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부동산평가방법(상속세와 증여세): 2009.09.17 14:40 입력 | 2009.09.23 14:28 수정

최영식 회계사

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“갑”은 1990년에 2억원에 취득한 A아파트를 2008년 8월 30일 아내인 “을”에게 증여로 이전등기를 하였다. 2008년 8월 증여시점의 A아파트와 동일한 평형의 거래시세는 6억원이고 공시가격은 4억원이다. 이때 “을”이 증여받은 A아파트의 증여재산가격은 얼마일까? 증여자 “갑”이 취득한 가격 2억원인가, 아니면 공시가격 4억원인가, 또는 시세인 6억원인가? 이번호에서는 상속이나 증여재산이 확정된 후에 해당 재산에 대한 평가를 어떻게 하는지 알아보기로 한다.(박스처리)

1. 상속․증여일의 시가를 확인할 수 있는 경우

당해 재산에 대한 상속․증여일의 시가를 확인할 수 있다면 시가를 우선적으로 적용하는 것이 원칙이다. 여기서 시가란 ‘상속개시일 또는 증여일 현재 일반인들 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 형성되는 정상적인 가격’을 말하는데, 시가는 유동적이라서 쉽게 파악하기 어려운 게 현실이다. 그래서 세법에서는 시가의 범위를 정하고 있다.
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(1) 원칙
평가기간(상속개시일 전후 6개월 또는 증여일 전후 3개월) 이내에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 매매가격, 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 수용․경매․공매사실이 있는 경우에는 그 보상가격․경매가격․공매가격을 시가로 본다. 다만, 특수관계자(가족 등)간의 거래 등과 같이 부당한 거래가격과 납부목적에 적합하지 않은 경우 및 당해 재산의 원형대로 감정하지 않은 경우의 감정가격은 시가로 보지 않는다.
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(2) 예외적인 경우 
위에서 열거한 가격들을 파악할 수 없는 경우에는 다음과 같은 방법을 이용한다.
① 평가기간(상속개시일 전후 6개월 또는 증여일 전후 3개월) 이내에 당해 재산과 면적, 위치 및 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 또는 감정가액 등이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 인정한다.
② 평가기간(상속개시일 전후 6개월 또는 증여일 전후 3개월)이 경과한 경우에도 매매사례가액 또는 감정가액 등이 변동이 없다고 인정되는 경우에는 당해 재산에 대한 매매사례가액 등을 시가로 인정한다.
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(3) 사례해설
따라서 위의 사례에서 “갑”이 증여한 A아파트의 증여가격은 A아파트와 동일한 평형의 매매사례가액인 6억원이 시가로 인정되는 것이다. 
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2. 상속․증여일의 시가를 확인할 수 없는 경우 : 보충적 평가방법
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세법에서는 시가를 확인할 수 없는 경우에 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 당해 재산의 가격을 보충적으로 결정할 수 있도록 하고 있다. 예를 들어 토지를 증여하였다면 어떻게 가격을 매겨야 할까? 아파트와는 달리 토지는 인근의 토지라도 용도 등이 상이할 수 있고 또한 유사토지가 있더라도 아파트처럼 거래가 활발하지 않기 때문에 매매사례가액을 찾기 어렵다. 
이렇게 시가를 적용하기 어려운 경우에 적용하는 것이 바로 보충적인 가격결정 방법이다. 한편 현금 등은 그 자체가 시가이고 일반적으로 거래가 형성되는 시장에서 가격이 결정되는 재산(상장주식 및 협회등록법인의 주식 등) 등은 시가를 확인할 수 있으므로 보충적 평가방법을 적용하지 못한다. 이하에서는 보충적 평가방법을 자산종류별로 열거해 본다.
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① 토지
지정지역토지 : 개별공시지가 * 배율
지정지역 외의 토지 : 개별공시지가
② 일반건물
국세청장 산정 고시가격(건물만 별도) : 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치 등을 참작하여 국세청장이 매년 1회 이상 산정하여 고시하는 가격
③ 공동주택, 오피스텔, 상가
공시가격(매년 1회 이상 토지와 건물을 일괄 고시한 가액)
- 아파트, 연립주택, 주상복합건물 내 주택
- 토지와 건물을 일괄 고시
④ 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권 등)
상속개시일(증여일)까지 불입한 금액 +상속개시일(증여일) 현재 프리미엄
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부동산 가격결정은 위에서 설명한 바와 같이 이루어진다. 다만, 재산 중 저당권 또는 질권이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권 또는 임차권이 등기된 재산이 포함된 경우에는 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가격과 담보재산의 평가액을 비교하여 큰 금액을 부동산의 가격으로 결정해야 한다.
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