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[이슈분석] 추정분담금의 공개와 책임문제: 2013.03.02 15:46 입력 | 2013.03.07 20:57 수정

by 송윤창(발행인, 분쟁컨설팅연구소장) rknews@daum.net

[도시재생신문] 주택시장 침체에 따른 사업성저하와 조합원간 갈등 등으로 사업좌초위기에 빠진 재개발, 재건축현장들이 공공관리자제도 도입에 따른 추정분담금공개로 몸살을 앓고 있다. 개략적인 추정분담금산정프로그램이 시스템구축부터 시작하여, 당초 제도도입 목적과는 다르게 악용되고 있기 때문이다.
 

#사례1: 서울 구로구에 위치한 A단독주택재건축 조합에서는 조합의 업무추진에 반대하는 조합원들이 전체 조합원 20%이상의 동의를 받아 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제16조의2제2항에 따른 정비사업실태조사를 구로구청에 요청했다. 그런데 이들 조합원들이 당초 구청에 요청하려고 했던 내용은 시공자와의 지분계약변동에 따른 조합원분담금의 내역을 산정하고자 했던 것인데, 도시정비법에 대한 이해의 부족으로 실태조사를 한 것이다. 현재 해당 구청은 예산을 편성하여 실태조사를 준비 중이다. 당연히 이를 둘러싼 조합 내 갈등이 첨예화된 상태다.
 

#사례2: 다음은 지난해 조합설립을 마치고 시공자까지 선정한 경기도의 안양시의 B재개발조합의 경우다. 현재 해당 조합은 시공자를 선정하고 사업시행인가 준비 중이다. 그런데 최근 조합설립 당시부터 현 조합집행부와 마찰을 빚어 오던 일부 조합원들이 안양시에 개략적인추정분담금 공개를 요청했고, 안양시는 개별조합원의 추정분담금을 포함한 추정분담금 내역을 공개했다. B조합은 정기총회와 사업시행인가를 위한 준비를 해야 하지만 추정분담금 내역 때문에 아무 것도 할 수 없는 진퇴양난의 상황에 빠졌다. 
 

조합설립 前단계에서 예상되는 사업비 및 분양수입을 추정하여 조합원들이 향후 부담하게 될 분담금의 내역을 미리 알 수 있게 할 목적으로 만들어진 추정분담금산정프로그램이 오히려 갈등을 부추기고 혼란만 가중시키고 있다. 또 공공은 추정분담금 내역을 공개만 할 뿐, 그 책임은 추진위나 조합이 지도록 해 문제가 더욱 심각하다.
 

■ 추정분담금산정프로그램 도입목적 및 산정방법
당초 추정분담금산정프로그램이 도입되게 된 것은 조합설립동의서 징구 시, 추진위원회나 정비업체 등이 제시하는 개략적인 분담금의 내역이 지나치게 사업시행자 혹은 업체의 이해관계만을 반영할 가능성이 있어, 알권리 충족을 통한 토지등소유자의 합리적 선택을 돕기 위해 마련됐다. 공공이 직접 나서 공정성과 신뢰를 확보한다는 개념이었다.
 
하지만 이 제도를 처음 도입한 서울시나 경기도의 경우, 추정분담금프로그램을 만드는 단계에서부터 잡음이 있었다. 제도의 도입이 프로그램의 제작에 참여한 일부 업체의 이익을 보장하기 위한 것이라는 소문은, 업계 내부에서 공공연한 사실로 받아들여졌다. 그리고 프로그램이 도입된 이후, 전문가들을 중심으로 도출된 추정분담금의 신뢰성에 대한 논란이 일었다.
 
서울시나 경기도의 클린업시스템에 의한 추정분담금산정프로그램은, 조합설립단계(추진위원회)에서 개별조합원의 개략적인 분담금을 추정해 볼 수 있도록 하기 위해 만든 것이다. 해당 프로그램은 추진위나 조합의 책임 하에, 구청이 제시한 구역별 부동산가격자료와 정비계획내용, 주변시세 조사를 통한 분양수입 등을 추정, 프로그램에 기입하여 분담금을 산정하게 된다.
 
개인별 종전자산평가가 이뤄지지 않은 경우, 주택·토지공시가격을 활용하여 종전평가금액을 대체하도록 하고, 실제 감정평가금액과의 차이로 인한 혼란을 막기 위해, 감정평가기관에 의뢰하여 구역별로 구역 내 가격변동차이를 고려한 수치인 보정률을 산정하여 적용하고 있다. 그런데 현재, 이 과정의 신뢰성이 가장 큰 문제로 대두되고 있다.
 
