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/인터뷰/한길동 미추7구역 재개발 추진위원장: “재개발은 주민이 주체가 되는 민영 개발”; 2011.09.08 10:09 입력

손동후 기자 sondh@rknews.co.kr

공영 개발인 수용 방식과는 권리가액 산정 달라
조합설립동의서 빨리 내면 주민이익 극대화 된다

 
<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" src="/PEG/13154441069438.jpg" align=left>개발에는 여러 가지 방식이 있다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발, 재건축, 도시환경정비사업 등이 있고 택지개발, 도시개발 등 수많은 방식이 존재한다. 하지만 대다수가 이러한 사업들의 차이점을 잘 모르고 있다. 
 
따라서 공영 개발인 택지개발이나 도시개발에 적용되는 수용 방식(사업 초기 현금 보상 방식 등)을 민영 개발(추진위원회 및 조합 설립 방식등)에 적용하는 것은 말이 안 된다는 게 전문가들의 견해다. 
 
이러한 전문가들의 견해와 동일하게 인천 남구 주안 뉴타운 내 미추7구역의 한길동 추진위원장은 “일부에서, 개발을 반대하는 토지등소유자들이 민영 개발인 재개발 방식의 많은 장점을 전부 도외시 한 채 터무니없이 낮게 책정된 다른 지역의 토지 감정 보상 가격과 같은 공영개발 방식을 들먹이면서 외부 세력을 끌어들여 주민 혼란을 부추기고 있다”며 답답함을 감추지 않았다. 

 
#. 미추7구역의 최대 현안은 무엇인가.
우리 구역의 개발 방식은 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 민영 개발인 주거중심지형 뉴타운 개발이다. 
 
따라서 주안2·4동 뉴타운은 이 법 제18조에 따라 민영 개발 방식에 의해 개발된다. 만일 주민주도형 민영 개발을 포기하고 관청주도형 공영 개발을 하게 되면 이미 도화지구에서 보았듯이 공영 개발형 낮은 보상 가액이 적용될 것은 불 보듯 뻔하다. 사업 지연과 낮은 보상가로 인해 주민들만 큰 낭패를 볼 수도 있다. 
 
그럼에도 불구하고 일부 주민들이 개발을 반대하는 외부 세력까지 끌어 들여 주민 간에 반목과 갈등을 유발시키고 있어 우려된다. 
 
개발 반대하는 분들은 ‘주민들이 반대하면 뉴타운이 취소된다’라고 유언비어를 퍼뜨리지만 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제18조에 의해 공영 개발로 전환될 수는 있어도 사업 자체는 절대 취소되지 않는다. 
 
그러므로 주민들이 뉴타운 사업이 무산되지 않을까 라고 우려하거나 걱정할 이유가 없는 것이며 반대 서명을 받아도 법적 효력은 없는 것이다. 
 
또 일부 개발 반대하시는 분은 ‘주변 다른 구역의 평당 보상 가격이 450만원 이하여서 우리 재산도 그렇게 되면 큰일난다’, ‘인천 남구청장도 개별공시지가의 130~150%로 보상 가격이 책정된다고 말했다’는 등의 유언비어를 퍼뜨리고 있다. 
 
하지만 이는 공영 개발인 강제수용 방식에서 통용되는 것이다. 수용 방식의 감정평가 보상 가격을 마치 민영개발의 권리가액으로 호도하면서 재산을 헐값에 내놓는 것처럼 재개발 반대를 부추기고 있는 것이다. 
 
그러나 도시 및 주거환경정비법 제48조 제5항에 따라 조합 설립을 하지 않은 현 단계에서는 종전자산평가 및 권리가액을 산출할 수 없도록 돼 있다. 
 
향후 사업시행인가 후 감정평가를 통해 구역별로 실제 사업비를 기초로 하여 비례율에 의한 제대로 된 ‘권리가액’을 산출할 수 있는 것이다. 이와 같이 도시정비법상 감정평가 업체는 남구청장이 선정하는 것이기 때문에 현 추진위원회 단계에서는 권리가액을 산출할 수가 없는 것이 현실이다.

 
#. 현안 해결을 위해 어떤 노력을 기울이고 있나.
우리 구역은 추진위원회와 조합을 결성해 시행하는 민영 방식으로 진행된다. 주민들에게 거시적으로 아파트 고급화, 주거 시설 쾌적화, 주변 전철역세권 등 장점을 최대한 설명하고 있다. 
 
또 최첨단 스마트 도시를 지향하여 고부가 가치를 창출하고 사업기간을 최대한 줄임으로써 발생하게 되는 개발 이익을 극대화시켜 주민들의 부담금이 최소화되도록 심혈을 기울여 노력하고 있다. 
 
일부 개발 반대 논리로 주장하는 것처럼 보상 가격이 터무니없다면 당연히 본인부터 미추7구역 재개발에 반대할 것이다. 특히 우리 구역은 공영 개발이 아니라서 개발 수익까지 포함된 조합원의 권리가액은 조합설립 후 향후 관리처분단계에서 확정되므로 조합설립이 된 후에 감정평가가 이뤄져야 할 것이다.

 
#. 사업을 진행하며 어려운 점이 있었다면.
인천에서는 처음으로 시행하는 민영 방식의 뉴타운 사업이다 보니 그동안 주민들이 터무니없이 낮은 보상(돈)을 받고 구역을 떠나는 공영 개발로 일부 착각하고 있다. 
 
때문에 추진위원회가 주민들의 재산을 얼마로 보상할 것인지를 제시해야 추진위원회 설립에 동의한다고 해서 설득하는 데 애를 먹었다. 
 
