정직한 뉴스! 정확한 정보! 도시재생신문 :: 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 기준(1)

토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 기준(1): 차흥권 변호사(법무법인 을지); 2011.05.25 13:27 입력 | 2011.05.25 13:43 수정

차흥권 변호사 lawcha@kornet.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px; WIDTH: 459px; HEIGHT: 621px" height=622 src="/PEG/13062985646017.jpg" width=350 align=center>
도시정비사업을 추진하는 과정에서 추진위원회의 구성 및 승인과 조합설립인가 처분의 적법성 여부에서 많이 다툼이 있는 것 중의 하나가 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 기준이므로 이하에서는 이를 정리하여 보기로 한다.
 

I. 동의자 수 산정 기준
 

1. 사업별 산정 기준
 
가. 주택재개발 사업 또는 도시환경정비 사업의 경우
 
(1) 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유인 경우 : 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정
 
(2) 토지에 지상권이 설정된 경우 : 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정
 
*여기서의 지상권은 사용 목적인지 아니면 담보 목적인의 여부와는 무관하게 적용함
 
(3) 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유한 경우 : 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자 1인으로 산정
 
(특칙)
도시환경정비 사업의 경우 토지등소유자가 정비구역지정 후 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물 : 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의함(위 특칙은 2005. 5. 18. 법 시행령 제28조 개정 시에 신설된 조항으로서 토지등소유자 방식의 특수성과 시행 과정에서의 문제점을 해소하고자 하는 취지임)
 
나. 주택재건축 사업의 경우
 
(1) 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유인 경우 : 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정
 
(2) 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우 : 1인으로 산정
 

2. 공통적인 산정 기준
 
가. 동의 이후 소유권이 변동된 경우
 
추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자 : 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의자로 산정
 
나. 소재불명자 : 토지등소유자의 수에서 제외
 
(요건)
1) 등기부등본(토지ㆍ건물), 토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없을 것
 
2) 공부에 기재된 주소가 현재 주소와 상이할 것
 
3) 소재가 확인되지 아니할 것
 
*실무적으로 어떠한 경우를 소재불명자로 볼 수 있는지에 대하여는 간단하지 아니하고 구체적인 사안에 따라 달라질 것이나, 원칙적으로 위 1), 2)의 요건을 구비한 경우 관할 동장에 대한 사실 조회를 통하여 공부에 기재된 주소지에 거주하지 아니하거나 주거 여부가 불분명함이 확인되거나 소재가 확인되지 아니하여 종합토지세나 재산세 등을 부과하지 못하고 있는 사정 등이 확인되면 소재불명자로 처리하고 있다.
 
이와 관련하여 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호에서 ‘소재가 확인되지 아니한 자’를 토지등소유자에서 제외하도록 규정하고 있는데, 여기서 소재가 확인되지 아니한 자의 의미와 확인 방법에 관하여 명확하게 정하고 있지 아니하므로, 도시정비법 제45조 제1항을 유추 적용하여 ‘전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때’의 절차를 거쳐야 비로소 소재불명자(신원미상자)로서 토지등소유자에서 제외될 수 있다고 주장하는 견해가 있으나, 도시정비법에서 특별히 소재의 확인 절차와 방법에 관한 명문의 규정을 두고 있지 아니한 바, 그렇다면 공부 상 주민등록번호 기재가 없고, 공부 상 주소와 현재 주소가 상이한 경우에는 일단 소재가 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 해석함이 타당하고, 도시정비법 제45조 제1항은 이미 조합설립 및 사업시행인가 후 조합이 철거 등 토지등소유자의 재산권에 직접적인 영향을 미치는 본격적인 정비사업을 시행함에 있어 토지등소유자의 소재를 파악하기 위하여 거쳐야 할 조치로서, 조합설립추진위원회를 구성함에 필요한 토지등소유자(동의자)의 정족수를 계산할 때부터 위 조항을 유추 적용하여 위와 같은 엄격한 방법으로 토지등소유자의 소재를 확인할 필요성이 있다고 보기도 어렵다는 부산고등법원의 판결이 있다.
 
