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정비사업의 시행자의 범위와 요건: 2010.02.10 16:04 입력 | 2010.02.24 16:18 수정

선병욱변호사

<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>1. 개요

도시정비법에서는 도시정비사업을 주거환경개선사업과 주택재개발사업, 주택재건축사업, 토지환경정비사업으로 구분하여 위 각 사업에 따라 정비사업의 시행자가 될 수 있는 자를 정하고 있습니다. 따라서 여기서는 위 정비사업 유형에 따른 정비사업시행자가 될 수 있는 자와 그 요건 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
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2. 주거환경개선사업의 경우
 
가. 주거환경개선사업의 시행방법
주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역을 대상으로 정비기반시설이 극히 열악하고 노후∙불량건축물이 과도하게 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(도시정비법 제2조 제2호 가.목)으로서 (1) 주거환경 개선사업의 시행자가 정비구역 안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법에 의하거나 (2) 주거환경개선사업의 시행자가 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 따라 수용을 하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법, 또는 (3) 주거환경개선사업의 시행자가 도시개발법에 따른 환지방식에 의한 사업을 시행하여 환지계획에 따른 환지를 공급하는 방법으로 할 수 있습니다(법 제6조 제1항, 제38조, 제43조 제2항). 
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나. 주거환경개선사업의 시행자
 
(1) 시장∙군수 또는 주택공사 등
주거환경개선사업은 시장∙군수가 직접 시행하거나 시장∙군수의 사업시행자 지정으로 주택공사 등이 사업시행자가 될 수 있습니다(법 제7조 제1항). 여기서 주택공사 등이란 대한주택공사(현 LH공사) 또는 지방공기업법에 의하여 주택사업을 수행하기 위해 설립된 지방공사를 말합니다(법 제2조 제10호).
주거환경개선사업의 경우 다른 정비사업과 달리 그 시행자가 시장∙군수 또는 주택공사 등으로 한정된 것은 주거환경개선사업은 도시저소득주민의 집단으로 거주하는 지역을 대상으로 하는 사업이어서, 주택재개발 및 주택재건축 등 다른 정비사업과는 달리 토지등소유자에 의한 자력개발을 기대하는 것은 사실상 불가능하다는 점이 고려된 것으로 보입니다.
 
(2) 토지등소유자의 동의 
주거환경개선사업을 시행하기 위하여는 도시정비법 제4조제1항에 의한 정비계획 공람공고일을 기준으로, 해당 정비예정구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상의 동의와 위 정비계획 공람공고일 3월 전부터 당해 정비예정구역안에 3월 이상 거주하고 있는 세입자 세대수 과반수의 동의를 각각 얻어야 합니다.
 
다만, 주거환경 개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법에 의하는 경우(법 제6조 제1항 제1호)에는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 동의는 3분의 2 이상이 아니라 과반수 이상이면 족합니다(법 제7조 제1항)
그리고 세입자 세대수의 동의요건에 관하여, ①세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우, ②정비구역 지정고시일 현재 당해 지역이 속한 시ㆍ군ㆍ구에 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 보금자리임대주택 등 세입자가 입주가능한 임대주택이 충분하여 임대주택을 건설할 필요가 없다고 시ㆍ도지사가 인정하는 경우, ③법 제6조제1항제1호 또는 제3호의 규정에 의한 방법으로 사업을 시행하는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있도록 정하고 있는 바(법 제7조 제1항 단서, 법시행령 제13조의 6), 특히 법 제6조 제1항 제1호의 방법의 의하는 경우는 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 것이고, 법 제6조 제1항 제3호의 경우는 도시환경정비사업으로 주택을 건설하는 것이 아니고, 종건 토지소유자가 인가된 환지계획에 따른 사업완료 후 환지를 받는 것에 불과하므로, 별도로 세입자의 동의를 요하지 아니하고 있는 것입니다.
 
다만, 시장·군수는 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕괴우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 토지등소유자 및 세입자의 동의없이 자신이 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있습니다(법 제7조 제2항).
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3. 주택재개발⋅주택재건축사업, 도시환경정비사업의 경우
가. 조합
 
주택재개발사업과 주택재건축사업은 도시정비법 제13조의 규정에 따라 토지등소유자로 구성되어 설립된 조합이 시행할 수 있고(법 제8조 제1항, 2항), 도시환경정비사업의 경우에는 조합 이외에 토지등소유자도 시행할 수 있습니다(법 제8조 제3항). 도시환경정비사업이 토지등소유자에 의한 방식으로 시행되고 그 토지등소유자가 다수인 경우 당해 정비구역 내 토지등소유자 전원으로 구성된 민법상의 조합에 해당된다 할 것입니다. 
 