더 큰 문제는 산출된 추정분담금에 대한 책임소재다. 현재 서울시나 경기도의 경우 추정분담금프로그램을 제공하기만 할 뿐, 자료입력에 대한 책임은 추진위나 조합 등 당사들이 지도록 하고 있다. 분담금 산정내역이 실제분담금과 차이가 나는 등 오류가 발생할 경우, 그 책임을 서울시, 경기도, 해당 구청이 아닌, 자료를 입력한 추진위나 조합이 지게 되는 것이다. 
 

■ 추정분담금프로그램에 의한 부담금산정, 적절한가?
당초 추정분담금프로그램은 토지등소유자의 알권리 충족 차원에서 개발한 대체 프로그램이다. 따라서 추정분담금프로그램에 의한 분담금의 산정은 조합설립동의서 징구 시 필요한 것으로, 시공자선정 후 조합설립 후 사업시행인가를 앞둔 사업장의 경우, 이 프로그램에 의한 추정분담금의 공개가 오히려 혼란을 부추길 가능성이 높다. 
 
특히 시공자를 선정했거나 사업시행인가를 앞둔 사업장의 경우, 본계약 과정에서 공사비 등 조합과 시공자 간 금액조정의 여지가 크고, 사업시행인가가 끝나면 곧바로 조합원 종전자산에 대한 감정평가가 이뤄지기 때문에 개략적인 추정분담금의 내역이 꼭 필요한 것인지 의문이다. 또 추정분담금 프로그램에 삽입해야 할 개별 항목(수치) 등도 명확치 않다.
 
특히 추정분담금프로그램에 의한 추정분담금은 조합원 종전자산에 대한 감정평가가 이뤄지지 않은 상태에서, 부동산 공시가격 및 주변시세 등을 통하여 추정된 금액과 사업비를 기준으로 분담금을 산정하고 있기 때문에, 부동산가격 및 경기변동이 심하고, 현금청산자비율 및 금액의 변동성이 큰 요즘과 같은 시기에는 실제 관리처분시와 큰 오차가 발생할 수밖에 없다.
 
거기에 서울시나 경기도가 시행하고 있는 추정분담금프로그램에 대한 업계 전문가 대부분의 평가도 부정적이고, 서울시·경기도 역시 프로그램만 제공할 뿐, 결과에 대해서는 추진위·조합·조합원이 책임지도록 하고 있어, 프로그램에 대한 지나친 신뢰가 조합원 피해로 이어질 수 있음이 최근 서울 강동구 재건축조합 등 여러 사례를 통해서도 밝혀지고 있다.
 

■ 프로그램 적용범위 및 시행방법 재검토해야
이에 따라 현재 서울시나 경기도가 운영하고 있는 추정분담금프로그램의 적용범위와 시행방법을 재검토해야 한다는 목소리가 크다.
 
우선 프로그램의 적용범위의 문제다. 당초 조합설립동의서 필수기재사항인 개략적인사업비와 이에 따른 추정분담금 내역서의 신뢰도를 높이기 위해 도입된 제도이기 때문에, 추진위단계에만 제한적으로 적용해야 한다는 의견이다. 추진위원회와 달리, 조합의 경우 법인격을 갖고 있고, 이미 설립된 조합을 취소하는데는 엄청난 사회적 비용이 수반되기 때문이다.
 
그리고 조합은 75%이상의 토지등소유자가 동의서에 명시된 상당한 비용을 부담하고서라도 사업에 참여하겠다는 의사를 이미 밝힌 상태에서 설립되는 것이고, 사업시행인가 후 조합원 종전자산평가와 관리처분계획의 수립을 통하여 개별조합원의 구체적인 분담내역이 공개된다. 또, 비용의 부담을 감당할 수 없는 조합원의 경우, 현금청산이라는 탈출구도 마련돼 있다.
 
다음은 해당 프로그램의 시행방법이다. 현행처럼 토지등소유자 혹은 조합원의 1/10의 요청이 있을 경우 무조건 추정부담금을 공개해야 하는 것은 비용이나 갈등해소의 차원에서 아무런 도움도 되지 않는다. 특히 비용이다. 서울시 조례 제15조의3제5항은 조사비용 전액을 구청이나 서울시가 세금으로 부담하도록 하고 있다. 일단 신청하고 보는 조사는 재고해야 하는 이유다.
 
이와 관련하여 각 지자체는 서울시조례 제15조의3 제3항의3을 적극적으로 해석할 필요가 있다. 해당 조항에서는 구청장이 구역의 여건상 조사가 필요 없다고 인정할 경우에는 개략적인 추정분담금의 정보를 제공하지 않아도 되도록 규정하고 있다. 경기도의 경우에는 명확한 규정이 없다. 조합원의 알권리 충족차원이 아닌 행위를 차단하기 위해서는 반드시 필요하다.