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부동산 법원경매에 대한 오해와 편견: 2010.08.09 09:39 입력 | 2010.08.10 19:29 수정

장창훈 기자 mustcan@naver.com

<IMG style="MARGIN: 4px 0px 4px 8px" align=right src="/PEG/12813143338962.jpg">법원경매는 원금 손실의 위험이 거의 없는 안정적인 재테크임에도 불구하고, 경매에 대한 막연한 두려움을 가진 사람들이 이치에 맞지 않거나, 사실과 전혀 다르게 경매를 잘못 이해하고 있는 경우가 많다.
 

♦ 경매는 남의 집을 뺏는 것이다.
채무자가 빌린 돈을 갚지 않게 되면 채권자는 갖은 방법을 동원해 받지 못한 돈을 받으려 할 것이다. 이러한 상황에서 채무자는 인신의 피해를 당하게 되고 채권자는 채권자대로 물질적인 손해를 보게 된다. 
 
경매시장이 없다면 채권자들(은행)은 쉽게 돈을 빌려주려 하지 않기 때문에 일반인들이 담보로 대출을 받기가 쉽지 않을 것이며, 채권자 또한 대출금 회수율이 낮아서 경제적인 손실이 크게 될 수 있다. 
 
채무자의 재산을 매물로 진행하는 부동산 경매는 채권자의 재산을 보호하고 채무자의 인신의 침해를 막으며 경제 정의를 실현하는 효과적인 방법 중 하나이다. 이러한 의미로 본다면 낙찰자는 경제 정의를 실현하는 주체인 것이다.
 
낙찰자는 명도를 할 때도 본인이 경매를 통해 돈을 벌 수 있기 때문에 명도 대상자에게 너그러운 마음을 가져야 한다. 집을 뺏는다는 생각이 아니라, 점유자가 새로운 집을 찾을 시간과 이사 비용을 선물로 준다는 산타크로스의 마음으로 즐겁게 명도를 하다보면 보다 쉽게 명도를 할 수 있을 것이다.
 
낙찰자는 집을 뺏으러 가는 사람이 아닌 경제 정의 실현의 주체라는 생각을 절대로 잊어서는 안 된다.
 

♦ 경매는 대박이다.
경매 강의나 컨설팅을 하다보면 책이나 방송에서 본 대박 신화의 환상을 듣고 온 수강생이나 고객들이 있는데, 부동산 경매는 결코 대박 신화가 아니다. 부동산 경매는 원금 보장이 높고 급매보다 훨씬 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 재테크 수단이다.
 
경매가 원금 보장이 높은 이유로는, 시세보다 저렴하게 낙찰을 받기 때문에 부동산 경기가 좋지 않아 가격이 떨어져도 본전은 찾을 수 있는 상품이고 시간이 지날수록 부동산은 상승하기 때문에 부수적으로 2차적인 시세 차익도 얻을 수 있는 투자이다.
 
경매는 원금 보장이 되면서 고수익을 남길 수 있는 시장임이 분명하지만, 대박을 보장해 주진 않는다. 대박은 간혹 고수에게만 생길 수 있기 때문이다.
 

♦ 경매는 골치 아프다.
경매는 민사집행법에 의거해 법원에서 법적인 절차대로 진행하기 때문에 매 단계 단계마다 시간이 걸리고 법을 모르면 낭패를 보는 사례가 종종 있다. 그리고 명도 단계에서 점유자와 몇 번 실랑이를 하다 보면 경매가 자연적으로 싫어지게 된다.
 
모든 일이 같겠지만, 한 술에 배부를 수 없다. 한두 번 정도 낙찰 받은 수익으로는 성공했다고 할 만한 투자 이익을 볼 수 없기 때문에 여러 번 시도해야 하는데, 초반에 한두 번 정도 해보고 힘들어서 포기하는 사람들이 많다. 심지어는 낙찰도 받기 전에 포기하는 사례도 있다.
 
고통이 없으면 얻어지는 것도 없다는 격언도 있듯이 경매 투자가 처음에는 낯설고 어렵지만 자주 하다보면 나름대로 쉽게 일을 해결할 수 있는 요령이 생겨서 일의 진행 속도도 빨라진다. 
 
원금이 거의 보장되면서 투자금 대비 10~20%(일반적인 사례)의 수익을 얻을 수 있고 향후 시세 상승 가능성이 있다면 이보다 더 좋은 투자처는 없을 것이다.
 

♦ 경매!! 세금 내면 남는 것이 없네!
경매 상담을 해보면 많은 사람들이 다주택자에 대한 중과세를 걱정해서 투자를 꺼리는 사례가 많다. 경매로 성공하려는 사람들은 결코 세금에 대하여 거부감을 가져서는 안 된다. 내가 벌었기 때문에 세금을 내는 것이며, 세금이 무서워서 경매를 하지 않겠다는 것은 돈을 한 푼도 벌지 않겠다는 것과 같은 생각이다.
 
부동산을 매도해서 5천만원 양도차익 중에 2천5백을 세금내면 2천5백은 수익이 되는 것이다. 물론 많은 세금을 내는 것이 배가 아플 수 있지만, 세금이 싫어서 경매를 하지 않는 다면 그 2천5백만원도 기대할 수 없다는 것을 명심해야 할 것이다. 
 
경매를 하다보면 절세할 수 있는 여러 가지 방법들이 있는데 이것은 경매고수나 부동산을 전문으로 하는 세무사와 친해지면 얻을 수 있는 정보이다. 그리고 올해와 내년까지 한시적으로 다주택자에 대한 중과세가 완화되었다. 
 
1세대 2주택과 1세대 3주택 중과규정에 해당하는 주택을 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 2주택자 50%, 주택자 60%중과세율을 적용하지 아니하고 3주택자는 50%, 2주택자는 일반세율(6~35%)을 적용한다. 또 올해나 내년 중에 새로 구입한 주택을 2년 보유 후에 팔면 역시 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다.
 

♦ 경매하면 사기꾼, 조폭이 생각난다.
법원 경매가 1993년까지 호가경매방식으로 진행할 때는 조폭이 경매에 참여하면서 입찰자에게 위협을 했다고도 한다. 그러나 지금은 경매법정에서 전혀 그런 일은 벌어지지 않고 있으며 법원 경매도 대중화가 되었다고 할 정도로 일반인도 많이 참여를 하고 있어서 어설프게 경매에 참여했다가는 낙찰 받기도 어렵지만 낙찰을 받았다고 하더라도 손해를 볼 가능성이 있다.
 
법원 경매가 인기가 높다보니 경매 컨설팅과 교육 업체도 많이 생겨나고 있는 실정이다. 때문에 법원 경매 경쟁에서 살아남기 위해서는 신뢰를 바탕으로 한 실력 있는 업체만 살아남을 수밖에 없다. 
 

♦ 결론
인생사 ‘새옹지마’라는 말이 있다. 오늘의 불행이 내일의 행복이 될 수 있고 오늘의 행복이 내일의 불행이 될 수 있기 때문에 현재 자신의 위치에 안주하지 말아야 한다. 지금 경매 투자를 생각하고 있거나 투자하는 중이라면 포기하지 말고 여러 난관들을 극복해 나가야 성공할 수 있다. 경매 투자는 한 번에 성공하는 것이 아니고 오랜 시간 멀리 바라봐야 한다는 것을 명심하고, 여유 있는 마음으로 경매를 바라봐야 한다.
 
 
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