주택재개발정비사업조합 및 도시환경정비사업조합은 정비조합설립추진위원회가 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아, 30일 이내에 법인설립등기를 함으로써 성립되고(법 제16조 제1항, 제18조 제2항), 주택재건축정비사업조합은 정비조합설립추진위원회가 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아 법인설립등기를 함으로써 성립합니다(법 제16조 제2항, 제18조 제2항).
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나. 공동시행
 
주택재개발사업 또는 주택재건축사업은 토지등소유자로 구성되어 설립된 조합(도시환경정비사업의 경우에는 조합 또는 토지등소유자)이 시행하는 것이 원칙이나, 필요에 따라 조합은 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장∙군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있고(법 제8조 제1항 후단 및 제2항 후단), 도시환경정비사업의 경우에도 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 등과 공동시행할 수 있습니다(법 제8조 제3항 후단).
 
즉, 주택재개발사업은 조합원 과반수의 동의가 있는 경우 조합이 시장·군수, 주택공사 등, 건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자, 주택법 제12조 제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(법 제8조 제1항 후단), 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자와 국유재산법 시행령 별표 1에 따른 주식회사 한국감정원(법시행령 제14조 제1항)과 공동으로 시행할 수 있고, 주택재건축사업은 조합원 과반수의 동의가 있는 경우 조합이 시장·군수, 주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있습니다.
그리고 도시환경정비사업의 경우에도 조합방식에 의한 사업시행의 경우에는 조합원 과반수의, 토지등소유자방식에 의한 사업시행의 경우에는 토지등소유자 과반수의 각 동의가 있는 경우 주택재개발사업과 마찬가지로 시장·군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 한국감정원과 공동으로 이를 시행할 수 있고, 그 외에 한국토지공사법에 의한 한국토지공사와도 공동으로 시행할 수 있습니다(법 제8조 제3항 후단).
 
도시환경정비사업은 상업지역∙공업지역 등에 대하여 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서, 정비구역 안에서 인가된 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 이외에 도시개발법의 환지방식에 의한 환지로 공급하는 방법에 의할 수 있도록 되어 있으므로(법 제6조 제4항), 이러한 환지공급 방법에 의한 사업의 경우에 대응하여 한국토지공사도 공동시행자로 될 수 있음을 추가로 정한 것이고, 다만 공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업에 대한 한국토지공사와의 공동시행은 허용되지 않고 있습니다(법 제8조 제3항).
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다. 시장⋅군수의 직접시행 등
 
시장·군수는 법 제8조 제4항 각호에 해당하는 경우 직접 정비사업을 시행하거나, 시장·군수가 지정개발자 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있습니다.
 
즉, (1)천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때, (2) 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축의 경우에는 해당되지 않음), (3) 조합설립추진위원회가 시장·군수의 구성 승인을 얻은 날부터 3년 이내에 조합의 설립인가를 신청하지 아니하거나, 조합이 조합의 설립인가를 얻은 날부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우, (4) 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때, (5) 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때, (6) 도시정비법 제77조의 규정에 의하여 사업시행인가가 취소된 때, (7) 당해 정비구역안의 국·공유지면적 또는 국·공유지와 주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때, (8) 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때가 이에 해당합니다.
 
위와같은 사유에 해당하는 경우 반드시 시장∙군수가 직접시행 등을 하여야 하는가의 여부가 문제될 수 있으나, 그 규정형식에 비추어 토지등소유자로 구성되어 설립된 조합에 의한 사업시행을 허용할 것인지, 아니면 시장∙군수가 직접시행 또는 주택공사등을 시행자로 지정하여 정비사업을 시행할지 여부는 시장∙군수의 정책적 판단 문제로서 재량행위에 해당된다 할 것이므로, 위 각 사유에 해당되어 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하기로 한 결정으로 인하여 추진위원회 승인 또는 조합설립인가 등이 반려되더라도 재량권의 일탈∙남용에 해당되지 아니하는 한 위법은 아니라 할 것입니다.
 
그리고 위와같은 사유에 해당되는 경우 시장∙군수에 의하여 시행자로 지정받을 수 있는 자는 지정개발자, 즉 (1) 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상을 소유한 자로서, 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자, (2)사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조제12호의 규정에 의한 민관합동법인으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자, (3)자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자로서 정비구역의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자(법시행령 제14조 제2항)와 주택공사등으로 한정되어 있습니다(법 제8조 제4항).
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