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미분양주택의 양도소득세 과세특례: 2009.12.27 21:21 입력 | 2009.12.28 16:56 수정

곽철은 세무사

정부는 지난해 말부터 전국적으로 미분양아파트가 급증하자 지난2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 취득하는 미분양아파트에 대해 취득 시점부터 5년 이내에 팔 경우 양도세를 감면해 주는 조치를 내놨다. 이 기간에 취득한 지방 미분양주택에 대해서는 양도세를 100% 감면해 주고 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 주택에 대해선 양도차익의 60%를 세금 계산 때 빼준다는 게 주요 내용이다. 그런데 최근 주택시장의 침체로 건설업계에서는 이러한 세제지원이 연장되어야 한다고 주장하였으나, 기획재정부는 “양도세 한시면제 조치를 통해 지방 미분양아파트 물량을 줄인다는 목적을 많이 달성했기 때문에 더 이상 유지하지 않기로 했다”며 추가적인 연장은 없다고 입장을 밝힘에 따라 미분양 양도세 혜택이 사실상 막바지에 와있어 그 내용을 잘 살펴보고 그 기회를 활용할지 결정해야 할 시점이다.
 

1. 주요내용
(1)조세특례제한법 개요
거주자 또는 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(투기지역 제외)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택을 2010년 2월 11일까지 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자 포함)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100%(수도권과밀억제권역 경우에는 60%)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우 60% 상당금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 
(2) 취득기간
이러한 양도세 감면 혜택을 받기 위해서는 거주자 경우엔 2009년 2월12일~2010년 2월 11일 까지의 기간에, 비거주자의 경우엔 2009년 3월16일~2010년 2월11일까지의 기간에 미분양주택을 계약하고 계약금을 납부하여야 한다.
(3)주택의 면적
주택의 크기에 관계없이 감면이 적용되나 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. 
(4)미분양 주택의 범위
과세특례 미분양주택이란 대통령령으로 정하고 있는데 주요 대상주택은 다음과 같다. 
①「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
②「주택법」제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 포함)을 받아 해당 사업계획과「주택법」제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정)
③ 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다) 
④ 주택 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
⑤ 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설ㆍ공급하는 건축주가 2004년 3월 30일 전에「건축법」제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택
(5)신축주택의 감면
또한 이러한 양도세 감면은 자기가 건설한 신축주택에도 적용되는데, 즉 2009년 2월 12일~2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 주택을 포함한다. 하지만 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택과 거주하거나 보유하는 중에 소실 도괴 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택은 감면이 적용되지 않음을 유의하여야 한다.
 

2. 미분양 주택의 혜택
(1)세율및 장기보유공제
해당 미분양 주택을 양도하는 경우 5년간 100%( 과밀억제권역 60%)의 양도세 감면외에도 기본세율을 적용받는 동시에 다주택자에 적용되는 불이익은 받지 않게 된다. 따라서 해당 미분양주택은 3년 이상 보유한 경우에 장기보유특별공제를 적용받을수 있고 또한 보유 주택수에 관계없이 심지어는 보유기간에 관계없이 기본세율인 6%~35%(2010년은 6%~33%)의 4단계 초과누진세율을 적용받게 된다. 이는 현재 다른 부동산의 경우 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년이상 2년미만 이면 40%의 단일세율이 적용되고 있는점을 감안할 때 상당한 혜택이라 할수 있다.
(2)주택수 불포함
미분양 과세특례주택에 해당하면 해당 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는다. 즉, 해당주택과 다른 일반주택 1개를 각각 보유한 경우 해당주택 보유수에 상관없이 일반주택은 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있고, 1세대 2주택이상자에 대한 중과세 적용시에도 해당주택은 주택수에서 제외된다.
 

3. 과세특례 미분양주택에서 제외되는 주택
다음의 경우는 미분양주택으로서 과세특례가 적용되지 않으므로 주의하여야 한다.
① 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
② 미분양주택 취득기간중에 사업주체와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 
③ 미분양주택 취득기간중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택
이러한 양도세 감면 혜택을 놓고 일각에서는 “지방 미분양”에 국한된다고 오해하는 일도 있는데 이 같은 오해는 조세특례제한법 규정이 “미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”라고 규정하고 있는 데서 비롯된 것으로 국세청은 조세특례제한법의 미분양 아파트 양도세 특례 규정은 일반분양 아파트에도 그대로 적용된다고 밝히고 있는것도 참조할만 한 사항이다.