정직한 뉴스! 정확한 정보! 도시재생신문

재개발의 두 얼굴: 2011.07.05 11:51 입력 | 2011.07.05 12:42 수정

이부환 대표법무사 rknews@rknews.co.kr

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" align=left src="/PEG/13098372793661.jpg">이부환 대표법무사(우인법무사 합동사무소)
 
요즘 재개발 현장을 보고 있노라면 참으로 억지 주장이 많다. 신문이나 방송의 언론 매체는 재개발 사업의 부정적인 면만 부각시켜 마치 재개발 사업이 애물단지인 양 보도하고 있다.
 

이에 편승하여 소위 각 조합의 반대파들은 조합 사업을 계속해서 진행하면 모두 망한다는 논리로 집행부를 몰아세우고 있다. 필자가 10년 넘게 재개발 현장에 몸담고 있으면서 그간 나름대로 보고 느낀 바가 있는데 요즘 상황을 보면 고개를 갸우뚱하지 않을 수 없다. 
 

때문에 무언가 객관적인 자료로 지금의 현상을 설명하고자 한다. 서울 성동구의 어느 달동네 조합은 1500명이 넘는 조합원 중 98%가 분양신청을 하였고 지금 이주를 한창 진행하고 있다.
 

어쩌다가 분양신청의 때를 놓친 현금청산자들은 조합원의 자격을 회복해 달라며 조합을 상대로 법원에 수분양권 확인 소송을 내기도 했다. 지금 재개발이 위기 상황이라고 떠드는 판에 조합원들이 앞다투어 분양신청을 하고 소송까지 하는 이유는 무엇인가. 
 

이 조합의 사업성을 분석한 결과 부동산 경기 침체로 2년 전에 비하여 5000만 원 정도의 이익은 줄었지만 여전히 모든 조합원의 재샌 가치가 1억 원 넘게 상승했다. 이 조합의 일반분양이 3%(50가구)도 안 되는데 달동네의 5평 건물을 소유한 조합원이 재개발로 25평의 아파트를 분양받아 1억 원이 넘게 재산 가치가 상승되었다면 괜찮은 장사가 아닌가. 

 
또 작년 말 서울 성북구 길음동에 완공된 어느 조합은 입주 후 현재 해산을 준비하고 있다. 필자가 최종 관리처분계획서에 의해 손익계산을 해 보았다. 이 조합 역시 일반분양이 100세대도 안되는데 아파트 45평형의 대형 평수를 분양받은 조합원을 제외하고는 거의 모두가 평균 1억5000만 원에서 2억 원 이상의 재산의 가치를 늘렸다. 

 
특히 분양신청을 받고 후 중도에 매매를 한 경우는 더 많은 이익을 남겼다. 최근 수도권에 어느 재건축 조합은 사업시행인가 후 분양신청시기를 놓친 현금청산자들에 대해 조합 정관을 변경하여 구제를 해 줄 것인가에 대해 총회에서 조합원들에게 의견을 물었더니 법대로 일반분양으로 돌리자며 대다수 조합원들이 반대를 했다고 한다. 

 
결론적으로 현금청산자가 남긴 리스크를 남은 조합원들이 떠안고 가겠다는 것이다. 요즘처럼 각 뉴타운 조합마다 망한다며 난리가 아닌데 왜 이런 현상이 생기는 것일까. 참으로 아이러니하다. 

 
이처럼 실제로 진행되는 재개발 조합의 내부를 들여다보면 조합마다 어느 정도 사업성은 가지고 있다. 그러나 집행부가 관리처분 이전에는 조합원들에게 함부로 사업성을 말할 수 없기에 대략적인 추측으로 설명할 수밖에 없을 것이다. 그럼에도 조합의 반대편에 서 있는 사람들은 임대 수입을 갖고 있는 자의 상대적인 손해, 또 입주 분담금에 대한 금융 비용의 심적 부담을 갖고 있는 조합원, 즉 소수의 편에 있는 입장을 과대하게 부각시켜 조합을 혼란에 빠뜨리고 있는 것이다. 

