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관리처분계획수립을 위한 총회의 의결정족수: 2010.04.09 22:43 입력 | 2010.04.09 22:44 수정

김학성 변호사(법무법인 정률)

(서울행정법원 2009. 6. 12.선고 2008구합30656판결, 서울행정법원 2010. 1. 29. 선고 2009구합48241판결 등)
 

1. 문제의 제기
 

정비사업조합은 관할관청으로부터 사업시행인가를 받은 후 조합원들로부터 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하고 관할관청으로부터 관리처분계획인가를 받은 후 기존건축물 철거 등 공사를 시작하게 된다. 이러한 관리처분계획은 정비사업으로 조성되는 대지나 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용분담 등에 관한 사항을 구체적이고 개별적으로 정하는 가장 중요한 절차이고 이러한 관리처분계획의 중요성으로 인하여 관리처분계획에 대하여는 여러 가지 법적분쟁이 있어왔다.
 
관리처분계획에 대한 분쟁 중에서 가장 문제가 되었던 사안 중의 하나는 전체조합원의 3/4 또는 4/5이상의 동의(2007. 12. 21. 도시정비법 개정전에는 전체 토지등소유자의 4/5이상의 동의였다가 그 후에는 3/4이상의 동의)가 필요한 조합설립인가 당시에 비해 관리처분계획 수립당시 신축공사비등 사업비용이 크게 증가하고 이로 인하여 조합원의 분담금역시 증가된 경우 관리처분계획의 수립을 위한 총회의 의결정족수의 문제이다.
 
즉 현행 도시정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되어 2009. 11. 28. 시행된 후의 것) 시행전 관리처분계획 수립을 위한 총회는 다른 일반적인 총회의 경우와 마찬가지로 전체조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성이라는 일반적인 의결정족수 규정에 의하여 의결이 이루어졌고, 현행 도시정비법의 규정에 의하면 전체조합원 과반수의 찬성으로 그 정족수 규정이 강화되었다.
그런데 조합설립인가 당시에 비해 전체 사업비용과 조합원의 분담금이 크게 증가된 경우 법원에서는 이같은 일반 의결정족수에 비해 강화된 특별 의결정족수가 필요하다는 내용의 판결을 해오고 있는바, 이하에서는 이같은 내용에 대해 살펴보도록 하겠다.
 

2. 현행 도시 및 주거환경정비법 규정에 따른 관리처분계획 수립절차
 

가. 분양공고 및 분양신청(도시정비법 제46조)
조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. 
 

나. 관리처분계획의 수립(도시정비법 제48조)
조합은 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하는데, 다음의 사항에 대하여는 관리처분총회의 개최일로부터 1개월 전에 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 
「1. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
2. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
3. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기」
 

다. 관리처분계획수립을 위한 총회의 개최(도시정비법 제24조)
『제24조 (총회개최 및 의결사항)
③ 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 
10. 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경(제48조제1항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다). 이 경우에는 조합원 총수의 과반수 이상 찬성으로 의결한다』
 

3. 관리처분계획의 수립을 위한 총회의 의결정족수(통상적인 경우)
 

앞서 살펴본 바와 같이 현행 도시정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되어 2009. 11. 28. 시행된 후의 것) 제24조 제3항은 관리처분계획의 수립을 위한 총회의 의결 정족수를 조합원 총수의 과반수로 정하고 있다.
따라서 조합이 작성한 관리처분계획안은 특별한 사정이 없는 한 총회에서 조합원 총수의 과반수의 의결로 수립되고, 위와 같이 수립된 관리처분계획은 관할청의 인가를 받음으로써 비로소 행정처분으로서의 효력(공정력 등 포함)을 갖게 되는 것이다.
 

