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정비구역 확대에 따른 조합설립변경인가 가능성 및 방법: 2012.03.26 01:37 입력 | 2012.03.26 13:16 수정

김기원변호사(한가람법률사무소) kiwonkim73@hanmail.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" align=left src="/PEG/13326934471469.jpg">1. 들어가며
정비사업의 출구전략에 대한 논의가 활발히 진행되고 있는 현재의 시점에서 정비구역 확대에 따른 조합설립변경인가의 가능성 여부 및 방법을 검토한다는 것이 시기적으로 맞지 않다고 볼 수도 있을 것이다. 그러나 일부 현장에서는 위와 같은 시류에 기초하여 정비구역이 확대된 경우 추진위원회부터 다시 사업을 진행해야 하는 것이 아닌가, 즉 정비사업을 원점에서부터 재검토해야 하는 것이 아닌가 하는 논의가 있다. 특히 이러한 논의는 주로 정비구역 변경으로 인해 정비구역이 기존 정비구역에 비해 대폭 확대되고, 이로 인해 조합원 수 또한 크게 증가하게 되는 구역에서 이루어지고 있다.
따라서, 정비사업의 출구전략에 대한 논의가 활발히 진행되고 있는 현 시점에서도 정비구역 확대에 따른 조합설립변경인가의 가능성 여부 및 방법에 대한 검토가 의미가 있을 것으로 보이는 바, 이하에서 검토해보도록 하겠다. 
 
2. 정비구역 확대에 따른 조합설립변경인가의 가능성 및 방법
가. 관련규정
(1) 도시정비법
제16조(조합의 설립인가 등) 
① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 
 
1. 정관
2. 국토해양부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도 조례로 정하는 서류
② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 
③, ④, ⑤ 각 생략
 

(2) 도시정비법 시행령
제26조(조합설립인가신청의 방법 등)
①법 제16조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 토지등소유자의 동의는 국토해양부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따른다.
② 제1항에 따른 동의서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 내지 5. 각 생략
② 생략
제27조(조합설립인가내용의 경미한 변경)
법 제16조 제1항 단서에 “대통령령이 정하는 경미한 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 생략
2. 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입
2의 2. 내지 2의 4. 각 생략
3. 법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항. 다만, 정비구역 면적이 10퍼센트 이상 변경되는 경우는 제외한다.
4. 생략
 

나. 정비구역 확대에 따른 조합설립변경인가의 가능성 및 방법에 대한 검토 
(가) 앞서 관련규정에서 살펴 본 바와 같이, 도시정비법 제16조 제1항, 제2항은 각 전문에서 추진위원회가 조합설립인가를 받기 위해 갖추어야 할 요건에 대해서 규정하면서, 그 각 후문 및 단서에서는 이미 조합설립인가를 받은 조합이 인가받는 사항을 변경하기 위해 갖추어야 할 요건에 대해 “인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다”라고 규정하고 있고, 동법 시행령 제27조는 “법 제16조 제1항 단서에 “대통령령이 정하는 경미한 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.”라고 규정한 후 제3호에서 “법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항. 다만, 정비구역 면적이 10퍼센트 이상 변경되는 경우는 제외한다.”라고 규정하고 있다.
 
위 규정들에서 알 수 있는 바와 같이, 도시정비법령은 정비구역이나 정비계획의 변경으로 인하여 기존 정비구역의 면적이 변경되는 경우, 새로운 조합설립인가절차를 거치도록 규정하고 있는 것이 아니라, 기존 조합에 대한 변경인가절차를 통해 확대된 정비구역과 늘어난 조합원을 기존 조합에 편입시키도록 규정하되, 다만 변경되는 면적이 기존 면적 대비 10%미만인지, 10%이상인지에 따라 그 변경 방법 내지 절차만을 달리하도록 규정하고 있을 뿐입니다.
따라서, 정비구역의 변경으로 인해 정비구역이 기존 정비구역에 비해 대폭(기존 면적 대비 10% 이상) 확대되고, 이로 인해 조합원 수 또한 크게 증가되게 되었다고 할지라도, 이미 조합설립인가를 받은 조합은 확대된 정비구역과 이로 인해 증가하는 조합원을 반영하여 조합설립인가의 요건과 동일한 요건을 갖추어 관할관청으로부터 조합설립변경인가를 받으면 될 것이다. 
 
서울행정법원도 재건축조합의 사업구역이 정비구역변경으로 인해 대폭 확대된 사안에서 “··· ①도시정비법 제16조 제2항이 조합설립 변경인가의 요건으로 조합설립 인가시 요구되는 정관, 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의서, 변경인가 사항에 대한 서류 등을 요구할 뿐 기왕에 설립인가를 받은 정비사업 조합 이외에 새로운 추진위원회의 구성까지 요구한다고 보기 어려운 점(이는 정비구역의 확대에 따른 토지 또는 건축물 소유자의 증가로 인하여 조합설립 변경인가를 받는 경우에도 달리 볼 것이 아니다.), 
 
②달리 도시정비법에 확대된 정비구역 내의 토지 또는 건축물 소유자들로부터 추진위원회 설립 또는 변경설립에 관한 동의서를 징구하여 추진위원회설립 변경승인을 받아야 한다는 규정도 없는 점, ③추진위원회는 조합설립을 위해 구성되는 한시적인 기구인데, 조합설립 인가처분이 있는 경우에는 설립인가를 받은 조합이 조합설립 변경인가를 받기 위해 활동할 수 있으므로 현실적인 측면에서도 별도로 조합설립 변경인가를 받기 위한 추진위원회를 구성할 필요성도 없어 보이는 점 등에 비추어 보면, 참가인이 조합설립 변경인가를 받기 위해 새로운 추진위원회를 구성해야 한다고 보기 어렵다.”라고 판시하였다(서울행정법원 2011. 7. 28. 선고 2010구합47824). 
 

3. 결론
따라서, 이미 조합설립인가를 받은 조합의 사업구역이 정비구역변경으로 인해 기존 사업구역에 비해 대폭 확대되고, 이로 인해 조합원 수 또한 크게 증가하게 되었다고 할지라도, 기존 조합은 위와 같은 사항을 반영해 조합설립인가와 동일한 요건을 갖추어 관할관청으로부터 조합설립변경인가를 받으면 충분한 것이다. 다만, 필자는 조합설립인가와 동일한 요건을 갖추어 조합설립변경인가를 받기 위한 구체적인 방법과 요건에 대서는 앞서 살펴 본 서울행정법원의 판결과 다른 견해를 가지고 있는 바, 이에 대해서는 다음 기회에 구체적으로 살펴보도록 하겠다.