은 조합장 또는 이사가 본인을 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련된 경우에는 감사가 조합을 대표한다. 또, 조합장이 유고 등으로 인한 직무 수행이 불가능 할 때에는 상근 이사 중에서 연장자순에 의해 그 직무를 대행하게 된다.
 
[용어설명] 
결합정비사업 : 도시경관 또는 문화재 등을 보호하기 위해 토지의 이용이 제한된 지역(=저밀관리구역)의 용적률을 토지의 고도이용이 가능한 역세권 지역에 이전해 개발하는 것.