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조합의 시공사선정총회 절차와 방법: 2010.05.08 21:46 입력 | 2010.05.10 23:46 수정

도시재생신문

최근 조합설립인가를 받은 서울의 각 사업장마다 시공사선정을 서두르면서 이를 둘러싼 잡음이 끊이지 않고 있다. 
 
지난 3월 18일 공공관리자제도 도입 등을 골자로 한 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)개정안이 국회를 통과했고, 7월부터 전면시행에 들어간다. 현재 전국에서 유일하게 공공관리자제도 도입을 위한 예산이 확보돼 있는 서울시는 보도자료를 통해 7월 15일부터 이 제도를 전면 시행한다고 밝혔고, 그 대상을 제도 도입 시행 이전에 시공사선정을 하지 않은 모든 사업장으로 확대했다. 
 
서울시의 방침이 전해지면서 최근 조합설립인가를 받은 사업장마다 시공사선정을 서두르려는 움직임이 강하게 일어났다. 서두르다 보니 잡음도 만만치 않고, 공공관리자제도에 기대를 걸고 있는 일부 주민들의 반발 역시 거세다.
 
그 과정에서 시공사선장 절차 및 방법에 대한 이해가 제대로 되지 않아 발생하는 오해 역시 만만치 않다. 최근 시공사선정총회를 준비하고 있는 강동지역의 일부 사업장에서는 이를 둘러싼 조합원간 갈등과 시공사들의 과열수주경쟁으로 인한 잡음도 크다.
 
이에 본지에서는 시공사선정 절차 및 방법 그리고 여러 사업장들에서 주로 문제가 됐던 핵심쟁점들을 간략하게 소개함으로써, 향후 시공사선정총회에 임하는 조합 및 조합원들에게 도움이 되고자 한다.
 

◆ 시공사선정 절차
 
도시정비법 제11조에 근거해 조합원수 100인 이상의 일반적인 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원 총회에서 시공사를 선정할 수 있다.(지난 3월 18일 개정된 법률에서는 철거공사를 시공계약에 반드시 포함하도록 하고 있다.)
 
단, 시공사선정 방법은 반드시 경쟁입찰의 방식으로 하도록 규정하고, 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 방식으로 세분화했다. 그리고 조합은 이사회와 대의원회의에서 토의·결의된 시공사선정입찰지침에 따라 입찰공고를 하고, 반드시 조합원의 과반수가 직접참석 한 총회에서 시공사를 선정하도록 하고 있다.
 
시공사선정을 위한 입찰을 하고자 할 경우 국토해양부 고시 ‘정비사업의 시공사선정기준’(이하 시공사선정기준) 제10조제1항에 근거 ‘입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최하고 현장설명회 개최일 7일 전 1회 이상 일간신문에 공고’해야 한다. 단, 지명경쟁입찰의 경우에는 내용증명을 우편으로 발송하도록 제8조는 정하고 있다.
 
그리고 시공사가 제출한 입찰참여제안서는 반드시 밀봉된 상태로 접수돼야 하고, 개봉 시 참여 시공사 대표 1인 및 조합임원, 이해관계인을 참여시키고, 반드시 공개된 장소에서 개봉하도록 시공사선정기준 제11조에 명시하고 있다.
 
조합은 제출된 입찰제안서를 전부 대의원회의에 상정해야 하고, 대의원회의는 재적의원 과반수가 직접 참석한 회의에서 비밀투표에 의한 방법으로 총회에 상정할 3인 이상의 업체를 의결하도록 하고 있다. 다만, 입찰에 참여한 시공사가 2인일 경우에는 모두 상정하도록 시공사선정기준 제12조는 정하고 있다.
 
시공사선정기준 제13조에 의거, 총회에 상정할 건설업자 등이 결정된 후 조합은 전체 조합원들에게 즉시 통보해야 하고, 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 한다. 단 해당 시공사나 관련자는 조합원을 상대로 한 개별적인 홍보를 할 수 없고, 홍보목적으로 사은품 등을 제공해서는 안 된다.
 
개별적인 홍보나 홍보목적의 사은품 제공 등과 관련해 법률에서는 분명히 불법으로 정하고 있지만, 실제 사업진행 과정에서 지켜지는 경우가 거의 없다는 것이 시장 참가자들의 대체적인 반응이다.
 
그리고 시공사선정기준 제3조는 해당 기준에 명시되지 않은 사항에 대해서는 정관 등이 정하는 바에 따르도록 하고, 정관 등에서도 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회의 의결에 따르도록 정하고 있다.
 

◆ 시공사선정 방법
 
도시정비법 제11조는 반드시 경쟁입찰의 방식으로 시공자를 선정하도록 하고 있고, 동법 시행령 제19조의2 제2항에서는 경쟁입찰의 방식을 일반·제한·지명경쟁 등 3개로 세분화하고 있다. 
 
▶일반(공개)경쟁입찰은 시공사선정기준 제2조제1호의 건설업자에 해당하면 누구나 입찰에 참가할 자격을 부여하는 것을 말한다. 그리고 입찰에 참가한 업체 중 조합원들에게 가장 유리한 조건을 제시한 시공사를 선정하는 방법이다. 이는 가장 일반적인 시공사선정방법이다.
 
▶제한경쟁입찰이란 참여업체의 자격을 도급한도액·시공능력·공사실적 등으로 제한해 제시된 요건에 해당하는 업체에게만 입찰에 참가할 자격을 부여하는 방법이다. 이 경우 반드시 5인 이상의 업체가 입찰에 참가해야 하고, 이 중 2인 이상의 업체를 총회에 상정하도록 한다. 조합이 제한경쟁입찰방법을 선택할 경우 반드시 대의원회의 의결절차를 거쳐야 한다.
 
▶지명경쟁입찰은 조합이 지명한 특정 건설업체 등에만 입찰참여조건을 부여하는 방식이다. 이 경우 지명된 입찰대상자는 5인 이상이어야 하고, 그 중 3인 이상이 입찰에 참여해야 한다. 지명경쟁의 방법을 선택할 경우 역시 조합은 대의원회의 의결을 반드시 거쳐야 한다.
 
▶수의계약은 위의 3가지 경쟁입찰이 2회 이상 성립하지 않았을 경우나 경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하기 곤란한 경우, 조합이 공사시공에 적합하다고 인정되는 1개의 시공사를 특정해 계약을 체결하는 방식이다.
 
위에서 소개한 각각의 시공사선정방식들은 입법과정에서 각각 나름대로 공정성 및 부정의 개입여지를 최소화하기 위한 고민의 결과물이다. 하지만 실제 현장에서의 적용사례들을 보면 입법의 취지가 살려지기보다 특정시공사를 선정하기 위한 편법에 이용돼 온 측면이 훨씬 강했다는 것이 전문가들의 대체적인 견해다.
 
송윤창 기자 <A href="mailto:songyc1@gmail.com">songyc1@gmail.com</A>