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도정법 제47조 제2호 「분양신청을 철회한 자」의 의미: (재건축조합을 중심으로); 2009.10.02 17:23 입력 | 2009.10.02 17:35 수정

조창혁 변호사

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1. 들어가며
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다) 제47조 제2호는 “사업시행자는 토지등소유자가 분양신청을 철회한 경우에는 그 철회한 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”라고 규정하고 있다.
그런데, 위 조항의 「분양신청을 철회한 자」의 의미를 「분양신청기간 내에 분양신청을 철회한 자」로 제한 해석해야 하는지 여부, 보다 구체적으로는 분양신청기간 중 분양신청을 한 조합원이 분양신청기간 종료 후에야 분양신청을 철회한 경우까지도 위 조항을 적용하여 현금 청산을 해야 하는지 여부에 대해서 논란이 있는바, 이하에서는 이 점에 대해 검토해 보고자 한다.
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2. 관리처분계획의 의미
관리처분계획이란, 재건축사업을 포함한 도시정비사업에 있어 신축될 건축물에 대한 분양처분의 내용을 정하는 계획을 말한다.
사업시행자인 조합은 기존의 건물을 철거하기 전에 관리처분계획안을 작성하여야 하는데, 조합원들의 종전 토지 및 건축물의 위치·면적·용도·지형 등의 주변 여건을 종합적으로 고려하여 합리적이고 균형 있게 신축건물 등에 대한 권리가 배분될 수 있도록 해야 한다.
한편, 위와 같은 관리처분계획의 수립은 총회의 의결사항인데(도정법 제24조 제3항 제10호), 총회 의결을 통해 수립된 관리처분계획은 시장·군수의 인가(도정법 제48조 제1항 본문 참조)를 받음으로써 비로소 조합원들을 구속하는 행정처분으로서의 효력이 발생하는 것으로 해석된다(대법원 2009. 9. 17.선고 2007다2428 판결 참조).
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3. 도정법상 분양신청과 관리처분계획의 관계
재건축조합은 시공사와 도급계약을 체결한 후 21일 이내에 조합원 분양신청공고·통지를 하여야 하는데, 그 분양신청기간은 30일 이상 60일 이내(20일 범위 내에서 연장가능)로 제한된다(도정법 제46조 제1항 참조).
한편, 관리처분계획은 조합원 분양신청의 현황을 기초로 수립되어야 하며(도정법 제48조 제1항 본문 참조), 관리처분계획에 포함되어야 하는 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립되어야 한다(도정법 제48조 제2항 제5호 참조).
즉, 관리처분계획은 조합이 공고․통지한 분양신청기간 동안의 분양신청 접수를 통해 분양대상 조합원과 현금청산대상 조합원을 확정적으로 구분한 후 그 구분을 토대로 하여 수립되는 것이다(신축될 건축물에 대한 분양처분의 내용을 정하는 것이 관리처분계획인데, 그 개념상 분양대상 조합원의 범위가 확정되지 않은 상태에서 관리처분계획이 수립될 수는 없다고 할 것이다.)
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4. 도정법 제47조 제2호(분양신청을 철회한 자)의 의미
앞서 본 바와 같이, 관리처분계획안은 총회의 의결을 통해 수립된 후 관할청의 인가를 받음으로써 행정처분으로서의 효력을 발생하게 되는데, 관리처분계획이 수립되기 위해서는 먼저 분양 대상 조합원과 현금청산 대상 조합원이 구분되어 있어야만 한다.
위와 같은 사정을 고려할 때, 도정법 제47조 제2호의 「분양신청을 철회한 자」는 「분양신청기간 내에 분양신청을 철회한 자」로 그 의미를 제한 해석함으로써, 분양신청기간 만료일 이후의 분양신청철회는 인정하지 않는 것이 타당할 것으로 보인다.
만약, 분양신청기간 만료일 이후의 분양신청 철회자를 도정법 제47조 제2호에 해당한다고 보아 이들을 다시 현금청산대상으로 분류해야 하는 것으로 해석한다면 이는 조합으로 하여금 분양신청철회에 따른 새로운 관리처분계획을 계속하여 수립하도록 하는 것을 강요하는 것이 될 뿐만 아니라, 이로 인해 관리처분계획의 수립은 사실상 불가능하게 될 것이고 이는 종국적으로는 조합원들의 권리관계에 큰 혼란을 낳는 결과를 초래하게 될 것이기 때문이다.
인천지방법원 부천지원 역시 2008. 11. 21.선고 2008가합4451호 판결의 이유부분에서 “도정법 제48조 제1항, 2항에 의하면, 분양대상 조합원의 확정 등 관리처분계획의 내용은 분양신청기간 만료일을 기준으로 하여 정하도록 되어 있다. 한편 도정법은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지한다는 입법목적(제1조)을 달성하기 위하여 재건축정비사업조합이 그 사업을 시행하는 경우 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 그리고 관리처분계획 등 일정한 사항에 대해서는 조합원 과반수 또는 총회의 결의를 거친 후에 행정청의 인가를 받도록 규정하고 있다. 
위와 같은 도정법의 입법목적과 관련규정의 취지, 분양신청기간 만료일 이후에 조합원의 분양신청 철회를 인정할 경우 재건축정비사업의 진행에 현저한 지장을 초래하고 철회에 따른 새로운 관리처분계획을 마련하게 되면 재건축정비사업조합원들의 권리관계에 큰 혼란을 초래할 우려가 있다. 
이러한 것들을 종합하여 보면, 도정법상 재건축정비조합의 조합원은 분양신청기간 내에 한하여 분양신청을 철회할 수 있다고 봄이 상당하다”라고 판시하고 있는바, 참고할 만한 유의미한 판결이라 할 것이다.
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5. 결론
앞서 본 바와 같이, 관리처분계획의 수립에 있어 조합원 분양 대상자가 확정되어 있어야 한다는 점을 감안할 때, 분양신청기간 중 분양신청을 한 조합원이 분양신청기간 종료 후에야 분양신청을 철회한 경우는 도정법 제47조 제2호의 적용 대상이 아닌 것으로 해석함이 타당하다 할 것이다.
한편, 위와 같이 해석할 경우, 분양신청기간 내에 분양신청을 하였으나 분양신청기간이 종료된 이후 경제적 사정의 변경으로 인해 현금청산을 받고자 하는 조합원들의 의사는 어떻게 보호할 것인지에 대한 문제가 발생할 수 있다. 
이들에 대해서는 관리처분계획인가 후 분양계약을 체결하지 않은 조합원에 대해 현금청산하도록 정하고 있는 조합정관의 규정(국토해양부 고시 표준정관 제44조 제5항 참조)을 적용함으로써 문제를 해결할 수 있을 것으로 보인다.