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주민을 위한 재개발은 없다: 무분별한 도시정비사업…갈 곳 잃은 주민; 2009.09.17 14:59 입력 | 2009.09.22 11:13 수정

홍순재 기자 loving9417@gmail.com

‘공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 토지보상법)’은 대부분 국가 또는 공공이 시행하는 사업, 즉 공익사업에서 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의해 취득하거나 사용할 때 손실의 보상 등에 관한 사항을 규정한 법률이다. 
 
‘토지보상법’ 제4조 제8호에서는 그 밖에 다른 법률에 의해 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 공익사업으로 규정하고 있다. 
 
또 ‘도정법’ 제40조 제1항은 정비구역 내에서 사업 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관해서는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 ‘토지보상법’을 준용하도록 돼 있다. 
 
따라서 조합이 시행하는 재개발 사업의 경우 조합이 수용권을 가지고 있기 때문에 공익사업으로 분류돼 〈토지보상법〉에서 규정한 바대로 세입자에 대해 주거이전비 등을 지급해야 하는 것이다. 
 
그런데 이 주거이전비의 금액이 문제 되고 있다. 세입자는 세입자대로 보상금이 적다고 하고 집주인은 집주인대로 이주비가 적다는 것.
 
각자 현실적인 문제도 있다. 작년 10월, 서울 동작구 상도 4동 재개발 지역의 세입자 L씨는 “보증금 천만 원, 보상금 백만 원으로 지하실 전세도 구하지 못한다”며 “법은 서민을 위해 있는 것이 아닌 것 같다”고 한탄했다.
 
재개발로 삶의 터전을 잃기는 집주인도 예외가 아니다. 서울 서대문구 가재울 뉴타운 4구역에 3층짜리 연립주택을 갖고 있는 K씨는 “돈 2억 천만 원 이주비 받아서 보증금 주고 남은 돈 5~6천으로 어디 가서 전세를 얻겠습니까?”라며 울분을 토했다.
 
재개발이 들어오기 전 K씨는 3층짜리 연립주택을 통해 전세보증금 1억5천만 원에다 매달 70만 원의 월세를 받아 생활해왔다.
 
그런데 뉴타운 개발로 집이 철거되면서 K씨 가족은 이주 보상금 2억1천만 원을 받았지만 전세보증금 빼주고서는 월세방을 얻을 수밖에 없게 됐다. 
 
몇 년 식이나 걸려 입주할 수 있는 아파트 입주권도 그들에게는 ‘그림의 떡’이다. 같은 동네에 살고있는 L씨는 “추가부담금만 해도 2억 원에 가깝다”며 “빚 얻어서 들어온 아파트 내 집이라고 할 수 없다”고 분통을 터뜨렸다. 
 
이렇듯 토지등소유자 즉, 집주인들은 소유하고 있던 땅과 건물보다 적은 평수의 아파트를 받는 것에 모자라 추가부담비까지 떠안고 수입마저 끊겨 결국 동네를 떠날 수 밖에 없다. 
 
쫒겨나다시피 철거 당한 재개발 구역 내 주민들. 정부는 갈 곳이 없는 그들에게 임대 주택을 먼저 지어 공급하는 '순환식 재개발'을 하겠다고 밝혔지만, 곳곳에서 재개발이 동시에 이뤄지다 보니 이마저도 쉽지 않다. 특히 성남에서 현재 시범으로 이뤄지고 있는 ‘순환재개발’이 주민의 참여를 배제한다는 점에서 질타를 받고 있다.(창간호 1, 3면 참조)
 
한편 정부는 용산참사의 결과로 세입자의 주거 및 이주대책을 사업시행계획서에 반영해 작성하는 것을 의무화하도록 하는 개정을 추진하고 있다. 
 
현행 도시및주거환경정비법(=도정법) 제30조 단서조항은 “다만 도시환경정비사업(기존건축물에 주택이 포함돼 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 않을 수 있다”고 돼 있다. 여기서 제3호는 임시수용시설을 포함한 주민이주대책이고, 제4호는 세입자의 주거대책, 제5호는 임대주택의 건설계획이다.
 
하지만 개정안에서는 단서조항이 삭제되면서 의무사항으로 바뀌게 되고 제4호도 세입자의 주거 및 이주대책(상가 세입자를 포함한다)으로 강화키로 했다.

