정직한 뉴스! 정확한 정보! 도시재생신문 :: 조합설립 당시 예정한 공사비를 증액하는 내용으로 수립된 관리처분계획의 유효 요건

조합설립 당시 예정한 공사비를 증액하는 내용으로 수립된 관리처분계획의 유효 요건: 2009.11.19 10:37 입력 | 2009.11.24 21:46 수정

조창혁 변호사(한가람법률사무소)

- 관련 판례를 중심으로 -
  <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
1. 들어가며
  <o:p></o:p>
애초 정비사업의 시행으로 인해 자신이 분담하게 될 비용의 구체적 액수를 예상하지 못한 채 조합설립동의서를 제출한 토지등소유자들은 관리처분총회에 즈음하여 자신의 종전자산 평가액 및 추가부담금 내역 등을 고지 받은 후에야 비로소 당해 정비사업을 통해 자신에게 돌아올 손․익이 어느 정도인지 구체적으로 알게 된다. 그리고 많은 수의 조합원들은 위와 같은 인식에 근거하여 조합이 작성한 관리처분계획안의 내용에 극렬하게 반대의사를 표현하기도 하고, 조합 정관에 따라 일반의결정족수의 의결로 가결이 선포되어 관할청의 인가를 받은 관리처분계획이 무효라는 취지의 소송을 제기하기도 한다.
이하에서는, 위와 같은 문제의식을 바탕으로, 조합설립 당시 개괄적으로 예상했던 건축비등의 사업비용을 증가시키는 내용으로 수립된 관리처분계획이 유효하게 되기 위한 요건이 무엇인지, 그리고 하자 있는 관리처분계획의 효력을 다투는 소송의 형태는 어떠한 것이 되어야 하는지 등에 대해 살펴보도록 하겠다.
(박스처리)
  <o:p></o:p>
2. 관리처분계획 수립의 절차적 요건 
- 감정평가액, 추가부담금의 규모 등의 고지
  <o:p></o:p>
도시정비법 제24조 제3항은 “관리처분계획의 수립은 총회의 의결을 거쳐야 한다”고 규정하고 있고, 제48조 제1항은 “사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(4호)과 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기(5호) 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장․군수의 인가를 받아야 한다”고 규정하고 있으며, 제48조 제5항은 “주택재개발사업에서 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 시장․군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평가하여 산정한다”고 규정하고 있다.
그런데 판례는 위와 같은 도시정비법의 내용을 합목적으로 해석하여, “비록 관계법령이 명시적으로 (중략) 규정을 두고 있지 않다고 하더라도, 위 각 규정에 비추어 보면 사업시행자는 관리처분계획수립을 위한 총회를 개최하기 이전에 미리 조합원들에게 관리처분계획에 포함되는 사항이자 조합원들의 주된 관심사항인 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 권리가액 등에 관한 감정평가액과 조합원별 추가부담금의 규모 등을 고지하여, 조합원들이 총회에서 관리처분계획을 수립하면서 다양한 의견을 제시하고 충분한 토론을 거쳐 자신들의 의결권을 행사할 수 있도록 할 의무를 부담하는 것으로 해석된다”는 이유를 들면서 위와 같은 사전 고지 절차를 밟지 아니한 채 수립된 관리처분계획이 위법하다는 취지로 판시하고 있다(서울행정법원 2008. 11. 14.선고 2008구합31154판결, 동법원 2009. 2. 13.선고 2008구합3029판결 등).
결국, 판례에 따를 경우, 분양대상자별 종전자산평가액 및 조합원별 추가부담금의 규모 등에 대한 고지는 관리처분계획의 수립의 절차적 요건이 되고, 위와 같은 고지 절차를 밟지 아니한 채 수립된 관리처분계획은 위법하다는 평가를 면치 못하게 될 것이다.
한편, 종전 자산평가액 및 추가부담금의 규모등을 고지하지 아니한 채로 수립된 관리처분계획의 위법성의 정도에 대해 법원은 당연무효사유가 아닌 취소사유에 해당한다고 판시하고 있는바(서울행정법원 2009. 6. 11.선고 2008구합28714판결 등), 위와 같은 법원의 입장을 감안하면 취소소송의 제기기간이 도과된 이후에는 위와 같은 고지 흠결의 절차적 하자를 이유로 관리처분계획의 효력을 다툴 수는 없을 것으로 보인다.
  <o:p></o:p>
3. 관리처분계획의 수립을 위한 의결정족수
  <o:p></o:p>
가. 통상적인 경우
