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신축주택의 양도소득세감면: 2009.11.04 12:00 입력

곽철은 세무사

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부동산과 관련한 조세정책 변화모습만 찬찬히 살펴봐도 그 시대의 부동산경기를 알 수 있게 된다. 1998년부터 2002년 까지는 IMF의 영향으로 다른 실물경제와 마찬가지로 부동산경기역시 침체국면이 지속되었고 이에 따라 부동산활성화를 위한 정부의 조세정책이 지속적으로 출현하였다. 
그 후 과열국면에 접어들면서 규제정책이 대세를 이루었고 현정부들어 부동산침체가 계속되자 종전규제를 대폭완화하고 미분양주택에 대한 조세혜택까지 마련하였고 그 결과 풍부한 유동성과 동시효과를 보면서 부동산거품을 걱정하게 되자 급기야 최근 들어서는 DTI등 대출규제방법을 동원하여 부동산과열을 식히고 있다. 오늘은 그중 가장 파격적인 부동산활성화 정책의 하나로 평가받고 있는 조세특례제한법 제99조의3 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 특례를 살펴보고자 한다.
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1. 감면대상자
감면대상자는 거주자로 한정되며, 주택건설업자는 감면대상에서 제외된다.
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2. 감면요건
신축주택취득기간 내에 계약금을 납부하고 취득하여 양도하는 경우 감면특례가 적용된다. 참고로 조합원분양분과 일반분양분이 함께 있는 재개발․재건축․주택조합의 신축주택으로서 주택조합 등이 일반분양자와 신축주택 취득기간 내에 일반분양분 주택에 대한 매매계약을 직접체결하고 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우라도 조합원 분양분 신축주택은 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)가 이루어져야 조세특례제한법 제99조의3규정에 의한 감면대상 신축주택에 해당된다.
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3. 감면율
5년 이내 양도시 신축주택취득일 이후 발생하는 양도소득 80%(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100%)를 감면하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세과세대상 소득금액에서 차감한다. 
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4. 대상주택
(1)신축주택기간
우선 2000년11월 1일부터 2001년 12월31가지 기간의 비수도권 국민주택과 2001년 5월 23일부터 2003년 6월30일까지의 전국 모든 주택이 이에 해당하며, 서울과 과천 및 5대신도시는 2002년 12월31까지로 제한된다.
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(2)자가 건설주택 및 조합원의 재건축 재개발 주택
신축주택 취득기간 내에 사용승인을 받은 주택을 감면대상으로 한다.
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(3)주택건설업자로부터 취득한주택
신축주택 취득기간 내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 미입주 주택이 대상이다.
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(4)감면제외주택
① 건설회사와 최초 매매계약하지 않고 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득하는 신축주택은 양도시 해당 감면이 적용되지 않는다.
②건설업자로부터 최초 매매계약은 하였으나 주택이 완공되기 전에 주택이 아닌 분양권상태로 양도하는 경우 역시 감면이 배제된다.
③ 2001년 5월 23일 전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택도 감면이 배제된다.
④신축주택이 고가주택(02.12/31이전은 고급주택)인 경우 역시 감면배제 한다.
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(5)적용시기
2000년11월1일부터 2001년 12월31 기간의 비수도권 국민주택은 2001년 1월1일 이후 양도 분부터 적용하고 2001년5월23일부터 2003년6월30 기간의 전국 모든 주택(서울 과천 5대신도시는 2002년 12월31까지)은 2001년 8월14일 이후 양도 분부터 적용한다.
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5.기타
(1) 현재 적용되는 규정
① 당해 감면주택은 거주자의 주택수와 관계없이 감면가능하다. 즉 거주자가 1세대 3주택 이상을 보유한 경우라도 당해 주택을 양도시엔 중과세가 배제됨은 물론이고, 양도소득세 감면특례가 적용된다.
② 감면주택에는 건물연면적의 2배 이내의 주택부수토지도 포함된다.
③ 해당 감면세액에 대해서 20%의 농특세가 과세된다.
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(2) 한시적 감면혜택 규정
당해 신축주택과 그 외의 일반주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 일반주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니하고 일반주택만을 가지고 1세대1주택 비과세 여부를 판단한다. 즉, 2008년 이후 양도분부터는 이 혜택은 사라졌다. 
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6. 감면・배제되는 고가주택 적용실례
①2002.12/31 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인포함)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로써 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택(전용면적 149㎡ 이상이고 양도당시 실거래가가 6억 초과) 기준을 적용 
②서울 과천 5대신도시지역 내에 소재한 조특법99조의3 규정에 의한 신축주택(자기가 건설한 신축주택)으로서 2002.12/31 이전에 당해 주택에 대한 공사에 착수하여 2003.6/30 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받아 양도하는 경우, 당해 신축주택 양도일 현재 고가주택(9억원 초과주택)이 아니면 양도세 감면대상이나 고가주택이면 감면대상에서 제외된다.
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7. 취득일부터 5년경과후 양도시 감면소득산정
신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하며, 5년간 발생한 양도소득금액은 [보유기간동안의 양도소득금액 총액 ×(취득일부터 5년이 되는날 기준시가-취득당시 기준시가)/(양도당시 기준시가-취득당시 기준시가)]로 계산된다.