 
 


주거이전비, 법원 개정 도정법 시행규칙과 다른 판결
사업시행인가 고시일 기준 VS 공람·공고일 기준
국가인권위, 국토부의 주거이전비 지급기준일 기준을 반박

 
지난달 21일 서울고등법원은 월곡제2구역 주거이전비 지급기준일을 사업시행인가 고시일 기준으로 해야 한다는 판결을 내렸다. 이번 판결은 지난 5월12일 국토해양부가 입법예고한 뒤 8월13일 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법(=도정법)’ 시행규칙과 상이한 기준을 적용, 논란이 예상된다.
 
국토부는 개정된 도정법에 대해 “주거이전비 지급을 위한 기준시점을 정비계획수립을 위한 공람·공고일로 명시해 혼란을 방지하고 위장세입자 전입 등 도덕적 해이 방지차원에서 관련법을 개정했다”고 취지를 밝힌 바 있다.
 
이에 국가인권위원회(위원장 안경환)는 국토해양부가 개정한 도정법 시행규칙 중 세입자 주거이전비 지급 기준시점에 대해 크게 반박하고 나섰다.
 
국가인권위원회 관계자는 “국토부의 개정안은 재개발지역 세입자의 권리보장 수준을 한층 후퇴시키는 방안이다”며 “개정안대로라면 주거이전비 지급대상은 정비구역 지정을 위한 공람·공고일 부터 실제사업이 시행될 때까지 해당 지역에 거주하고 있는 세입자만 해당된다”고 주장했다.
 
또한 “통상 정비구역 지정을 위한 공람공고 후 사업시행까지 1~2년이 걸린다는 점을 감안하면 공람공고일 당시 해당지역에 거주하던 세입자라도 중간에 임대차 계약이 종료되거나 다른 사유로 이전해야 하는 경우 주거이전비를 지급받지 못한다”며 “공람공고일 이후부터 거주한 세입자는 사업시행으로 불가피하게 이주해야 하지만 공고일 당시부터 거주하지 않았다는 이유로 주거이전비를 지급받지 못하는 문제도 발생 할 수 있다”고 설명했다.
 
주거이전비는 공익사업 시행에 따라 이주하는 세입자에게 지급하는 것으로 조기이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 목적을 가진다. 
 
이와 더불어 주거이전으로 금전적 어려움을 겪는 세입자들에게 보상하는 사회보장적인 성격을 띤다. 하지만 통상적으로 사업시행인가 고시일은 정비구역지정 고시일 이후 상당한 기간이 걸리기 때문에 그 사이 보상금을 목적으로 악의적인 세입자들이 이주할 가능성이 커진다는 것. 
 
애초 재개발 구역에 거주해왔던 조합원들이 아닌 그들이 보상금을 지급받는다면 공익보상법의 정당한 보상이라는 취지에 어긋난다는 것이다.
 
그러나 주거이전비 지급기준일 관련 2심 재판을 기다리고 있는 흑석6구역 조합원들은 법원의 판결인 사업시행인가 고시일 기준에 대해 우려의 목소리를 내고 있다. 기준일이 늦춰지면 조합이 지급해야할 보상금 액수 약 1.5~2배 상승할 수 있기 때문이다. 
 
흑석 6구역 조합관계자는 “이번 법원의 판결은 잘못된 결정”이라며 “사업시행인가 고시일 기준으로 주거이전비가 지급되면 보상금을 목적으로 이주·전입해 오는 악의적인 세입자들을 막을 방법이 없다”고 주장했다. 
 
또 그는 “만약 이 같은 판결이 대법원에서까지 내려지면 조합원들의 부담은 커질 수밖에 없다”고 말했다. 
 
또, 재개발 관계자는 “대법원에서 이 사안이 결정될 경우 정부에서는 위장전입자 방지대책을 강구해야 할 것”이라고 피력하기도 했다.
 
그는 “위장전입자를 방지하기 위한 대책 마련도 필요하다”며 “주거이전비 확인 대상 제도를 도입해야 한다”고 말했다. 관계자는 이어 “사업시행인가 전 재개발 구역의 세입자는 전·월세 계약서를 작성할 때 해당 구청으로부터 주거이전비 대상 유무를 확인받도록 한다거나, 또는 실제 거주하고 있는지 우편물, 세금, 관리비 등 각종 고지서나 세입자 이름으로 납입한 영수증 같은 증명서류를 강화하는 대책마련이 필요하다”고 설명했다.
 
전문가들은 “이번 대법원의 판결인 사업시행인가 고시일 기준으로 보상금을 지급해야 한다면 정부에서는 위장전입자를 막을 수 있는 확실한 방안과 조합원들이 불이익을 당하지 않도록 방법을 강구해야 한다”고 주장했다.
 
