‣ 감정평가의 또 다른 진실

왜 감정평가액을 낮추고 높이는 지 그 경우를 생각해보자.

조합원의 종전자산평가액(권리가=감정평가액)이 평당 ①800만원인 경우와 평당 ②12,000만원인 경우를 비교분석해보자.

{권리가액 = 감정평가금액 × 비례율 = 감정평가금액 × [(총분양수입 - 총사업비) ÷ 총종전평가액]}

위 비례율 산식에 근거 일반분양가가 3억7,000만원으로 책정한 A재개발 사업의 경우의 종전주택 13평을 가진 조합원 분양가를 고찰해보자!

◇ 일반 분양가가 3억7,000만원, 조합원 분양가 3억원으로 책정했다하자.

① 종전자산평가액을 낮추어 평가한 경우
조합원분양가 3억원-종전자산평가액(13평×800만원=1억400만원)=1억9,600만원
(조합원 추가분담금)

② 종전자산평가액을 높게(시장가격)으로 평가한 경우
조합원분양가 3억원-종전자산평가액(13평×1,200만원=1억5,600만원)=1억4,400만
원(조합원 추가분담금)

위에서 살펴보면 종전자산평가액을 낮추어 평가한 경우와 종전자산평가액을 높게(시장가격)으로 평가한 경우의 조합원의 추가분담금의 차액은 5,200만원이다.

위 ①의 경우와 ②의 경우의 조합원 분양가는 3억원으로 똑같으나 조합원 분담금은 어마어마한 차이가 있다.

즉, 시행사(또는 시공사) 및 조합은 감정평가를 종전자산평가액을 낮추어 평가하여 ①을 적용해 일반분양가와 조합원분양가의 차이가 7,000만원이 조합원의 수익이라고 선전하나, 실제로 조합원은 ②에 해당하는 종전주택 소유자로 낮게 평가한 5,200만원에 대해 이미 투입된 자산이 있어 ②를 계산하면 추가분담금으로 1억4,400만원만 부담하면 되는 것을 1억9,600만원을 부담하여 실제로 이 조합원은 3억 5,200만원으로 분양받은 계산이 나온다.

※ 1억5,600만원(1억4,400만원+5,200만원)+1억9,600만원=3억5,200만원.

결국은 조합원은 일반분양가 대비 자기의 종전주택자산가치에 1,800만원의 수익을 본 재개발사업인 것이다. 다시말해 5,200만원은 비례율에 헌납하고 18,000만원의 사업수익을 본 것에 불과한 것이다.

이것이 비례율 산식 {권리가액 = 감정평가금액 × 비례율 = 감정평가금액 × [(총분양수입 - 총사업비) ÷ 총종전평가액]} 이란 명목으로 사업시행자가 파놓은 함정인 것이다.

왜 시행사(또는 시공사)나 조합에서는 이런 방법을 쓰는 것일까? 비례율 산식에 의해 조합원의 종전자산평가를 낮게하나 높게하나 비례율은 똑 같다(사실은 앞의 분석으로 천지차이가 있음)는 논리로 분양가를 낮추어 각종세금의 혜택과 일반분양의 미분양을 예방한다는 명목이나, 주된 의도는 시행사(또는 시공사)의 부당이득에 의한 수익창출에 그 목적이 있다.

또 한가지! 시행사(또는 시공사)는 일부 소수의 조합원에게는 시장가격에 의한 종전주택평가액으로 평가하여 변명의 여지를 남겨둔다는 것이다. 이 경우 조합원의 권리가액 산정의 형평성의 원칙에 위배되는 고도의 기만전술인 것이다.

비례율 산식을 보면, 조합원 개인의 감정평가금액이 늘어난다는 것은 조합전체의 총 종전평가금액이 늘어나고, 개별조합원의 감정평가금액을 높이게 되면 덩달아 조합전체의 총종전평가금액이 늘어나 그만큼 비례율이 낮아지게 된다는 것으로 감정평가금액과 비례율은 반비례의 관계에 있는 것이다.

허나 위 논리는 개별조합원의 감정평가액이 공정하고 형평성에 맞게 감정평가되고 일반분양가의 적정한 산정을 했을 경우이고, 그렇지 않으면 조합간은 물론 시행사(또는 시공사)와 조합을 불신하는 것이다.

조합원의 종전자산평가액를 낮추거나 높이거나 비례율은 같은데 굳이 조합원의 종전자산평가액을 낮출 이유가 없고, 사실은 사실대로 시장가격원칙에 입각하여 종전자산평가액을 산정하여야 공정하다.

사실은 사실대로 시장가격원칙에 입각하여 종전자산평가액을 산정하지 않고 종전자산평가액을 낮추어 평가하는 것은 잘못된 것으로 어떤 이유로도 정당한 방법이 될 수 없다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (약칭: 토지보상법 ) 및 부동산 공시법에도 사실과 낮게 평가하라는 규정은 없다.

재개발사업은 어떤 명목이나 어떤 구실로 저평가된 권리가로 하는 것은 잘못된 것으로, 재개발사업시행은 가격산정시점 정당한 시장가격에 의한 종전자산평가액으로 조합원의 권리가를 산정하여 재개발사업으로 인한 수익은 물론 추가부담금을 공정하게 배분하여야 할 것이다. 이것이 감정평가의 또 다른 진실이며 재개발감정평가의 함정이다.