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추진위원회에서의 용역업체선정에 관하여: 2009.11.19 10:38 입력 | 2009.11.24 21:46 수정

선병욱 변호사

<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>1. 개요

추진위원회는 조합설립이라는 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 정비사업전문관리업자 등 용역업체를 선정할 필요가 있는 바, 이하에서는 추진위원회에서 어떤 용역업체를 선정할 수 있고, 그 선정절차는 어떻한지 살펴보도록 하겠습니다
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2. 선정 가능한 용역업체 
가. 정비사업전문관리업자
추진위원회는 시장‧군수로부터 추진위원회 승인을 받은 후 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있습니다(법 제14조 제1항 제2호).
경우에 따라 추진위원회 승인 전인 추진준비위원회 단계에서 사실상 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우가 있으나, 정비사업전문관리업자는 추진위원회 승인 이후에 하여야 하는 것이므로, 승인 전 추진준비위원회 단계에서 정비사업전문관리업자를 선정하였거나 또는 계약을 체결하였더라도 승인된 추진위원회에 대하여 그 효력은 없다 할 것입니다. 
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나. 시공자
(1) 종래 도시정비법에서는 주택재건축정비사업의 경우에만 시공사선정시기에 대한 제한을 두고, 주택재개발정비사업의 경우에는 시공사선정시기에 대한 제한을 두고 있지 아니하여, 주택재개발정비사업설립 추진위원회 단계에서 시공사를 선정하는 경우가 있었습니다.
즉, 구 도시정비법(2006. 5. 24 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 및 그 시행령에서는 주택재건축사업의 경우 사업시행인가 후에 시공업자를 선정할 수 있도록 규정하면서도, 주택재개발사업에 대하여는 아무런 규정을 두고 있지 아니하였으므로(구 도시정비법 제11조), 그 반대해석으로 주택재개발사업의 경우에는 추진위원회 단계에서도 시공사를 선정할 수 있는 것으로 파악하여 시공사를 선정하기도 하였습니다.
이에 대하여 대법원은 시공사선정이 주택재개발조합설립추진위원회의 업무로 규정되어 있지 않고, 조합 설립을 위해서는 토지 등 소유자의 5분의 4 이상의 동의가 필요한 반면 추진위원회는 토지 등 소유자의 2분의 1 이상의 동의만으로 구성이 가능하므로 그 정당성 및 정통성에 있어서 차이가 있으며, 조합이 임원이 공무원으로 의제되는 조합의 경우와는 달리 추진위원회의 경우 그와 같은 규정이 없어 시공사 선정 등과 관련한 업무의 공정성담보를 위한 장치가 없고, 또한 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 향후 설립될 조합이 포괄 승계하므로 추진위원회의 권한범위는 가능한 한 명백하여야 하는 것이 향후의 분쟁예방을 위해 바람직합니다. 
이러한 점에 비추어 시공사의 선정은 추진위원회 또는 추진위원회가 개최한 토지 등 소유자 총회의 권한범위에 속하는 사항이 아니라 조합 총회의 고유권한이라고 봐야 하므로, 가사 구 도시정비법에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다고 하더라도 주택재개발사업의 경우에도 추진위원회 단계에서 개최한 토지등소유자의 총회에서 시공사를 선정하였다 하더라도 그러한 결의는 무효라고 판단하였습니다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다6298판결).
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(2) 현행 도시정비법에서는 주택재건축 또는 주택재개발의 경우를 불문하고 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 시공자를 선정하도록 정하고 있으므로(도시정비법 제11조 제1항), 시공사선정시기에 관한 논란은 종식되었습니다.
위 법 제11조 제1항 단서에서는 조합원이 100인 이하인 정비사업의 경우 (법시행령 제19조의 2 제1항) 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있도록 정하고 있으나, 조합설립인가를 받아야 조합이 설립되는 것이라는 점에서 보면, 위 단서의 규정은 특별한 의미가 없다 할 것입니다.
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다. 설계업체 등
도시정비법에서는 추진위원회에서 선정할 수 있는 용역업자에 대하여 정비사업전문관리업자 외에는 달리 규정을 두고 있지 아니하고 있습니다. 따라서 건물신축을 위한 설계업자의 선정이나 감정평가업자의 선정 등은 허용되지 아니한다 할 것이나, 다만 추진위원회는 개략적인 정비사업 시행계획서를 작성하여야 하고, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무(도시정비법 제14조 제1항), 토지등소유자의 동의서 징구와 조합의 설립을 위한 창립총회의 개최 등의 업무를 수행할 수 있으므로, 위 업무수행에 필요한 범위 내에서의 용역계약은 허용된다 할 것입니다.
추진위원회 운영규정(붙임 운영규정안 제5조)에서도 시공자․철거업자․감정평가업자․설계자의 선정 등 조합의 업무에 속하는 부분은 추진위원회의 업무범위에 포함되지 아니한다고 이를 명시하고 있으면서도, 추진위원회는 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 건축사사무소 등과 용역계약을 체결할 수 있도록 이를 허용하고 있습니다.
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3. 선정 절차 및 방법 
(1) 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우 경쟁입찰의 방법에 의하여야 하며(도시정비법 제14조 제2항), 사업시행계획서의 작성을 위해 필요한 건축사사무소를 선정함에 있어서도 정비사업전문관리업자의 선정절차를 준용하도록 정하고 있으나, 그 외의 추진위원회 업무범위 내의 용역계약에 대하여는 추진위원회가 정하도록 정하고 있으므로(붙임 추진위원회운영규정안 제29조), 이하에서는 정비사업전문관리업자 선정의 경우를 살펴보도록 하겠습니다.
