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/도시형생활주택/ “일본의 원룸맨션은 20㎡ 안팎 넓이”: 2011.03.08 14:54 입력 | 2011.03.08 15:31 수정

주차시설 일본에서는 크게 문제 안 돼
도시형생활주택 소유·입주 모두에 장점 

 
[도시재생신문 정훈 기자] 도시형 생활주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 일본에서는 우리보다 먼저 우리의 도시형 생활주택과 같은 소형맨션이 인기를 끌었다. 이에 본지는 K&J의 대표인 이왕영 씨와 설계담당 나카에 유지, 개발담당 이토 신사쿠와 인터뷰를 진행했다. K&J는 일본에서 소형맨션을 개발하고 공급하는 업체로 다양한 콘셉트의 주택을 선보인 것으로 알려져 있다.
 

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px; WIDTH: 266px; HEIGHT: 389px" height=636 src="/PEG/12995653806263.jpg" width=680 align=left>▲ 이왕영 K&J 대표

 
#. 도시형 생활주택을 단순히 수요와 공급의 관점에서만 봐야 하나? 일본에서 시장 규모를 키우기 위해 고려된 부분, 혹은 초기에 간과하고 넘어간 부분이 있다면 소개해 달라.
 
버블경제 붕괴 후 증권과 부동산 등의 자산 가치가 하락하고, 게다가 단카이세대(베이비붐 시기)의 퇴직이 거듭되어 수입이 격감했다. 
 
거기서 등장한 대기업 임대디벨로퍼가 은행의 낮은 정부융자금리를 배경으로, 이제까지 거주용으로 사용했던 목조주택을 임대맨션ㆍ아파트로, 주차장으로 빌려주던 토지를 건축, 또는 세금대책(상속세)을 명목으로 한 건축 등, 집주인이 안정적으로 수입을 올리기 위한 부동산 투자를 할 수 있도록 대규모로 알선함으로써 확대됐다. 
 
공급이 증가돼 초기 비용의 감소화(임대보증금, 사례금 등)가 진행되고 유저(소비자)가 이사하기 쉬워지거나 ‘집마련주의’에서 ‘임대주의’로 이행됐다.
 
 

#. 일본에서 ‘잃어버린 20년’이라 불리는 장기경기침체로 인해 ‘실용성’이 부각되면서 도시형 생활주택이 주택공급의 대안으로 제시됐다. 하지만 한국에서는 매매시장 침체로 수익형 부동산에 대한 관심이 증대되면서 도시형 생활주택이 부상한 성격이 강하다. 이에 따라 한국의 시장 활성화 정책에도 일본과 차이가 필요할 듯한데 이에 대한 조언을 하자면.
 
일본에는 원래, 카시누시(가옥주)와 카리누시(입주자)라는 관계의 월액성의 임대모델이 있는 것뿐, 임대맨션ㆍ아파트는 수익을 높이는 대상의 하나(수익형 부동산)로 확대됐다. 한국의 정부는, 자금투하뿐만이 아니라, 월세(월액성)의 자리매김을 국민에게 보이는 것에 주력해 줬으면 한다.
 
<IMG style="WIDTH: 252px; HEIGHT: 336px" height=712 src="/wysiwyg/PEG/W_1299564081.jpg" width=351>
▲ 나카에 유지 씨(설계 담당)
 

#. 일본에서 도시형 생활주택을 활성화시키는 데 정부는 어떤 역할을 했나? 정책적 지원(인센티브 차원에서)이 있다면 대표 사례를 제시해 달라. 또 이를 한국이 벤치마크하는 데 주의해야 할 점이 있다면?
 
일본에선 자택소유에 관한 조성정책은 다수 행하여 왔으나, 민간의 임대주택을 활성화하기 위한 대책은 특별히 없다. 임대주택이라는 의미는, 국가로부터 저소득자층 대상의 공용주택, 중소득자층 대상의 공단주택의 개발을 전후 추진해 온 경위가 있고, 임대료 시세보다도 낮은 임대료로 빌릴 수가 있다. 
 
거기서 1994년부터 민간임대주택 대상에게, 「특정우량임대주택수요촉진제도」가 마련되어, 이것은 공적임대주택으로 취급하여, 건축비의 조성이나 집세감액을 위한 조성이 행해지고 있는 것이다. 한국에서 벤치마크를 할 때, 질(質)이 나쁜 주택을 대량생산하지 않도록, 앞을 예측하는 정부로서의 기준을 만드는 것이 필요하다고 생각한다.
 
 

#. 최근 한국에서도 도시형 생활주택 중 1개 가구에 대해 면적을 늘리고 건설규모를 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대(주택법 개정안)해 대형 건설사 등의 시장 참여 통로를 넓히는 등의 활성화 방안이 논의 또는 시행 중이다. 단순히 이러한 규제 완화가 시장 활성화에 도움이 될 것인지, 보완해야 하는 점이 있다면 무엇이 있는지 조언해 달라.
 
대기업 임대디벨로퍼의 시장참가는 물론 활성화의 요인이 된다고 생각한다. 먼저 양을 늘리는 것이 가장 중요하며, 도시형 생활주택을 하나의 주택형태로 정착하는 것이 우선이라고 생각한다. 그리고, 대량공급에 의한, 임대료시세와 건축코스트의 비율을 사업기본으로 둘 필요가 있다. 또, 앞서 말한 「질(質)」에 대한 규칙도 정비할 필요가 있다.
 