4. 특별의결정족수가 필요하다고 인정된 사례
 

가. 조합원 2/3이상의 동의가 필요하다고 인정된 사례(서울행정법원 2009. 6. 12.선고 2008구합30656판결, 동법원 2009 9. 24.선고 2009구합11430판결 등)
(1) 동 사례에서 법원은 조합설립동의 당시에 비해 당초 예상했던 공사비를 대폭 증액하는 내용의 관리처분계획안에 대하여는 정관변경을 위한 총회 의결정족수에 대한 규정인 도시정비법 제20조 제1항 제15호 및 제20조 제3항의 규정을 준용하여 전체 조합원의 2/3 이상의 결의가 필요하다고 판시하고 있다.
(2) 즉 도시정비법은 ‘시공자 계약서에 포함될 내용’이 특히 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함해야 할 사항으로 규정하면서(제20조 제1항 제15호), 그 기재사항을 변경하기 위해서는 조합원의 2/3 이상의 동의를 요하도록 규정하고 있다(제20조 제3항).
(3) 그리고 위 판결에서는 이같은 도시정비법의 취지를 감안하여 “위와 같은 법령의 내용에 비추어 보면, 주택재개발사업조합 정관의 필요적 기재 사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 조합설립동의서상의 조합원 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는 비록 그것이 정관변경에 관한 절차가 아니라 할지라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 2/3 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하다.”고 하면서, 조합설립 당시 예상하였던 공사비를 대폭 증액하는 내용으로 작성된 관리처분계획안에 대해 전체 조합원의 2/3에 미치지 못하는 찬성만이 있었던 사안에서 관리처분계획에 대한 결의가 무효라고 판시하고 있다.
(4) 즉, 위 판결에 의할 때, 관리처분계획의 내용이 조합설립 당시 예상한 건축비의 내용에 중대한 변경(건축비가 물가의 변동 등 건축경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 한도를 초과하여 상승하는 것)을 초래하는 경우 위와 같은 관리처분계획이 적법한 것이 되기 위해서는 조합원 전체의 2/3 이상이 위 관리처분계획안에 동의해야만 한다는 것이고, 위와 같이 조합원 전체의 2/3 이상의 동의가 필요함에도 불구하고 이를 얻지 못한 채로 인가가 난 관리처분계획의 하자의 정도에 관하여 판례는 “위와 같이 무효인 결의에 기초하여 수립된 이 사건 관리처분계획은 그 하자가 중대하고 명백하다”고 판시하고 있는 것이다.
 

나. 조합원 4/5 또는 3/4이상의 동의가 필요하다고 인정된 사례(서울행정법원 2010. 1. 29. 선고 2009구합48241판결, 서울행정법원 2009. 9. 23. 선고 2008구합48145 판결)
(1) 서울행정법원 2010. 1. 29. 선고 2009구합48241판결의 사안은 재건축사업에 대한 판결인데 동 판결에서는 조합설립인가의 요건과 관련된 도시정비법 제16조의 규정에 의하여 조합설립인가 당시의 동의요건에 해당하는 조합원들의 동의가 필요하다고 판시하고 있고, 동 판결 사안의 경우 조합설립인가 당시의 동의요건이 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수이어야 했던 관계로 특별의결정족수를 조합원 4/5이상으로 판시하고 있다.(조합설립인가의 동의율은 2007. 12. 21. 도시정비법 개정전에는 전체 토지등소유자의 4/5이상의 동의였다가 그 후 3/4이상의 동의로 변경되었다.)
즉 위 판결에 의하면 재건축결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의하여야 하고, 그 결의에서는 ‘신건물의 설계개요, 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, 위 비용의 분담에 관한 사항 등’을 정하여야 하는바 {도시 및 주거환경정비법(2006. 9. 27. 법률 제8014호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제16조 제2항, 같은 법 시행령 제26조 제1항, 제27조, 도시정비법 부칙 제3조(원고들이 이 사건에서 근거법령으로 주장하고 있는 집합건물법 제47조 제2, 3항은 도시정비법이 제정되기 전에 공동주택 등 재건축사업에 적용되던 법규로서 도시정비법 제정 이후에 주택재건축 조합의 설립과 재건축 결의 등 재건축사업에는 도시정비법이 적용된다)}, 이와 같은 재건축결의의 내용을 변경함에 있어서도 위 법 제16조, 위 법 시행령 제27조 제1항이 정한 경미한 사항이 아닌 한 조합원 5분의 4 이상의 동의가 필요하다고 하고 있다.
그런데 동 사안의 경우 조합에 의해 수립된 관리처분계획이 재건축결의 당시에 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하는 변경을 가져오는 것으로서 ‘재건축결의의 변경’에 해당하고, 그 초과하위 법 시행령 제27조가 정한 경미한 사항에 해당한다고 할 수도 없으므로, 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의를 요한다고 할 것인데, 이 사건 총회에서는 위 각 결의에 대하여 5분의 4의 특별결의 정족수를 충족하지 못하였으므로 이같은 관리처분계획은 무효라고 판시하고 있다.
(2) 그리고 서울행정법원 2009. 9. 23. 선고 2008구합48145 판결에서도 “ 도시정비법 제16조 제2항의 가중된 의결 정족수에 의한 찬성결의로 결정된 재건축결의사항은 대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경에 해당하지 아니하는 한 위 법 제16조 제2항의 가중된 의결 정족수에 의한 찬성결의에 의하지 아니하고는 변경될 수 없는 것인바, 물가의 변동 등 변화하는 건축 경기 등의 상황에 따라 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과하지 아니한 공사비 등의 증액은 재건축결의에 해당하지 아니한다고 할 것이나, 그 범위를 넘는 주택의 공급가격의 변동은 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당하므로 이를 위하여는 위 법 제16조 제2항의 가중된 의결 정족수에 의한 찬성결의가 필요하고, 이는 그 변동이 정부정책의 변경이나 기타 예측하지 못한 상황에 따라 불가피하게 발생하였다고 하더라도 달라지지 아니한다.” “최초 재건축결의시에 비하여 공사비 등이 약 50%, 조합원의 개별 분담금이 약 60~80% 증액된 것은 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과한 것이어서 비용분담에 관한 재건축결의의 내용을 변경하는 것으로 봄이 상당하고 따라서 이를 위하여는 도시정비법 제16조 제2항 소정의 의결 정족수에 의한 찬성결의가 필요하다고 할 것인데, 피고 조합의 주장에 의하더라도 이 사건 총회 당시 피고 조합의 조합원 861명 가운데 649명(약 75%)만이 위 관리처분계획에 찬성하였다는 것이므로, 위 총회에서 있었던 관리처분계획(안)에 대한 결의는 무효이고, 결국 이 사건 관리처분계획은 총회의 의결 없이 수립된 것으로서 그 하자가 중대․맹백하여 무효라고 할 것이다.”라고 판시하고 있다.
 

