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종합부동산세 합산배제 임대주택: 2009.10.02 17:24 입력 | 2009.10.02 17:35 수정

곽철은 세무사

주택과 토지 등 부동산은 취득, 보유, 양도 각 단계마다 세금이 부과되는데, 취득 시엔 취득세와 등록세, 보유단계에선 재산세와 종합부동산세(이하 종부세), 양도 시에서는 양도소득세가 대표적이다.
이중 세부담의 크기로 보면 양도세와 취․등록세가 크고 재산세와 종부세는 큰 비중을 차지하지 않는다. 그런데 취․등록세는 부동산을 취득하는 단계 이다 보니 이미 자금이 계획 되어 있고, 양도소득세 역시 부동산을 매도하는 단계에서 발생하므로 현금이 확보되어 있지만 재산세와 종부세는 보유단계의 세금이므로 비록 그 크기는 상대적으로 작다 할지라도 납세의 부담은 크기 마련이다. 하지만 여러 주택을 보유하더라도 일정요건을 갖춘 주택임대사업을 한다면 종부세의 부담을 피할 수 있는 방법이 있는데, 절세의 전략으로서 매우 유용한 수단이므로 오늘은 종부세합산배제 임대주택에 대해 알아보고자 한다.
최근 국세청이 개별안내문을 통해 9월16부터~30일까지 올해 종부세 비과세 및 과세특례 신청을 받는다고 밝힌 바에 따르면 대상자는 임대주택 등 종부세 비과세 대상 부동산을 보유한 납세자와 과세특례 적용 대상자 등 약 2만여명에 달한다고 한다. 
「임대주택법」에 따른 임대사업자로서 종부세 과세기준일인 6월1일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음의 주택은 합산배제신고서를 제출하는 경우 종부세 합산이 배제되어 실질적으로 종부세가 과세되지 않는데 그 대상을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
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1. 건설임대주택
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(1)「임대주택법」에 따른 건설임대주택 으로서 다음 2가지의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 
① 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 
② 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
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(2) 건설임대주택으로서 다음 3가지 요건을 모두 갖춘 주택 
① 전용면적이 149㎡ 이하일 것
② 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것 
③「건축법」에 따른 사용승인을 받은 날 또는「주택법」에 따른 사용검사를 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것 
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2. 매입임대주택
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(1)「임대주택법」에 따른 매입임대주택 으로서 다음 2가지 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택 
①국민주택 규모(85㎡) 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 
② 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
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(2) 매입임대주택[미분양주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음 4가지 요건을 모두 갖춘 주택. 
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① 전용면적이 149㎡ 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
② 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
③ 수도권 밖의 지역에 위치할 것 
④ ①부터 ③까지의 요건을 모두 갖춘 미분양매입임대주택이 5호 이상일 것
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(3) 매입임대주택으로서 다음 3가지 요건을 모두 갖춘 주택 (2009.2.4. 신설) 
① 전용면적이 149㎡ 이하로서 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
② 7년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
③ 수도권 밖의 지역에 위치할 것
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(4)「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자자산 운용업법」에 따른 부동산간접투자기구(즉 리츠․펀드)가 2008년 1월1일부터 2008년 12월31 까지 취득 및 임대하는 매입임대주택으로서 다음 3가지 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택
①전용면적이 149㎡ 이하로서 2008년도 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
②10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 
③수도권 밖의 지역에 위치할 것
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3. 기존 임대주택
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임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 2가지 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
① 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 
② 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
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만약 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서「임대주택법 시행령」에 따른 등록기준 호수(戶數)에 미달하는 경우라도 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보며, 이때 다가구 주택은 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 본다.
또한 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우 피상속인과 상속인의 임대기간을 합산하는 것과, 기존 임차인의 퇴거일 부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 6개월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
참고로 이번에 합산배제 신고한 부동산은 종부세 부과를 위한 합산대상 부동산에서 제외돼 납세자들은 오는 12월 1~15일 2009년분 종부세 납부시 비과세 혜택이 반영된 세액을 고지 받게 되는데, 만약 종부세 비과세 요건인 의무임대기간 등을 충족하지 않고 매각하는 경우에는 경감 받은 종부세액과 이자 상당액을 추징 받게 된다는 사실도 잊지 말아야 한다. 
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