재정착율 70%이상 높일 수 있다

한종섭 재개발전문가,

2010.12.22 18:31 입력 | 2010.12.22 21:03 수정

<P class=바탕글><FONT size=3></FONT> <P class=바탕글><FONT size=3><IMG style="MARGIN: 4px 0px 4px 8px; WIDTH: 270px; HEIGHT: 324px" align=right src="/PEG/12930102686592.jpg" width=294 height=388>서울시의 재개발 사업 통계를 보면 기존에 거주하던 원주민(조합원)이 사업완료 후 재정착율이 매우 낮다는 통계가 여러 차례 보도 된 바 있다. 이는 소규모 주택이나 대지를 소유한 취약계층들은 입주를 포기하고 주거정비 사업으로 좋은 주거시설로 정비하여 경쟁력이 있는 자에게 기여하고 재정착 할 수 없다.</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3>실제 아래 표는 현재 시행되고 있는 주택재개발정비사업조합 현황을 근거한 것으로 강북지역 상당수의 재개발 구역은 아래와 같은 유사 사례가 대부분이다. (재건축 지역은 해당 사항이 아니며 사업성이 좋은 구역에서는 본 보고서와 내용이 다를 수 있음)</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3>■ 조합원 현황</FONT></P> <P class=바탕글> <TABLE style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; BORDER-COLLAPSE: collapse; MARGIN-LEFT: 42.05pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid"> <TBODY> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 21.65pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>대지지분</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 21.65pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>조합원수</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 21.65pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>비고</FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; BACKGROUND: #aeaeae; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold" lang=EN-US><FONT size=3>10.2㎡~20㎡이하 (6평이하)</FONT></SPAN></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; BACKGROUND: #aeaeae; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold" lang=EN-US><FONT size=3>49명</FONT></SPAN></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; BACKGROUND: #aeaeae; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><FONT size=3>취약계층</FONT></SPAN></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; BACKGROUND: #aeaeae; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold" lang=EN-US><FONT size=3>26.5㎡ 이하 (8평이하)</FONT></SPAN></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; BACKGROUND: #aeaeae; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold" lang=EN-US><FONT size=3>118명</FONT></SPAN></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; BACKGROUND: #aeaeae; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><SPAN style="FONT-WEIGHT: bold"><FONT size=3>취약계층</FONT></SPAN></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>33.0㎡ 이하 (10평이하)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>153명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>39.7㎡ 이하 (12평이하)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>64명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>46.3㎡ 이하 (14평이하)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>43명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>66.2㎡ 이하 (20평이하)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>24명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>99.2㎡ 이하 (30평이하)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>47명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>132.3㎡ 이하 (40평이하)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>18명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>165.3㎡ 이하 (50평이하)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>14명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>171.8㎡ 이상 (50평이상)</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>18명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR> <TR> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 206.94pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>합 계</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 79.41pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3>548명</FONT></P></TD> <TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 73.76pt; HEIGHT: 19.07pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=center> <P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><FONT size=3></FONT></P></TD></TR></TBODY></TABLE></P> <P class=바탕글><FONT size=3>(법정조합원수 519명, 분양대상조합원수580명(실제는 약간 다를 수 있음)</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> <P class=바탕글><FONT size=3>본 사업장의 경우 의무소형임대주택은 176세대이며 건축될 아파트를 기부체납 할게아니라 위 표의 취약계층(대지면적 26.5㎡ 8평167명약30%)에게 우선 입주권을 제공한다면 민원을 최소화하고 사업시기단축으로 상당액의 사업비를 절감할 수 있다.</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> <P class=바탕글><FONT size=3>◆재정착률이 낮은 원인과 문제점</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3>도시기반시설, 주거이전비, 기부체납에 따른 과도한 사업비 증가로 인한 막중한 입주 분담금이 가장큰 원인이며. 이는 현재 재개발이 진행되고 있는 강북재개발 지역에서 많이 발생하는 사례이며, 구릉지를 포함한다면 강도는 훨씬 높을 것으로 사료된다.</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3>여건이 어려운 조합원은 자신의 하나뿐인 보금자리를 청산(매매)한 후에 이주해야 하는데 청산금만으로 이주하기는 많이 부족한 것이 현실이며, 주변지역의 같은 여건으로 이주한다면 부족한 정도가 아니라 이주가 불가능한 것이 현실이다. </FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3>또한 이러한 조합원들은 세입자에 비해 자산현황이나 소득이 현저하게 떨어지는데도 불구하고 단지 집을 소유했다는 이유만으로 조합원은 세입자가 누리는 기본적인 혜택도 받을 수 없는 실정이다. (세입자 혜택 1.임대주택 2.주거이전비 3.이사비)</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3>결국 조합원들은 작지만 소중한 정들었던 보금자리를 내어주고 거주하던 곳이 아닌 다른 지역으로 이주마저도 어려워 필사적으로 반대하거나 민원인으로 남을 수밖에 없게 된다.</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> </P> <P class=바탕글><FONT size=3></FONT> <P class=바탕글><FONT size=3>◆재정착률을 70%이상 올릴 수 있는 방안</FONT></P> <P class=바탕글><FONT size=3>세입자 보상으로 발생되는 주거이전비는 공공에서 해결하고, 조합원이 경제력이 부족하여 분양을 포기한 현금 청산대상자의 경우 임대주택 대상자격이 된다면 세입자 대우는 해줘야 할 것이다. 그러기 위해서는 사업성이 취약하고 기반시설이 매우 열악한 사업지구내 장기임대입주권 대상자를 구역내 지자치장(구청장)에게 일부권한을 위임한다면 구역내 이주 철거에 따른 민원발생은 상당부문 해결할 수 있고 신속한 사업진행으로 인하여 사업비도 대폭 절감 할수 있다. </FONT></P> <P class=바탕글> </P> <P class=바탕글><FONT size=3>사업성이 매우 취약하거나 구릉지를 포함한 사업 지구에서는 모든 인센티브를 최대한 적용하고 기부체납으로 발생되는 이익을 조합원에게 모두 되돌려 주어여야 하며 정비기반시설(도로, 공원, 상하수도, 도시가스등)설치 비용을 공공에서 지원해야 한다. 위와 같은 문제들이 해결된다면 경제여건이 매우 열악한 조합원(세입자)이 재개발 구역내 보금자리로 70%이상 재 정착할 수 있다.</FONT></P>

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