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재건축 초과이익환수제 폐지되나: 국토부, 하반기경제정책 방향에서 언급; 2011.07.25 14:39 입력

손동후 기자 sondh@rknews.co.kr

“기존 부과 단지는 소급적용 가능할 것”
 
도입 당시부터 미실현 이익에 대한 부과 등으로 인해 말도 많고 탈도 많았던 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 폐지 또는 완화될 것인지에 대해 업계의 관심이 모아지고 있다.
 
국토해양부는 지난달 29일 올해 하반기 경제정책방향에 대해 보도자료를 배포하면서 재건축 초과이익 환수제에 대해 개선을 추진하겠다는 뜻을 밝힌 바 있다.
 
국토부 주택정비과 담당자는 “재건축 부담금은 주택 가격 급등기에 투기 방지와 불로소득 환수를 위해 도입했다”며 “최근 주택 경기가 지속적으로 안정되고 재건축 사업 활성화를 위해 제도 폐지 또는 완화 필요성이 제기돼 왔다”고 밝혔다.
 
이어 “부과 실태 및 주민 부담 등을 면밀히 점검해 개선을 추진할 것”이라며 “토론회 등을 거쳐 의원 입법 발의를 통해 폐지할지 아니면 감면의 방향으로 될지 검토하고 있다”고 덧붙였다. 
 
현재 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정안 두 건이 국회에 계류돼 있다. 손범규 의원은 감면안을, 임동규 의원은 폐지안을 발의한 상태다.
 
재건축 부담금이 폐지 또는 완화되는 움직임을 보임에 따라 이미 부과된 현장에 대한 소급 적용 여부가 논란이 되고 있다.
 
지난 12일 모 일간지 보도에 따르면 임태모 국토부 주택정비과장은 “다른 법과의 형평성을 고려할 때 이미 부과된 대상에 대해 소급 적용하는 것은 적절치 않은 것으로 판단된다”고 밝혔다.
 
하지만 또 다른 국토부 주택정비과 담당자는 “과장이 소급 적용에 대한 말을 한 것은 아는 바 없고 처음 듣는 말”이라며 “헌법재판소의 판단 등으로 미뤄볼 때 소급 적용을 해야 하는 것 아닌가라고 판단된다”고 설명했다.
 
실제로 1990년대 초반 토지초과이득세가 부과되고 헌법재판소에 의해 헌법불합치 판결이 났을 때 이미 부과된 현장에 대해 세금을 징수하지 않았다. 
 
현재 재건축 부담금이 부과된 현장은 서울 중랑구의 우성연립과 정풍연립이다. 우성은 조합원 1인당 593만 원, 정풍은 181만 원이 부과된 바 있다. 

 
◆재건축 초과이익환수 언제, 왜 시작됐나=국토부 보도자료에 따르면 재건축 초과이익환수제도는 사업에 따른 초과이익을 환수해 주택 가격 안정과 사회적 형평성을 제고하기 위해 2006년 9월 25일부터 시행됐다.
 
이에 따라 국토부는 2006년 9월 25일(수도권 외 지역은 2009년 7월 1일) 이후 관리처분인가를 신청하는 조합에 대해 재건축 부담금을 적용토록 했다. 부담금은 종료 시점 주택 가격에서 개시 시점 주택 가액과 정상 주택 가격 상승분 총액, 개발 비용을 더한 금액을 뺀 후 부과율(10~50%)를 곱해 산출한다. 
 
여기서 개시 시점은 추진위원회 설립 승인일, 종료 시점은 재건축 사업 준공 인가일, 개발 비용은 건축, 임대주택 소요 비용, 제세 공과금 등이 포함된다. 부과율은 조합원당 평균 이익에 따라 10~50%까지 누진 적용되며 조합원 1인당 3000만 원까지 면제된다. 
 
재건축 개발이익 부담금은 아직 현금화하지 않은 소득에 대한 과세 성격을 띠고 있다. 미실현 이익에 대한 과세는 위헌이라는 게 헌법재판소 입장이다. 1989년 도입된 토지초과이득세가 이런 이유로 94년 헌법불합치 판정을 받았다. 
 
재건축 부담금 도입 당시 법률 전문가들은 “재건축 아파트에 대해 최고 50%까지 개발 부담금을 부과하는 것은 미실현 자본 이득에 과세하는 것으로 위헌의 소지가 크다”고 밝힌 바 있다.
 
반면 헌법재판소는 2008년 3월 재건축 조합원들이 “재건축 초과이익환수에 관한 법률은 위헌이다”며 제기한 헌법소원심판 청구에 대해 재판관 전원일치로 각하했다.
 
재건축 조합원은 2006년 6월 30일 재건축 부담금을 청구인들에게 부과·징수하는 초과이익환수법률은 청구인들의 재산권, 행복추구권, 평등권, 환경권 등을 침해, 위헌이라며 헌법소원을 청구했다.
 
이에 대해 헌재는 “청구인들의 헌법소원 청구가 ‘직접성’이 흠결됐다는 이유로 각하했다”며 “직접성이란 청구인들의 기본권 침해가 법조항들 때문에 발생했느냐의 여부를 가리는 것”이라고 설명했다.
 
또 헌재는 “청구인들이 주장하는 기본권침해 부분은 법조항들 자체에 의해 바로 발생하는 것이 아니라 조항들을 적용, 재건축부담금 부과 처분을 통해 발생하므로 ‘헌법소원의 적법 요건’을 결여한 것으로 본안 심판 대상이 되지 않는다”며 각하 이유를 설명했다