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시공자 선정기준의 개정고시와 적용례: 2012.03.23 21:46 입력 | 2012.03.23 21:47 수정

차흥권(법무법인을지 대표변호사) lawcha@hanmail.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px; WIDTH: 155px; HEIGHT: 212px" align=left src="/PEG/13325067488728.jpg" width=164 height=557>도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)은 시공자 선정에 대하여 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 규정하고 있고(제11조 제1항), 조합원이 100명 이하인 소규모의 정비사업에 있어서만 그 특수성을 고려하여 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있도록 규정하고 있다(제11조 제1항 단서). 따라서 조합원이 100명이 넘는 정비사업조합의 경우에는 국토해양부장관이 정하여 고시한 ‘정비사업의 시공자 선정기준’에 따라 시공자를 선정하여야 한다. 
 
그리고 현재의 서울특별시의 경우와 같이 도시정비법에서 정하는 바에 따라 공공관리를 하는 정비사업조합의 경우에는 위 국토해양부장관의 시공자 선정기준과 함께 서울특별시에서 고시한 ‘공공관리 시공자 선정기준’에 따라 시공자를 선정하여야 한다. 
 
국토해양부의 시공자 선정기준 고시는 2006. 8. 25. 제정된 이후 2009. 8. 13. 개정을 거쳐 최근인 2012. 3. 8. 개정되었고, 서울특별시의 시공자 선정기준 고시는 2010. 9. 16. 제정된 이후 두 차레의 개정을 거쳐 2012. 3. 15. 개정되어 시행되고 있다. 이에 아래에서는 최근에 개정된 정비사업의 시공자 선정기준 고시의 내용과 그 적용례의 주요부분에 대하여 설명하기로 한다.
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▷ 입찰의 방법을 개정
이번에 개정된 정비사업의 시공자 선정기준의 주요 내용 중 하나는 조합이 시공자를 선정하는 경우에 입찰의 방법에 대한 부분이다.
 
종전에는 정비사업조합이 시공자를 선정하는 입찰의 방법과 관련하여 “조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 하며, 건설업자등의 자격을 제한하거나 지명하여 경쟁에 부칠 수 있다”라고 규정하여 조합이 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법 중에서 재량으로 어느 하나를 선택하여 시공자를 선정할 수 있도록 하고 있었다. 
 
그런데 이번 개정 고시에서는 입찰의 방법 중 “지명경쟁입찰의 방법은 조합원이 200명 이하인 정비사업으로 한정한다”고 규정하여, 조합원 수가 200명을 초과하는 정비사업조합의 경우에는 지명경쟁입찰의 방법을 사용할 수 없고, 일반경쟁입찰이나 제한경쟁입찰의 방법으로만 시공자를 선정하도록 하고 있다. 이는 조합과 시공사간의 담합 등 시공자 선정과정의 불공정을 방지하고 우수 중소 건설업체의 참여를 촉진하려는 취지로 보인다. 
 
따라서 조합이 시공자를 선정하는 입찰의 방법과 관련하여서는 조합원 수에 따라 조합원이 100인 이하인 소규모의 경우에는 정관이 정하는 입찰의 방법으로, 조합원이 100인을 초과하고 200인 이하인 조합의 경우에는 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로, 조합원이 200인을 초과하는 조합의 경우에는 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰의 방법으로만 시공자를 선정하는 것으로 정리될 수 있다. 
 
이번 개정 고시에 따른 경쟁입찰의 방법은 개정 기준의 시행(2012.3.8.) 후 최초로 일간신문에 입찰공고를 하는 분부터 적용된다. 따라서 이미 개정 기준의 시행 전에 입찰절차를 개시하여 일간신문에 입찰공고를 한 조합의 경우에는 개정 기준이 적용되지 아니하며, 개정 기준의 시행 전에 입찰공고를 하였는데 유찰이 되어 개정 기준의 시행 이후에 재입찰 공고를 하는 경우에도 종전 기준이 적용되는 것으로 보는 것이 타당하다. 다만, 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있는 것은 종전과 변동이 없는 부분이다. 그리고 입찰의 방법에 관한 국토해양부의 선정기준은 강행규정이므로 이에 위반되는 절차나 입찰의 방법으로 시공자를 선정하는 것은 무효이다.
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▷ 제한경쟁입찰시 자격기준 제한
조합이 제한경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐 시공자의 자격을 제한할 수 있는데, 그 자격의 제한 기준을 둘러싸고 그 동안 공정성의 시비 등 논란과 분쟁이 제기되어 왔다.
 
