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매도청구의 시기 및 상대방: 2010.05.12 16:16 입력

선병욱변호사

1. 개괄
 
재개발정비사업이나 도시환경정비사업의 경우 도시정비법 제16조에서 정한 조합설립인가를 받게 되면, 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자라 하더라도 당해 정비구역 내 토지등소유자이면 당연히 조합원이 되는 것이나, 재건축정비사업의 경우에는 당해 정비구역 내 토지등소유자이더라도 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자는 조합원이 아닙니다(법 제19조 제1항).
 
따라서 주택재건축정비사업의 경우 조합은 주택재건축사업의 시행을 위하여 조합설립에 동의하지 아니한 자의 토지등을 확보하여야 할 필요가 있는 바, 이것이 일정한 요건을 갖추면 조합과 조합설립에 동의하지 아니한 자와의 사이에 매매계약이 성립된 것으로 보는 매도청구제도로서 도시정비법 제39조에서 이에 관하여 규정하고 있습니다.
다만, 본 호에서는 매도청구의 시기 및 상대방과 그와 관련된 문제에 관하여만 살펴보도록 하겠습니다.
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2. 매도청구 일반론
 
사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어서 도시정비법 제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합설립에 동의하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여 집합건물법 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있습니다(법 제39조).
즉, 도시정비법에서는 매도청구의 상대방에 대하여만 규정하고, 매도청구의 절차 및 행사방법 등은 집합건물법을 준용하도록 되어 있으므로, 매도청구의 상대방 및 그 행사시기 등에 관하여는 도시정비법 및 집합건물법을 유지적으로 검토하여야 합니다.
 
도시정비법 제39조에서 정한 매도청구권을 행사하게 되면, 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되며, 이러한 매도청구권을 소송의 방법으로 행사하는 경우 매도청구의 상대방의 토지등에 대하여 매도청구를 원인으로 한 소유권이전등기청구와 함께 인도청구 병합하여 청구하게 됩니다.
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3. 매도청구의 상대방
가. 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자
 
주택재건축정비사업에 있어서 조합은 당해 정비구역 내 토지등소유자로서 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있습니다.
여기서 토지등소유자란 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 의미하는 것으로서, 공동주택의 경우에는 조합설립에 동의하지 아니한 구분소유자가 그 상대방이 될 것이고, 공동주택이 아닌 경우에는 토지 및 건축물의 소유자가 그 상대방이 된다 할 것입니다.
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나. 토지 또는 건축물만을 소유한 자의 경우
 
주택재건축정비사업에 있어서는 토지등소유자, 즉 토지 및 건축물을 소유한 자만이 조합원이 될 수 있고, 따라서 토지만을 소유하거나 건축물만을 소유하고 있는 자는 조합설립에 동의하더라도 조합원이 될 수 없습니다.
따라서 주택재건축사업에 있어서 매도청구는 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 행사할 수 있는 권리라는 점에 비추어, 만일 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여도 매도청구가 허용될 수 있는가의 여부가 문제될 수 있으나, 도시정비법 제39조에서는 건축물 또는 토지만 소유한 자에 대하여도 매도청구를 인정하고 있으므로, 토지 또는 건축물만을 소유한 자의 경우에는 조합설립에 대한 동의 여부를 불문하고 매도청구의 상대방의 된다 할 것입니다.
 
결국 공동주택의 주택단지 내에서 구분소유자가 아닌 토지만을 소유하고 있거나 대지권 없이 건축물만을 소유하고 있는 경우에도 매도청구의 상대방이 되는 것이고, 주택단지가 아닌 단독주택 등의 경우에도 당해 정비구역에 포함되어 있으면 토지와 건축물의 소유자가 다르면 조합설립에 대한 동의여부와 관계없이 매도청구의 상대방이 되는 것입니다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549,21556,21563 판결, 대법원 2008.2.29. 선고 2006다56572 판결 등). 
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3. 매도청구의 시기
가. 최고 및 매도청구권의 행사
 
(1) 매도청구는 사업시행자가 행사하는 것이고(법 제39조), 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하는 것이므로(법 제8조 제2항), 조합이 설립되어야만 매도청구를 행사할 수 있다 할 것입니다.
조합은 법인으로 하여야 하며, 조합설립인가를 받고 등기함으로써 성립하는 것이므로(법 제18조), 결국 주택재건축조합이 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 행사하기 위하여는 법 제16조에서 정한 조합설립 인가를 받은 후 주된 사무소의 소재지에서 법인설립등기를 한 후에야 비로소 매도청구의 행사가 가능하다 할 것입니다.
 
(2) 조합이 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 행사하기 위하여는 조합설립 후 지체없이 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 조합설립에의 동의여부를 회답할 것을 최고 하여야 합니다(법 제39조, 집합건물법 제48조 제1항).
따라서 조합설립에의 동의여부를 회답할 것을 최고한 후 2개월 내에 회답하지 아니한 경우에는 위 회답기간 만료일로부터 2개월 내에, 위 최고 후 2개월 이내에 조합설립에 동의하지 아니하겠다는 회답이 있는 경우에는 그 회답일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하여야 합니다(집합건물법 제48조 제3항 및 제4항).
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나. 최고를 요하는 경우
 
앞서 본 바와 같이 조합성립 후 지체없이 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 조합설립에의 동의여부에 대한 회답을 할 것을 최고하고, 위 최고기간 만료일로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하여야 하는 것인데, 여기서 최고시기에 대하여는 지체없이 최고할 것만을 규정하고 있어 과연 조합설립 후 어느 정도의 시기 내에 최고절차를 이행하여야 하는지 의문이 들 수 있습니다.
그러나 조합설립 후 지체없이 최고를 하도록 정하고 있는 점, 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권은 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 보아야 할 것이므로(대법원 2008.2.29. 선고 2006다56572 판결 등), 조합설립 후 즉시 최고를 하여야 한다고 보아야 할 것입니다. 
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다. 최고를 요하지 않는 경우
 