<IMG style="WIDTH: 267px; HEIGHT: 459px" height=845 src="/wysiwyg/PEG/W_1299564172.jpg" width=271>
▲ 이토 신사쿠 씨(개발 담당)
 

#. 한국에서 도시형 생활주택 활성화의 관건은 ‘주차’ 문제가 될 듯하다. 일본에서는 유사한 문제가 있었나? 있었다면 이를 어떻게 극복했는지 알려 달라.
 
일본은 문제가 될 정도는 아니다. 지역에 따라 다르지만, 기본적으로 토지가 작은 일본에선 원룸맨션의 건축에는 주차장의 설치 의무가 없고, 도심부의 주차장 임대료는 높고 도심부에 사는 사람은 자동차를 소유하고 있지 않는 케이스가 많다. 
 
자동차를 소유하고 싶다면 높은 임대료를 내던가, 교외로 나가게 되는 선택이 된다. 건축의 경우, 사업수지를 생각한다면, 주차장보다 방의 경우가 임대료가 떨어지기 때문에, 주차장을 만들 바에 방을 만드는 케이스가 많다. 물론, 반대로 주차장이 있는 맨션이 드물기 때문에 자가용을 소유하고 있는 측에 인기가 있다.
 
 

#. 도시형 생활주택이 1인 가구에 초점을 맞춘 측면이 있어서 수요 확대에 한계가 있을 수 있고 이에 과잉 공급 우려도 제기되고 있다. 아울러 전용면적이 지나치게 작다는 비판도 존재한다. 일본에서는 이와 같은 문제가 없었나? 있었다면 이를 어떻게 해결했는지 알고 싶다.
 
타깃을 독신생활자로 좁힌 개발은 수요확대의 한계가 없다고는 할수 없다. 다만, 일본은 현재에도 핵가족화가 진전되고 있어, 독신자의 수요의 한계는 느끼기 어렵다. 현재 원룸맨션은 20m²의 1k타입의 방배치로, 고도성장기에 대량수요된 15m²전후는 그 후 인기가 없어졌다. 
 
최근에는 대기업 임대디벨로퍼가 25m²(욕실·화장실별실)을 넘는 방을 영업하고 있다. 작년의 시황(시장경기)에서, 넓을수록 비싸지는 방세는 내리고, 거기에 투자해오던 맨션의 수지가 떨어지고 있다. 또 일반적으로 대학에 입학하여 독신자 맨션에서 생활하는 사람이 많고 20m²가 작다는 것을 알고 있다. 
 
하지만 5년, 10년 동안 같은 곳에 계속 살고 있는 경우가 적고, 그럴 생각으로 방을 찾지도 않고 있어, 앞으로도 독신자 방의 크기는 변하기 어렵다고 생각한다. 물론, 임대료ㆍ지역ㆍ건축연수ㆍ설비 등이 같고 넓기만 하다면 같은 곳에서 살고 싶다고는 생각한다.
 
 

#. 일각에서 (한국에서의) 도시형 생활주택 시장이 벌써부터 ‘끝물’이라는 주장이 존재한다. 또한 틈새시장이니만큼 도시형 생활주택 건설 붐이 오래가지 않을 것이란 우려도 있다. 이에 대한 의견은?
 
앞으로도 초기비용이 크게 발생하는 전세가 계속 성립한다면 그럴지도 모르겠지만, 금리가 높게 유지되지 않는다면 성립되기 힘든 구조라고 본다. 도시형 생활주택은, 부동산자체의 이익성을 주는 사업으로 오너(소유주)에게도 입주자에게도 메리트(장점)가 있다고 생각한다.
 
 

#. 도시형 생활주택이 한국에서는 수익형 부동산으로서 인기가 높아지고 있다. 따라서 투자 관점에서 관건이 원가 계산이란 주장이 있다. 하지만 한국에서는 시장 활성화가 이뤄지지 않아 이를 실행하는데 어려움이 많다. 이에 대한 조언을 해 달라.
 
임대주택이 수익형 부동산이라는 점은 일본도 똑같다. 건축코스트(원가)도 물론이지만, 수입(임대료)이 있음으로서 원가에 대한 추급이 가능하다. 
 
입주자가 임대료로 지불한 금액이 있음으로서 성립되는 것이기 때문에, 임대시스템이 없는 한국은 먼저 그것부터 마케팅해서, 초기비용의 메리트(장점), 입주자의 상황에 따라 부담없이 이전할 수 있는 편안함을 무기로, 제공해가는 것은 가능하다고 생각한다. 그리고 국가의 지원 및 대기업의 참가가 그 속도를 가속하게 하는 것이다.
 
 

#. 도시형 생활주택에 대한 과도한 환상(高수익률)이 있는 게 사실이다. 이에 대한 경계심 고취를 위해 강조할 수 있는 부분이 있다면?
 
임대주택수익＝임대료수입/원가(건축코스트, 세금, 유지관리비용 등)에 있다. 이제까지의 맨션건축실적에서 건축코스트는 거의 결정되어 있다. 일본에서 수익물건의 구입시 가장 경계하는 점이, 원가에 대한 적정한 임대료가 어떤가에 달려 있다.