다. 동의를 철회한 경우
 
(1) 동의자 수에서 제외하는 기준
 
추진위원회 승인 신청 전 또는 조합설립인가 신청 전에 동의를 철회한 자
 
*철회방법은 동의의 상대방 및 관할 시장ㆍ군수에게 철회서에 인감증명서를 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송하여야 하며, 이 경우 동의 철회는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장ㆍ군수가 동의 상대방에게 철회서 접수 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생한다.
 
(2) 특칙
 
조합설립의 인가 신청에 있어서는 법 시행령 제26조 제1항 각 호의 사항(설계의 개요, 철거 및 신축비용의 개략적인 금액, 비용의 분담 기준, 사업 완료 후 소유권 귀속에 관한 사항, 조합 정관)에 변경이 없는 경우에는 동의 후 인가 신청 전이라도 동의를 철회할 수 없다(2009. 8. 11. 시행령 개정 전에는 철회는 허용하고 조합설립인가 요건으로서의 동의자 수에서는 제외하지 아니한 것으로 되어 있었다).
 
*사업 추진의 안정성 등을 고려한 예외적인 특칙을 규정하고 있는 것이지만, 인가 신청 전의 동의 철회 자체를 인정하지 아니하는 것은 토지등소유자의 권리 행사를 근본적으로 제한하는 것으로서 입법론적으로는 문제가 있는 조항이라 할 것이다.
 

II. 구체적인 경우에 따른 산정 방법
 

1. 공유부동산의 경우
 
가. 공유자 모두가 동의한 경우
 
1) 대표자가 선임된 경우
 
공유자들은 동의 여부를 결정함에 있어 대표자를 통하여 의사를 표시할 수도 있고, 대표자가 선정되어 있는 경우에도 공유자 각자가 동의 의사를 표시할 수 있으므로 대표자가 선정되어 있더라도 공유자들이 모두 동의 의사를 표시하는 것도 유효한 동의로 처리하여야 한다.
 
2) 대표자가 선임되지 아니한 경우
 
대표자가 선임되어 있지 아니하더라도 공유자들은 각자가 동의 의사를 표시할 수 있는 것이므로 공유자들이 모두 동의 의사를 표시하는 경우에는 유효한 동의자로 처리하여야 한다.
 
나. 동일한 수인이 수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 공유하고 있는 경우
 
1) 동일한 대표자를 선정하는 경우
 
동일한 공유자들이 수 개의 부동산을 소유하고 있으면서 동일한 대표자를 선정하고 그 대표자를 통하여 동의 여부에 대한 의사를 표시하는 경우에는 특별한 문제가 없으며, 이 경우에는 토지등소유자의 자격은 부동산의 숫자에 불구하고 1개를 부여하고, 동의 여부는 대표자의 의사나 공유자들 각자의 의사를 통하여 확인하면 된다.
 
2) 부동산별 다른 대표자를 선정하는 경우
 
그런데 위 1)과 달리 공유자들이 부동산 별로 다른 대표자를 선정하고 있는 경우에 동의자 수는 선정된 대표자 수만큼 산정하여야 하는지의 여부가 문제로 된다. 
 
이에 대하여는 공유자들이 부동산 별로 서로 다른 대표자를 선정하고 대표자의 수만큼 토지등소유자의 수를 인정하게 된다면 대표자의 선정 결과에 따라 토지등소유자의 수가 달라지는 불합리한 경우가 발생하여 공유자에 의하여 토지등소유자의 수가 조작되는 결과를 야기할 수 있으므로, 공유자들은 공유하고 있는 다수의 부동산에 대한 대표자를 같은 사람으로 선정하든지, 대표자를 선정하지 아니하고 다수의 부동산에 대한 동의 여부의 의사를 한 번만 표시할 수 있다는 제한을 받게 된다고 봄이 상당하다.
 
3) 대표자를 선정하지 아니하는 경우
 
공유자들이 대표자를 선정하지 아니하는 경우에는 각자 동의 의사표시를 할 수 있다는 점은 위에서 본 바와 같다.