 
재개발 조합은 전체 모두를 만족시킬 수는 없다. 본래 도시 및 주거환경정비법의 입법 취지를 보면 공익성을 토대로 법이 만들어져 있지 않는가. 그러기에 도시정비법 절차에서는 조합원 강제 편입, 의결 방법에 있어 과반수의 찬성, 수용재결 등 다수의 이익을 위하여 소수의 의견을 배제하는 절차로 되어 있다. 

 
재개발 특성상 열악한 주거 환경을 갖고 있는 지역을 개발함에 있어 개발 자체는 일단 그 지역의 부동산의 재산 가치를 올리는 호재임에는 틀림이 없다. 물론 상가를 가지고 있거나 임대 수입으로 생활하는 조합원들은 개발로 상당한 불이익을 보는 경우도 있다. 그러나 전체를 놓고 볼 때 분양신청을 해도 여력이 있는 조합원은 입주해 남게 되는 것이고 여력이 없는 조합원은 어느 정도 프리미엄을 받고 팔고 떠나는 것이다. 

 
이에 대해 긍정적인 입장에서 보는 쪽은 재테크가 이루어졌다고 하고, 부정적인 입장에서 보는 쪽은 쫓겨났다는 표현을 한다. 만약 개발을 하지 않으면 어느 세월에 이처럼 높은 폭으로 부동산 값이 올라 갈 것이며 언제까지 열악한 환경의 달동네에 살아야 할 것인가. 

 
최근 어느 지역의 지자체에서 극소수의 반대파의 논리에 타당성을 두고 재개발 사업을 취소했는데 그 결과는 어떻게 되었는가. 처음 재개발이 발표되어 평당 1500만 원이 넘던 부동산 가격이 절반 이하로 뚝 떨어졌다고 한다. 그나마도 거래 자체가 안된다고 하니 이 현상을 어떻게 설명할 것인가. 이게 현실이다. 경기도 어느 시청에 재개발을 반대하는 사람들이 시장실을 점거하여 오물을 뿌리고 여자들이 웃통을 벗고 시위를 한 일이 있었다. 

 
며칠 전 서울 강북에 있는 어느 조합 사무실에서도 수십 명의 여자들이 윗옷을 홀랑 벗고 난리를 치는 바람에 결국 총회가 무산되었다고 한다. 이게 무슨 일인가. 이는 다수가 합의한 약속을 소수가 물리적으로 깨뜨리는 것으로 결국 그 피해는 전체 조합원들에게 돌아간다. 

 
조합 사업을 반대한다면 누구나 객관적으로 공감할 수 있는 근거를 가지고 논리를 펴야 함에도 현상을 왜곡하여 주장하는 것은 일방적인 선동에 불과하다. 이를테면 조합의 사업성을 논하면서 평균 조합원들의 기준이 아닌 자기들이 임의로 정한 낮은 조건의 기준으로 이를 마치 전체의 상황인 양 퍼뜨리면 일시적으로는 고개를 끄떡일 수 있지만 시간이 지나면 허구로 드러날 수밖에 없다. 지금의 재개발은 목소리가 큰 소수에 의해서 다수가 끌려가는 형국이다. 억지의 정도가 하늘을 찌른다. 

 
도무지 말이 통하지 않는 재개발 판이 되었다. 거기에 정치인들은 선거철이 다가오자 표를 의식해 뉴타운을 망타운이라고 비꼬며 인기 발언을 하고 있고, 방송에서는 경쟁적으로 한쪽의 어두운 면만 부각시켜 조합들을 혼란에 빠뜨리고 있다. 지금이야 말로 좀 더 객관적인 자료로 재개발을 논해야 할 때가 아닌가 싶다. 필자는 지금의 상황을 우려한다. 자칫하면 2년 전의 쇠고기 파동과 닮은 꼴이 될 수 있음을….