민영 재개발에 대한 이해를 높이고 사업 추진 과정을 자세히 설명하느라 고생한 것이 기억에 남는데 또 다시 외부세력이 개입하여 턱없이 낮은 공영개발 보상 가격을 제시하며 개발 반대로 현혹하고 있어 홍역을 치르고 있는 중이다. 
 
다시 강조하지만, 민영 개발은 턱없이 낮은 공영 개발 보상 가격으로 사업을 추진하는 것이 아니라 향후 개발 이익이 전부 주민들에게 돌아가는 ‘권리가액’ 결정 방식으로 진행된다. 
 
그렇기 때문에 중앙 공원과 직접 연계된 아파트 단지로 개발 고부가 가치를 창출하고 사업 기간을 단축하게 되면 그만큼 주민들 입장에서는 개발 이익을 더 확보하게 된다. 

 
#. 토지등소유자에게 당부하고 싶은 말은.
먼저 본인부터 토지등소유자를 하늘같이 섬기는 자세로 업무에 전념할 것이다. 그리고 재개발 사업은 부동산 경기가 침체됐을 때 추진해서 나중에 부동산 경기 호황이 다가 올 때 아파트를 분양하라는 말이 있다. 
 
지금과 같이 부동산 경기가 침체됐다고 해서 조합 설립도 하지 않은 단계에서 지금 당장 아파트를 분양할 수도 없지 않은가? 또한 주안뉴타운은 이미 남구청에서 신설도로·공원 및 공공청사 예정 부지에 해당하는 토지소유자들에게 번지를 분할·분필하여 우편으로 당사자들에게 전부 통보했다. 
 
이후 지질조사 시추까지 마치고 도로 가로등등 도로·공원 상세설계에 착수하여 내년 상반기쯤 완료할 예정이다. 
 
아울러 각 구역별로 대부분 추진위원회 구성을 완료하고 법적 승인받았음은 물론 일부는 조합 설립까지 완료했으며 아파트를 지을 시공자를 선정하였다. 
 
그러므로 주안뉴타운 사업은 무산되지 않으니 염려할 필요가 없다. 본인은 우리 구역의 토지등소유자들이 깨끗이 단장한 새집에 입주하는 것을 최우선해서 사업을 추진하고 있다. 
 
이를 위해 인천시 및 남구청등 공무원들의 협조도 매우 중요한 만큼 관청과 지속적으로 협의해 추진해 나갈 계획이다. 따라서 추진위원회와 향후 결성될 조합을 믿고서 따라와 주셨으면 하는 바람이다. 
 
특히 민영 재개발은 조합 설립 동의서를 제출한 후에도 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 위한 조합원 총회를 개최하여 조합에서 주민들의 찬·반을 다시 물을 것이므로 안심해도 된다. 
 
이 과정에서 3번 이상 더 조합원들의 동의를 받아야 하는 절차가 아직까지 남아 있는 만큼 예전처럼 조합 설립 동의서를 냈다고 해도 모두 끝나는 것이 아니다. 
 
이와 같이 법이 강화되어 절차가 더욱 투명해지고 까다로워진 만큼 추진위원회를 믿고서 조합 설립에 협조할 것을 당부하고 싶다. 왜냐하면 사업지연은 오히려 우리들의 개발 이익만을 감소시킬 뿐 아무런 이득이 없기 때문이다. 
 
또 우리 구역의 감사 2명 중 한 분은 학교장 출신이고 다른 한 명은 덕망 높은 지역 유지이다. 따라서 추진위원회 감사를 매 분기별로 또는 필요할 때마다 수시로 철저하게 꼼꼼히 실시하고 있으며 인천 남구청의 감독도 철저히 이뤄지고 있다. 그러므로 일부에서 걱정하는 비리는 원천적으로 봉쇄됐다고 보면 맞다. 

 
지하철 역사, 중앙공원이 코앞…천혜의 주거지로 '각광' 
용적률 244%, 일반분양 600여 가구 사업성 ‘굿’
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미추7구역은 임대주택을 포함해 1700여 가구가 들어서는 대단지다. 더불어 인천 지하철 2호선 지하철 역사가 2014년 아파트 신축 시기와 맞물려 구역 인근인 (구)시민회관 사거리에 들어설 예정이어서 역세권 요충지이다. 
 
보통 1000가구 이상 공급되는 단지들은 그 자체로도 경쟁력을 가지게 된다. 따라서 미추7구역 단지 자체가 스마트폰처럼 체계적으로 거미줄처럼 세세하게 연결돼 있어 지금껏 볼 수 없던 고부가가치를 창출할 것은 확실시 된다. 그렇기 때문에 일반 재개발로 인한 평범한 아파트 단지와는 비교해서도 안 된다. 
 
또한 미추7구역은 입지조건으로 볼 때에도 초등학교와 대규모 중앙공원에 인접하고 주변에 대규모 첨단 상업시설 군까지 들어설 예정이어서 편의 시설도 상상하기 어려울 만큼 충분히 갖추게 될 것으로 예상된다. 
 
다만 이 계획(안)은 개략적인 것이기 때문에 인허가 과정에서 변경될 수 있다고 추진위원회 측은 밝혔다. 
 
현재 구역의 토지등소유자가 830여 명인 점을 감안하면 일반분양분이 600가구 이상 공급돼 사업성 측면에서 타 구역에 비해 뛰어난 것으로 분석된다.
 
이 밖에 인천 지하철 2호선 역사가 7구역에서 도보로 5분 거리에 건립될 예정이며 주안뉴타운 지구 내 중앙공원이 구역과 인접해 조성될 예정이어서 개발이 완료되면 미추7구역은 천혜의 교육·생태·문화의 중심지로 우뚝 서게 될 것으로 추진위원회는 확신하고 있다.