제한경쟁입찰에서의 시공사의 자격 제한과 관련하여 종전에는 “도급한도액·시공능력 또는 당해 공사와 같은 종류의 공사실적 등으로 제한할 수 있으며”라고 규정하여, 명시적으로 기준에서 열거된 제한 사유 외에도 법정관리·화의나 워크아웃 전력이 있는 업체을 제외한다거나 비상장업체를 제외한다거나 해당 지역을 제한한다거나 컨소시엄 금지(컨소시엄 금지와 관련하여서는 제한경쟁입찰인지 일반경쟁의 참여방법에 불과한 것인지에 대하여 해석상 논란이 있었다) 등으로 조합이 필요에 기하여 참여하는 시공사의 자격을 자유로이 제한하는 것이 가능하였었다.
 
그런데, 이번 개정 고시에서는 제한경쟁입찰에서의 시공사의 자격 제한에 대하여 “시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합의 신청으로 시장·군수·구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며”라고 규정하여, 시공능력평가액과 신용평가등급 및 동종의 공사실적 외에는 관할 관청에 신청하여 인정을 받은 제한사유로만 시공사의 참여 자격을 제한할 수 있도록 하고 있다. 따라서 개정 고시에서 인정하고 있는 제한 기준 외에는 조합이 임의로 시공사의 참여 자격을 제한하여 입찰을 할 수가 없게 되었고, 이에 위반하는 제한경쟁입찰은 무효이다. 그리고 제한경쟁입찰의 방법에 관한 개정 고시도 개정 기준의 시행(2012.3.8.) 후 최초로 일간신문에 입찰공고를 하는 분부터 적용된다. 
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▷ 총회에 상정할 업체 수 확대
조합이 입찰공고와 현장설명회를 거쳐 참여하는 시공사로부터 입찰제안서를 접수받아 입찰서의 접수가 마감되면 대의원회를 개최하여 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 총회에 상정할 건설업자를 선정하게 된다. 그런데 대의원회에서 선정하는 총회에 상정할 시공사의 수와 관련하여 종전에는 ‘3인 이상’의 시공사를 선정하도록 하면서, 입찰에 참가한 시공사가 ‘2인’인 때에는 모두 총회에 상정하도록 규정하고 있었다.
 
그런데 이번 개정 고시에서는 시공사 선정과정에서의 담합을 방지하고 우수 건설업체의 참여를 촉진하기 위한 취지에서 대의원회에서 총회에 상정할 시공사의 수를 ‘6인 이상’ 선정하도록 하여 그 수를 대폭 확대하고, 입찰에 참가한 시공사가 ‘5인 이하’인 때에는 모두 총회에 상정하도록 규정하고 있다. 따라서 개정 기준 고시에 따르면 일반경쟁입찰에서 참가한 시공사의 수가 ‘6인 이하’인 경우에는 이를 모두 총회에 상정하여야 하므로 대의원회에서는 각 참여한 시공사에 대한 찬반결의가 아닌 총회 상정여부에 대한 찬반을 결의하는 것으로 되는 것이고, 제한경쟁입찰의 경우에는 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 유효한 입찰이 되는 것이므로 5인 내지 6인의 시공사가 입찰에 참여한 경우에는 역시 대의원회에서의 찬반 결의에 의하여 이를 모두 총회에 상정하여야 하는 것이며, 4인 이하만 참가한 경우에는 유효한 제한경쟁입찰이 될 수 없어 유찰이 된다. 
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▷ 서면결의 방법의 제한
이번 시공자 선정기준 개정 고시의 중요한 부분 중 하나는 서면결의 방법을 제한하고 있는 것이다. 즉, 종전에는 조합 정관으로 정하는 바에 따른 서면결의를 허용하였으나, 이번 개정 고시에서는 “서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하여야 한다”고 규정하면서, 조합이 조합원의 서면의결권 행사를 위해 서면결의서 제출기간·시간 및 장소를 정하여 운영하도록 하고 이를 충분히 고지하도록 하였다. 이에 따라 기존의 속칭 OS를 동원한 서면결의서 징구행위는 당연히 금지되며, 총회개최통지나 회의자료의 배포시에 서면결의서를 동봉하여 조합원에게 배포하는 것도 역시 금지된다. 
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