건축법이 정의하고 있는 ‘종교 시설’은 종교집회장(교회․성당․사찰 등 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것)과 그곳에 설치된 납골당 등을 말한다. 이러한 종교 시설 가운데 가장 많은 수를 차지하고 있는 건 역시 교회다. 수가 많기 때문인지 그만큼 문제도 많다.
 
하지만 근본적인 문제는 다른 데 있다. 사찰의 경우 도심에 있는 경우가 상대적으로 드물고, 성당의 경우엔 교구별로 이른바 ‘천주교 회유지재단’이 부지를 통합적으로 관리해 분쟁의 소지가 적다.
 
반면 교회는 내규를 두어 동일 교단 간에는 일정 거리 이상을 침범할 수 없도록 하고 있다. 신축 부지를 구하기 어려운 현실을 감안할 때 재개발 정비사업으로 인한 교회 이전 문제는 해당 교회에게는 생존권이 걸린 문제임은 분명하다. 
 
그러나 일부 사업장에서 ‘생존권’을 앞세워 정비사업의 조합 혹은 추진위원회(이하 추진위)가 감당할 수 없을 정도로 무리한 요구를 하는 경우가 많다는 게 이번 취재 결과로 밝혀졌다.
 
일례로 서울시 마포구의 한 정비사업장의 경우, 정비업체 사장이 해당 사업 구역 내 종교 시설의 명의를 본인으로 바꾼 뒤 조합원 행세를 하며 조합 측을 상대로 ‘버티기’에 나서는 등 횡포가 극에 달하고 있는 것으로 드러났다.
 
보통 정비구역 지정 시 이해관계자들은 ▲사업 구역 내 종교 부지를 조성할 것인지 ▲구역 밖에 댛체 부지를 마련할 것인지 ▲아니면 그대로 존치시킬 것인지 등을 놓고 고민하게 된다.
 
이때 관건은 기존 부지 면적에 비해 신규 신축 부지를 얼마만큼 책정하느냐다.
건축물의 경우 통상 건축비로 보상을 하는데 조합 등이 건물을 새로 지어주는 방법도 있다. 기존 시설을 존치시키는 경우는 극히 드물다는 것이 업계 관계자들의 대체적인 진단이다.
 
문제는 이 과정에서 이해관계자간 합의가 쉽게 도출되지 않는다는 데 있다. 특히 정비사업의 경우 대지 면적의 확보가 사업성을 가늠하는 중요한 요소인데, 사업 구역 내에 기존 종교 시설을 유지하는 건 여러모로 쉬운 일이 아니다. 
 
그래서 대부분의 정비사업장에서는 사업 구역 밖에 대체 부지를 마련하는 선에서 합의를 하는 것이 관행처럼 여겨져 왔다.
 
그러나 일부 정비사업장에서 보상비를 낮추려는 조합 또는 추진위 측과 이를 최대한 높이려는 종교 시설 간 이견이 커 분쟁으로 확산되는 경우가 많다. 당연히 정비사업은 지연될 수밖에 없고 피해는 고스란히 조합원들의 몫으로 남게된다. 마찬가지로 해당 종교 시설의 신도들 역시 갈등으로 인한 후유증을 겪게 된다.
 
이러한 과정에서 배를 불리는 건 해당 종교 시설의 주인 아닌 주인, 교회의 경우엔 교회의 최고 의사결정권자가 이에 해당한다.
 
예를 들면, 조합 측으로부터 보상비를 챙긴 교회가 해당 지역에서 멀리 떨어진 곳에 새 교회를 짓거나 임차한 뒤, 얼마 지나지 않아 다시 (교회를) 이전해 버리면 원래 있던 신도들은 자연스레 이탈하게 되고 결국 교회로 귀속된 보상비는 그의 호주머니로 들어가게 된다는 얘기다.
 
 

무분별한 도시정비사업…쫒겨난 주민들
천정부지 오른 전세 값 서민들 한숨만
 

최근 전세시장의 움직임이 심상찮다. 최근 가장 크게 전셋값이 폭등하는 지역이 강동·강북·노원구 등 뉴타운과 재개발·재건축이 동시다발로 진행중인 서울 강북지역이다.
 
국민은행이 조사한 8·23 전세대책 이후 전셋값 변동률을 보면, 서울 강북지역은 지난달 24일 0.6%의 주간상승률을 보였다가 31일에는 0.8%로 상승률이 더 뛰어올랐다. 강북지역의 주간 전세가격 변동률 0.8%는 2006년 10월 이후 2년11개월 만의 최고치다. 
 
