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관리처분계획 인가를 받은 조합원의 소유형태별 과세여부: 2009.09.17 14:14 입력 | 2009.09.24 07:39 수정

최영식 회계사(화인경영회계법인)

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부동산 투자를 위해서는 달라진 부동산 정책이나 법률, 세금 등에 대해 반드시 숙지하고 있어야 한다. 이는 법률이나 세금의 변화에 따라 투자의 방향과 수익이 달라지기 때문이다. 이에 따라 조합원 입주권과 관련된 세금 체계와 절세 전략에 대해 알아보기로 하자.
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2006년 이전에는 재건축.재개발 입주권이 양도 소득세 계산 시 주택수 계산에 포함되지 않았다. 그러다가 2006년부터는 재건축.재개발 입주권도 주택으로 간주하고 있다. 
예를 들어 강남의 아파트 1채를 가지고 있으면서 투자 목적으로 재건축 아파트 1채와 재개발 구역 내 단독주택 1채를 보유하고 있는 A씨의 경우를 보자. 
A씨는 현재 1세대 3주택자이지만 조합의 사업추진에 따라 관리처분계획이 인가된 후 재건축 아파트와 재개발 단독주택이 입주권으로 전환되면 그 시점에서는 1세대 1주택으로 보는 것이 과거의 소득세법이였다. 하지만 2006년 이후의 경우에는 입주권도 주택 수에 포함되어 A씨는 3주택자가 된다. 
이에 따라 재건축 재개발사업 이전의 1세대 3주택자는 1주택이 재건축사업으로 멸실되더라도 다른 주택을 양도하는 경우 양도세 60% 중과대상에 해당되며 (2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일의 특례기간 중에 양도하거나 취득하는 주택의 경우는 양도세 45%), 1세대 2주택자 역시 다른 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세규정을 적용받지 않고 50% 중과대상(2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일의 특례기간 중에 양도하거나 취득하는 주택의 경우는 기본세율)이 된다.
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그러면 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 조합원의 소유형태별 과세여부는 어떻게 달라지는지 살펴보도록 하자.
기본적으로 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택으로 3년 이상 보유 요건{서울, 과천 및 5대 신도시(분당 · 일산 · 평촌 · 산본 · 중동)의 경우 2년 이상 거주}을 만족한 조합원은 그 주택을 이후 어느 시점에 매각하더라도 양도 당시에 다른 주택이 없다면 양도소득세를 내지 않는다. 
그러나 기존 1주택을 가지고 있던 자가 입주권을 취득하는 경우 입주권 취득일부터 2년 이내에 기존주택을 매각할 경우 기존주택이 양도세 비과세 조건을 갖추면 세금 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만, 입주권을 매입한 1주택자가 입주를 하지 않은 채 중간에 매각하면 실거래가를 기준으로 보유 기간 등에 따라 양도세가 부과되므로 유의해야 한다. 
또한 재건축.재개발 지역에서 아파트나 주택 상태로 매입할 경우 관리처분을 마치고 입주권을 얻을 때까지 2주택 기준으로 보유세 등이 부과될 수 있다는 점도 주의해야 한다. 반면 재건축.재개발 지역에서 조합원으로 거주하다 건설 공사로 인해 다른 지역에 대체 주택을 매입하고 1년 이상 거주한 이후 입주권으로 갖고 있던 아파트로 완성된 후 2년 이내에 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주한다면 대체 주택을 완공 후 2년 안에 팔아도 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 
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다음으로, 2년 이상 2주택을 보유하고 있는 경우에는 그 중 하나의 주택이 재건축이 되어 입주권으로 전환되는 경우에는 양도소득세를 피할 수 있는 방법은 없다. 즉, 재건축과 상관없이 이미 2주택자에 해당하므로 먼저 매각하는 주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이다. 
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사례> 주택을 1채 보유한 상태에서 재건축이 되고 재건축기간 중 주택을 취득한 후, 주택을 양도하는 경우
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관리처분인가 준공
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A주택(재건축) ∥ (입주권) ∥ A'주택(준공된주택)

B주택 취득
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① A'주택 양도시: 1세대2주택자이므로 과세됨. 다만,B주택취득 후 2년내 재건축 준공된 A'주택양도시에만 비과세 
② A'주택 준공후 B주택 양도시:1세대2주택자이므로 과세됨. 다만,1년이상 거주한 B주택을 준공후 2년 이내에 세대전원이 A'주택으로 이사하고 1년 이상 거주하면서 양도하는 경우는 비과세
③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시:B주택 양도시 A주택 입주권이 주택수에 포함되므로 1세대2주택자로 양도세율과 기간에 대한 양도세율 중 큰 세율을 적용함
④ A주택 입주권 양도시: 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세
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