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양도소득세의 세율: 2009.09.17 14:35 입력 | 2009.09.23 14:38 수정

곽철은 세무사

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양도소득세는 토지, 건물, 지상권, 전세권, 비상장주식 등을 양도하는 경우 발생하는 소득세로서 사업을 영위하지 않는 일반인들에게는 항상 관심의 대상인 중요한 세금이다.
따라서 정부가 부동산 과열을 막거나 경기부양을 하는 정책을 발표할 경우 양도소득세 관련 세법의 개정은 필수적으로 동반되고 이는 일반 국민들로서 부동산 투자관련 의사결정시 가장 중요한 변수중의 하나가 되기 마련이다.
부동산 정책적 차원에서 부동산시장 과열을 억제하고자 하는 경우에는 양도소득세가 강화되고 부동산 부양을 의도하는 경우에는 양도소득세가 완화 된다. 양도세 강화와 완화의 대표적 방법에는 양도세 감면이나 비과세의 축소․ 확대, 양도세 세율의 인상․인하가 있으며 현 정부 출범 초기부터 2009년 상반기 까지는 양도세 완화차원에서 세율의 인하가 지속적으로 이루어졌다. 
그러다 보니 일반인은 물론 세무전문가들 마저도 현재 적용되고 있는 양도세의 세율을 따라가지 못하는 경우까지 종종 발생한다.
양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등의 필요경비와 양도소득세 기본공제 등을 차감한 양도소득세과세표준에 세율을 곱하여 결정되므로 세율의 변화는 곧 양도세 부담의 변화로 직결되고, 이런 세율에 대한 정확한 이해는 부동산 매매시점 및 자금계획 등을 세우는데 필수적인 요소다. 
일반인들을 대상으로 세무 상담을 하다보면 “제가 가진 부동산을 팔게되면 세금이 얼마나 나오나요? 몇% 세금을 물어야 하는지가 궁금해서요” 라는 질문이 대부분이게 되는데 오늘은 부동산 매도 시 적용되는 양도소득세 세율에 대해 알아보고자 한다.
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1. 기본세율
부동산 매도 시 양도소득세의 세율은 기본적으로 종합소득세의 세율과 동일하다.
즉, 2009년 현재 과세표준이 1,200만원 이하인 경우 6%, 1,200만원~4,600만원 경우 16%, 4,600만원~8,800만원 경우 25%, 8,800만원 초과 시엔 35% 인 4단계 초과누진세율이 적용되며, 내년 2010년이 되면 각 구간별로 6%, 15%, 24%, 33%로 인하될 예정이다.
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2. 보유기간에 따른 세율
토지와 건물 및 부동산에 관한권리는 그 보유기간에 따라 세율이 달라지는데 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것은 40%의 단일세율이 적용되며, 그 보유기간이 1년 미만인 것은 50%의 단일세율이 적용된다.
이때 적용하는 보유기간은 당해자산의 취득일부터 양도일까지로 하나, 상속받은 자산은 피상속인이 당해자산을 취득한날을 취득일로 보는 등 몇 가지 예외적인 경우도 있다. 
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3. 1세대 2주택에 해당하는 주택 세율
1세대 2주택에 해당하는 경우와 1세대가 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우 그 주택의 양도 시엔 40%의 세율이 적용되었으나, 2008년 12월 26일 소득세법의 개정으로 2010년12월 31일 이전 양도분에 한해 기본세율( 그 보유기간이 2년 미만인 주택은 40%)이 적용되도록 중과세가 완화 되었다.
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4. 1세대3주택이상 및 비사업용 토지세율
1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 합이 3이상인 경우의 주택 포함)과 비사업용 토지는 60%의 세율이 적용되었으나, 2008년 12월 26일 소득세법의 개정으로 2010년 12월 31일까지 양도하는경우에는 45%(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 50%)로 완화되어 2009년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되었다.
그 후 경기 부양을 위해 2009년 5월 21일 추가적 세율인하가 이루어져 2009년 3월 16일 부터 2010년 12월 31일 사이에 양도하는 3주택 이상 등에 대해서는 기본세율이 적용되고, 다만 강남 3구에 대해서는 기본세율에 10%를 가산한 세율을 적용하고 있다.
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5. 미등기양도 자산
미등기양도 자산이라 함은 토지와 건물 등 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는데 이러한 미등기양도 자산에 대해서는 70%의 세율이 과세된다.
다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외되는데, 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산, 비과세되는 1세대1주택으로서 「건축법」에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산이 대표적이다.
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6. 2개 이상의 세율 동시 적용 시
이 경우 하나의 자산이 상기의 세율 중 2이상의 세율에 해당하는 때에는 그중 가장 높은 것을 적용한다.
예를 들어 1세대 3주택의 세율이 완화되어 2010년까지 양도하는 경우 기본세율이 적용된다 할지라도 2년 미만의 단기 매매일 경우, 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이라면 40%의 세율의 적용되는 것이다.
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이처럼 부동산을 매도하는 경우 양도소득세 계산을 하기위해서는 본인이 가지고 있는 부동산 양도 시 적용되는 세율이 얼마인지를 우선 알아야 하고, 위에 열거한 세율 중 어디에 해당하는지 파악하기 위해서는 1세대2주택, 1세대3주택이 무엇인지 또한 비사업용 토지는 어떤 것인지에 대한 이해도 필수적이다.
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우선 양도세가 중과되는 다주택자란 1세대 2주택 이상 보유한 자를 말하는데, 이때 중과세가 적용되는 주택에 대해서는 주택수를 세는 방법 및 주택 수에는 포함돼도 중과세가 제외되는 주택 등이 세법에 구체적으로 정해져 있다.
이를 간략하게 살펴보면,
주택의 수를 셀 때 수도권과 광역시에 소재하는 주택은 모두 포함되나, 이외 지역에 소재하는 주택은 양도당시 기준시가가 3억원을 초과하는 것만 포함한다. 이 역시 1세대 2주택의 경우엔 2008년 10월7일 이후 양도하는 분부터는 광역시라도 지방에 있는 광역시 경우에는 기준시가가 3억을 초과하는 주택만이 주택 수에 포함되는 것으로 완화되는 개정이 이루어 졌다.
또한 주택 수에 포함될지라도 중과세에서 제외되는 주택도 있는데, 대표적인 것이 일정한 장기임대주택, 종업원에게 무상 제공되는 장기 사원용주택, 문화재 주택, 상속 받은 지 5년 이내인 주택, 일정 요건을 만족하는 소형주택 등이며, 최종적으로 중과세 대상주택의 판단 및 비사업용 토지 해당여부에 대한 판단이 선행된 후 그에 맞는 세율을 적용하여야 정확한 양도소득세 세액을 계산할 수 있게 된다. 
결국 부동산 정책의 변화에 따른 세법개정시 세율의 개정과 더불어 다주택및 비사업용토지등에 대한 규정의 개정에도 관심을 가져야 하는 이유가 여기에 있는 것이다. (<A href="mailto:taxkwak@hanmail.net">taxkwak@hanmail.net</A> 031-706-6616)