도시정비법 제24조 제3항은 관리처분계획의 수립이 총회의 의결사항이라고 규정하고 있을 뿐 그 의결정족수에 대해서는 명시하지 않고 있는바, 대부분의 조합정관은 관리처분계획의 수립을 위한 의결정족수를 별도로 규정하지 않음으로써 일반의결정족수(전체 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성)에 의한 의결로 관리처분계획이 수립될 수 있도록 규정하고 있다(국토해양부 고시 표준정관 제22조 제1항 참조).
즉, 조합이 작성한 관리처분계획안은 (특별한 사정이 없는 한) 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성을 통해 수립되고, 위와 같이 수립된 관리처분계획은 관할청의 인가를 받음으로써 비로소 행정처분으로서의 효력(공정력 등 포함)을 갖게 되는 것이다.
  <o:p></o:p>
나. 관리처분계획을 통해 조합설립 당시 예측하였던 비용분담에 관한 사항의 중대한 변경이 초래되는 경우
도시정비법은‘시공자 계약서에 포함될 내용’이 특히 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함해야 할 사항으로 규정하면서(제20조 제1항 제15호), 그 기재사항을 변경하기 위해서는 조합원의 2/3 이상의 동의를 요하도록 규정하고 있다(제20조 제3항).
그런데, 판례는 위와 같은 도시정비법의 취지를 감안하여 “위와 같은 법령의 내용에 비추어 보면, 주택재개발사업조합 정관의 필요적 기재 사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 조합설립동의서상의 조합원 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는 비록 그것이 정관변경에 관한 절차가 아니라 할지라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 2/3 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하다.”고 하면서, 조합설립 당시 예상하였던 공사비를 대폭 증액하는 내용으로 작성된 관리처분계획안에 대해 전체 조합원의 2/3에 미치지 못하는 찬성만이 있었던 사안에서 관리처분계획에 대한 결의가 무효라고 판시한바 있다(서울행정법원 2009. 6. 12.선고 2008구합30656판결, 동법원 2009 9. 24.선고 2009구합11430판결 등),
즉, 판례에 의할 때, 관리처분계획의 내용이 조합설립 당시 예상한 건축비의 내용에 중대한 변경(건축비가 물가의 변동 등 건축경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 한도를 초과하여 상승하는 것)을 초래하는 경우 위와 같은 관리처분계획이 적법한 것이 되기 위해서는 조합원 전체의 2/3 이상이 위 관리처분계획안에 동의해야만 하는 것이다.
한편, 위와 같이 조합원 전체의 2/3 이상의 동의가 필요함에도 불구하고 이를 얻지 못한 채로 인가가 난 관리처분계획의 하자의 정도에 관하여 판례는 “위와 같이 무효인 결의에 기초하여 수립된 이 사건 관리처분계획은 그 하자가 중대하고 명백하다”고 판시하면서, 관리처분계획의 무효확인을 구하는 원고들의 청구를 인용한바 있다(서울행정법원 2009. 9. 24.선고 2009구합11430판결).
  <o:p></o:p>
4. 관리처분계획의 효력을 다투는 소송의 형태 
  <o:p></o:p>
종래 하급심에서는 관리처분계획에 대한 인가가 내려진 이후에 제기된 관리처분총회결의 무효확인청구(민사소송)가 인용되기는 경우가 종종 있었으나, 최근 대법원은 “행정주체인 재건축조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 대한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로 이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다. 그리고 이러한 소송은 (중략) 관리처분계획에 대한 인가․고시가 있기 전에는 허용할 필요가 있다. 그러나 나아가 관리처분계획에 대한 관할청의 인가․고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중의 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어 내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보아야 한다”고 판시(대법원 20093. 9. 17.선고 2007다2428판결) 하고 있는바, 이로써 관리처분계획의 효력을 다투는 소송의 형태에 대한 논란은 일단락된 것으로 보인다.