(1) 주택재건축정비사업의 조합원은 토지 및 건축물의 소유자만이 될 수 있고, 토지 또는 건축물만을 소유한 자는 조합원이 될 수 없으므로, 주택재건축정비사업조합의 조합원이 될 수 없는 토지 또는 건축물만을 소유하고 있는 자에 대하여도 조합설립에의 동의여부에 대한 회답을 할 것을 최고하고, 그 최고일 만료일로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하여야 하는가의 여부가 문제가 될 수 있습니다.
이에 대하여 대법원은 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 피고는 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 최고 절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2008.2.29. 선고 2006다56572 판결).
 
물론 조합설립에 동의하더라도 조합원이 될 수 없는 자에 대한 최고는 조합설립에 대한 동의여부가 법률상 무의미한 절차에 불과하다 할 것이나, 정비구역 내에서 토지 또는 건축물만을 소유한 경우는 대부분 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되어 있는 경우에 발생하는 반면, 조합설립을 위하여는 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻도록 정하고 있는 점(법 제16조 제3항)에 비추어 입법론상 조합원자격의 인정여부에 대한 재검토가 있어야 할 것입니다.
(2) 위와 같이 정비구역 내에 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여는 최고를 요하지 아니하므로 곧바로 매도청구를 할 수 있다 할 것이나, 최고를 요하는 경우 그 최고 만료일로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하도록 하고 있는 경우와 달리 그 매도청구의 행사시기에 대한 제한이 없으므로 과연 언제까지 매도청구를 하여야 할 것인지 문제가 될 수 있습니다.
 
이에 대하여 대법원은 이러한 경우 주택재건축사업에 있어서는 조합설립등기를 마친 때로부터 매도청구를 할 수 있다고 할 것이고, 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 도시정비법 제39조에서 이러한 집합건물법 제48조 제4항을 준용하도록 한 입법 취지에 비추어 볼 때, 조합설립등기를 마친 때로부터 집합건물법 제48조 제4항 소정의 2월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다고 판시하고 있습니다(대법원 2008.2.29. 선고 2006다56572 판결).
즉, 최고를 요하지 아니하는 경우에는 조합설립등기일로부터 2개월 내에 매도청구를 하여야 하고, 그 기간을 경과하면 매도청구를 할 수 없다는 것이므로, 사업시행자인 조합으로서는 이 점에 특히 유의하여야 할 것입니다.
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라. 정비구역이 변경지정된 경우 등
(1) 사업시행대상 구역의 확대 등
 
도시정비법 시행 이전에 주택단지에 대하여 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것)에 따라 조합설립인가를 받아 재건축을 진행하다가 주택단지 이외의 지역까지 포함하여 정비구역지정을 받은 경우에는 어느 시기에 매도청구를 하여야 할 것인지 문제가 될 수 있습니다.
이러한 경우 주택단지 내의 재건축결의 불참자에 대하여는 (구)주촉법 및 집합건물법에서 정한 바에 따라 조합설립인가 후 매도청구를 할 수 있다 할 것이고, 정비구역지정으로 재건축사업시행대상구역에 포함된 토지등소유자들에 대하여는 정비구역지정에 따른 조합설립변경인가 후 매도청구를 할 수 있다 할 것입니다.
 
다만, 종래 주택단지 내 구분소유자로서 재건축결의에 동의하지 아니한 자의 경우에도 (구)주촉법에 의한 조합설립인가 당시부터 사업시행대상구역을 확대하여 재건축을 진행하기로 예정되어 있었던 경우에는 정비구역지정 후 조합설립변경인가를 받은 때로부터 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있다 할 것입니다.
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(2) 정비구역지정 변경 등의 경우
 
정비구역 지정 이전에 주택단지를 중심으로 주택단지가 아닌 주변 지역까지 사업시행대상구역으로 하여 수립된 지구단위계획에 따라 조합설립 또는 변경인가를 받아 재건축정비사업을 진행하다가 정비구역지정으로 그 사업시행대상구역이 확대된 경우에도 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
 
도시정비법 제4조 제7항에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항(정비계획수립시 포함되어야 할 사항)을 모두 포함한 지구단위계획을 결정ㆍ고시하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 본다(2005. 3. 18. 법률 제7392호에서 신설)고 규정하고 있으므로, 조합은 위와 같은 지구단위계획구역에 대한 조합설립 또는 변경인가시 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있다 할 것입니다.
 
그리고 위 조항이 신설되기 전에도 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 부칙 제5조 제3항은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지구 중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 의한 주택재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 본다”고 규정하고 있는 점에 비추어 구 도정법 부칙 제5조 제3항에 의하여 주택재건축구역으로서 정비계획이 수립된 것으로 볼 수 있는 경우, 조합은 위와 같은 지구단위계획구역에 대한 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있다 할 것입니다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549,21556,21563 판결 참고).
 
그리고 정비구역지정 또는 변경지정으로 인하여 종래의 지구단위계획에 의한 사업시행대상구역이 확대된 경우 그 확대된 구역이 토지등소유자에 대하여도 조합설립변경인가 후 매도청구를 할 수 있다 할 것이고, 또한 수립된 지구단위계획에 따른 조합설립인가 또는 변경인가 당시 사업시행대상구역을 후에 지정될 정비구역까지 확대하기로 하기로 예정되어 있었던 경우에는 정비구역지정 후 조합설립변경인가를 받은 때로부터 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있다 할 것입니다.
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