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(2) 정비사업전문관리업자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 방법으로 할 수 있도록 되어 있는 바(붙임 운영규정안 제28조 제1항), 일반경쟁입찰이란 일정한 자격을 가진 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하도록 하여, 그중에서 가장 유리한 조건을 제시한자를 선정하는 방법을 말하고, 지명경쟁입찰이란 계약의 성질 또는 목적상 적당하다고 인정하는 특정다수의 참가자를 지명하여 입찰에 참가하도록 하도록 하는 방법입니다.
정비사업전문관리업자를 선정함에 있어서 일반경쟁입찰의 방법에 의할 것인지 아니면 지명경쟁입찰의 방법에 의할 것인가에 관하여, 비록 그 사항이 주민총회의결사항이나 추진위원회의결사항에 열거되어 있지 않습니다. 하지만, 추진위원회가 주민총회에서 일반경쟁 및 지명경쟁 입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여 추진위원회의 업무를 수행하도록 할 수 있고 추진위원회의에 주민총회 부의안건에 대한 사전심의권이 있다는 점에 비추어, 추진위원회에서 그 선정방법을 결정할 수 있다 할 것이나, 역시 그 방법을 경쟁입찰이어야만 하는 것입니다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 주민총회의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있습니다(붙임 운영규정안 제28조 제1항 단서).
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(3) 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하려 하는 경우 일간신문에 정비업자선정에 관한 입찰공고를 하여야 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 받아야 합니다(붙임 운영규정안 제28조 제1항), 현장설명회 개최일에 대하여는 제한이 없으므로, 입찰공고시 적절한 시일을 정하여 현장설명회 개최일시 및 장소를 정하면 될 것이고, 아울러 필요한 참여제안서 작성시일을 부여한 후 입찰서류 제출마감일시를 정하여야 할 것입니다.
그리고 입찰에 참여한 업체에 대하여 추진위원회에서 그 안건을 심의한 후 주민총회에 상정하여 통상의 절차에 따라 주민총회의 의결을 거쳐 선정을 하고, 주민총회에서 선정된 정비사업전문관리업자와 용역계약을 체결한 후위 체결된 계약에 대하여 주민총회의 의결을 득하여야 합니다(붙임 운영규정안 제21조 4호).
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(4) 주민총회에서 정비사업전문관리업자가 선정되면 그에 관하여 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수 이상의 동의를 얻어야 하고, 위 동의는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 인감증명서를 첨부하어야 합니다(도시정비법 제14조 제4항, 법시행령 제23조 제1항 2의 가.호, 붙임 운영규정안 제8조 제1항 2의 가.호).
이 경우 주민총회의 의결절차를 득하였음에도 별도로 서면동의서를 징구하여야 할 필요가 있는가 하는 의문이 제기될 수도 있으나, 도시정비법에서 조합창립총회에서 조합설립에 관한 의결이 이루어졌더라도 별도로 조합설립동의서를 요구하고 있다는 점에 비추어, 이 경우에도 주민총회의 의결과는 별도로 위 법령에서 정한 동의서를 받아야 할 것입니다.
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4. 용역계약의 기간 
(1) 추진위원회가 사업시행계획서의 작성을 위해 건축사사무소 등과 용역계약을 체결하는 등의 사항은 특정 사안에 대한 것이어서 추진위원회 해산 후 그 업무가 계속 진행될 가능성이 없어 그 계약의 효력기간 등이 문제되지 아니한다 할 것이나, 정비사업전문관리업의 경우 그 용역계약이 일회성이 아니라 통상 사업완료시까지 그 업무가 지속되는 것이 일반적이므로, 추진위원회에서 선정하여 계약을 체결한 정비사업전문관리업체와의 용역계약의 경우 다소 문제가 발생할 여지가 있습니다.
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(2) 도시정비법에서는 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있도록 규정하고 있으나, 추진위원회에서 선정한 정비사업전문관리업자가 조합설립 후에도 계속 업무를 진행할 수 있는 것인지에 대하여는 아무런 언급이 없습니다.
도시정비법에서는 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경에 대하여는 조합 대의원회가 대행할 수 없는 사항으로서 조합총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항으로 규정하고 있고(도시정비법 제24조 제3항, 법시행령 제35조 제1호), 추진위원회 업무범위를 초과하는 업무나 계약, 용역업체의 선정 등은 조합에 승계되지 아니하도록 정하고 있는 점(추진위원회 운영규정 제6조)에 비추어 보면, 추진위원회에서는 추진위원회가 업무를 수행할 수 있는 조합설립인가일까지만 용역업무를 수행하도록 정비사업전문관리업자와 계약을 체결하도록 예정하고 있는 것으로 보입니다.
그러나 추진위원회에서의 정비사업전문관리업자의 선정방법 및 절차가 조합설립 후에 선정하는 경우와 크게 다를 바가 없고, 별도로 주민의 동의까지 받도록 하고 있는 점에 비추어, 조합설립인가 후 별도의 선정절차를 거치지 아니하더라도 조합총회에서 추진위원회에서의 정비사업전문관리업자 선정 및 계약에 대하여 추인절차를 거친다면 그 용역계약의 효력을 인정하여야 할 것입니다.
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