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다주택자에 대한 양도소득세: 2009.10.22 10:34 입력 | 2009.10.22 10:36 수정

곽철은 세무사

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주택에 대한 양도소득세는 정부의 세수확보라는 목적 외에도 국민의 주거안정이라는 중요한 정책적 목표가 있다. 그러다보니 부동산시장의 과열여부 등에 따라 항상 세법개정이 이루어져 왔다.
1세대가 1주택만을 3년 이상 보유(서울및 신도시는 2년 거주요건 포함)한 후 양도한 경우에는 고가주택을 제외하고는 비과세의 혜택을 부여하고 있으며, 반면에 다주택자에 대해서는 중과세를 하고 있다. 
이는 다주택 소유자의 경우 거주목적에 따른 실수요자가 아니라는 점과 부동산투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단한다는 입법적 배경에서 이다.
우선 다주택자에 대한 중과세는 1세대 2주택자와 3주택이상자로 구분되는데, 모두 장기보유공제를 적용하지 않고 세율역시 50%~60%로 무겁게 과세 하는 것을 주요내용으로 하고 있다. 
물론 현 정부 들어 부동산 규제차원에서 세율을 다소 완화하여 2010년 말까지는 한시적으로 기본세율을 적용하고 있기는 하지만 장기보유공제 배제라는 중과는 여전히 적용되고 있으므로 1세대 다주택에 대한 세법상의 규정을 정확하게 이해할 필요가 있다.
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Ⅰ1세대 3주택
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1. 주택수의 판정
①서울및 광역시(군 지역 제외) : 모든주택
②경기도(읍 면지역 제외): 모든주택
③기타지역(광역시 군지역, 경기도의 읍면지역, 기타 도지역): 기준시가을 기준으로 3억원을 초과하는 주택
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2. 중과세 배제 주택
(1)장기임대주택
사업자등록과 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 어느 하나에 해당하는 주택
① 2003년 10월 29일 이전에 사업자등록및 임대사업자등록을 한 경우
거주자가 2호 이상 5년 이상 임대한 국민주택으로서 주택 기준시가가 당해주택 또는 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 
② 2003년 10월 30일 이후에 사업자등록및 임대사업자등록을 한 경우
같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역은 대지면적이 298제곱미터 이하 주택의 연면적이 149제곱미터 이하]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 기준시가가 당해 주택 또는 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 
(2)건설임대주택
대지면적이 298제곱미터 이하, 주택의 연면적이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 기준시가(감정평가가액이 있는경우는 그 가격)가 당해 주택 또는 일반주택의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다
(3)매입임대주택
매입임대주택(미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정)으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택
① 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적이 149제곱미터 이하일 것
② 5년 이상 임대하는 것일 것
③ 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것
④ 수도권 밖의 지역에 소재할 것
⑤ 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것
(4)「조세특례제한법」제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(일명 "감면대상장기임대주택") 
(5) 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상인 장기사원용주택
(6)「조세특례제한법」제99조 및 제99조의 3의 규정의 양도소득세가 감면되는 신축주택
(7) 문화재주택
(8) 5년 경과하지 않은 상속받은 주택
(9) 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 
(10)장기가정보육시설
1세대의 구성원이 시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택
(11) 2003년 12월 31일 이전에 취득하고 대지면적 120제곱미터 이하, 주택연면적 60제곱미터 이하인 소형주택으로서 동 주택 양도시 기준시가 4천만원 이하인 주택(정비구역으로 지정 고시된 지역과 오피스텔은 제외)
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Ⅱ 1세대 2주택
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1. 주택수의 판정
기본적으로 1세대 3주택자의 주택수 판정과 같으나, 2008년 10월7일 이후 양도하는 분부터는 지방에 있는 광역시 경우엔 기준시가가 3억을 초과하는 주택만이 주택 수에 포함된다. 
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2. 중과세 배제 주택
1세대 3주택 중과배제 규정 중 (1)~(10)까지는 동일하게 적용되며, (11)의 소형주택의 경우엔 기준시가가 4천만 원에서 1억 이하로 완화 적용되나, 1세대 2주택에만 적용되는 중과배제내용은 다음과 같다.
① 1세대의 구성원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 기준시가 3억이하 1주택을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 
② 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택 을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 경우 수도권 밖에 소재하는 주택
③ 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 당해주택
④ 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 당해주택
⑤ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나, 당해 소송결과로 취득한 주택으로서 취득소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 주택
⑥ 동시 보유기간이 2년 이하인 일시적으로 2주택 
곽철은세무사 (<A href="mailto:taxkwak@hanmail.net">taxkwak@hanmail.net</A> 031-706-6616)