5. 특별의결정족수에 대한 판결례에 대한 검토의견
 

가. 결국 위와같은 판결들의 내용에 의하면 조합설립인가 당시에 비해 물가의 변동 등 변화하는 건축 경기 등의 상황에 따라 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과하는 공사비의 증액 및 이로 인한 조합원 분담금의 증액이 있는 경우 전체 조합원의 2/3 또는 4/5(3/4)이상의 특별결의가 필요한 것으로 보인다.
 

나. 그런데 위 판결 중 위와같은 경우 전체 조합원 4/5이상의 결의가 필요하다고 판시한 사안은 대부분 재건축 조합에 해당되고 그것은 재건축결의의 변동이라는 것과 관계가 되어있다.
즉 당초 재건축결의라는 개념은 도시정비법 제정전 재건축사업에 대한 준거규정이었던 집합건물의소유및관리에관한법률에 의해서 인정되던 것이었는데 도시정비법 제정 후에도 재건축사업의 경우에는 논란의 여지가 있음에도 여전히 재건축결의라는 개념이 인정되어 왔고, 앞서 살펴본 재건축조합에 대한 판결들은 모두 이같은 재건축결의의 변경을 위해서는 재건축결의에 필요한 의결정족수인 4/5(2007. 12. 21. 도시정비법 개정후에는 3/4) 이상의 결의가 필요하다고 인정한 것이다.
 
따라서 도시정비법 제정 전부터 재건축결의라는 개념이 존재하지 않았던 재개발조합의 경우에도 위와같은 논리에 따라 전체 조합원 4/5(또는 3/4) 이상의 결의가 필요하다는 결론에 도달할지 여부는 의문이라고 하겠다.

다. 다만 통상적으로 예견할 수 없는 공사비의 증가에 대하여 정관변경을 위한 특별 의결정족수인 전체조합원의 2/3이상의 결의가 필요하다는 판결취지는 재개발조합이나 재건축조합의 경우 모두 충분히 적용될 수 있는 것으로 보이고 이같은 판결취지를 감안하여 관리처분계획이 수립되어야 할 것으로 판단된다.