강북지역의 전셋값이 급등하는 가장 큰 이유는 뉴타운과 재개발 사업으로 이주 수요는 늘어나고 있지만, 새로 입주하는 주택은 적어 수급불안이 심화하고 있기 때문이다.
 

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서울 강북지역에선 뉴타운·재개발 사업이 대대적으로 진행돼 기존 주택이 계속 헐리고 있는 반면, 신규 주택 공급은 갈수록 줄어들고 있다. 
 
서울시 주거환경개선자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여 가구, 4만4000여 가구로 급증한다. 반면 지난해 5만4000여 가구였던 서울의 신규 아파트 입주 물량은 올해 2만9000여 가구, 2011년에는 2만3900여 가구로 줄어들 전망이다. 
 
사라지는 주택에 비해 새로 지어지는 주택은 절반에 불과한 셈이다.
 
문제는 전세난이 내년에 더 심각해질 것이란 점이다. 내년에 뉴타운을 비롯한 재개발 사업이 본격화되면서 기존 주택이 철거되고 대대적인 이주가 시작되면 지금보다 전세 주택 수요가 더 늘어날 것이란 이유에서다.
 
전문가들은 도심 재개발 사업 활성화가 기존 주택 감소와 이주수요 급증에 따른 전세금 상승→전세금 인상의 주변 확산이라는 악순환을 낳을 가능성이 높다고 우려한다.
 
정부도 이런 전세대란을 진정시킬 뾰족한 대책을 갖지 못하고 있다. 정부가 지난달 23일 발표한 전세난 대책도 허점이 많다는 지적이다. 
 
가령 정부가 공급을 확대하려는 도시형생활주택은 1~2인 가구를 위한 주택일 뿐 현재 재건축 지역에 거주하는 저소득 계층이 살기에는 경제적으로 부담스럽고 규모도 너무 작다는 것이다. 
 
삼성경제연구소의 박재룡 수석연구원은 "재건축·재개발 사업으로 주택 문제에 직면하는 저소득계층을 위해 정부는 임대주택 공급확대 등 사회복지적 관점에서 별도의 주택공급 정책을 마련해야 할 것"이라고 말했다.
 
전문가들은 전세난 완화를 위해 재개발·뉴타운 이주수요를 분산해야 한다고 강조한다. 특히 재개발 대상 구역의 사업 일정에 시차를 두면서 개발하는 순환재개발 방식을 세밀하게 적용해야 한다는 지적이다.
 
 


주민들도 알아야한다!
이주비와 이사비의 차이점 
 

이주비란 조합원들이 공사기간 동안 거주할 임시거처를 마련하기 위해 조합이나 시공자가 지급하는 비용으로 법적인 의무가 있는 것은 아니다. 
 
조합원의 경우 공사기간 동안 잠시 살 거처를 마련하는데 목적이 있기 때문에 이주비는 통상 대여형식으로 지급된다. 일반적으로는 시공자가 이주 촉진을 목적으로 조합원들에게 대여해 주는 경우가 대부분이다. 
 
시공자 선정 시 건설사가 제시한 사업 참여조건에 따라 이주비 금액이나 지급 방법이 다르다. 하지만 일정 금액을 무이자 명목으로 건설사가 제공하고 그 이상의 이주비가 필요한 경우 유이자로 대여하고 있는 것이 일반적이다. 최근에는 이러한 이주비 대여 금액은 공사비와 더불어 시공자를 선정하는 중요한 요인 중 하나로 꼽히고 있다.
 
조합원이 이주에 필요한 금액을 시공자가 정한 한도 내에서 신청해 받는 것이 일반적이다. 비교적 이주율이 높은 조합원들을 대상으로 대여·지급하기 때문에 조합에서는 조합원이 이주 전 희망하는 날짜에 미리 지급하는 경우가 많다. 하지만 일부에서는 주거이전비와 마찬가지로 미리 주택을 구하고 계약이 되면 지급하는 경우도 있다.
 
이사비용 역시 별도로 정해져 있는 사항은 아니다. 이주비와 마찬가지로 시공자의 계약 조건에 따라 지급 금액이나 방법, 대상 등이 다르다.
 
이주비와 이사비의 대상은 일반적으로 모든 조합원을 대상으로 지급하나 조건에 따라서 분양계약을 체결한 조합원들에게만 지급하는 경우도 있다. 또 지급 시기는 이주 신청을 받을 때나 계약을 채결한 때 지급하는 것이 일반적이다. 하지만 시공자의 제안 내용에 따라 이사비의 경우 시공자 선정 후 금액의 일부를 지급하고 이주 시 지급하는 경우도 있다.

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홍순재 기자 loving9417@gmail.com