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토지의 수용․보상 시 양도소득세: 2010.03.23 20:49 입력

곽철은 세무사

토지를 소유하다 보면 본의 아니게 토지의 소유권을 넘겨야 하는 경우가 생기는데 대표적인것이 바로 공익사업을 위한 토지의 수용일 것이다. 문제는 토지가 양도될 경우 양도소득세가 부과되는데 토지가 강제 수용 된다 하더라도 예외는 아니므로 토지소유자는 억울하다는 생각이 들 수밖에 없을 것이다. 결국 이는 공익사업을 원활하게 진행하는데도 도움이 되지 않기 때문에 세법에서는 공익사업을 위해 수용되는 토지의 경우 다른 일반적인 매매와는 달리 양도소득세 감면 등의 혜택을 두고 있다. 
 

1. 비사업용 토지여부
 
통상 비사업용토지에 해당하면 아무리 오랫동안 보유해온 토지라 할지라도 장기보유특별공제의 혜택을 받지 못할뿐 아니라 세율역시 60%로서 양도소득세가 중과세 되고 있다. 물론 2010년 12월31까지 양도분에 대해서는 2년 이상만 보유하다 양도 하는 경우 한시적으로 기본세율인 6%~35%가 적용되지만 여전히 사업용 토지냐 비사업용 토지냐에 따라 양도소득세의 부담 차이는 상당히 크다고 할 수 있다. 
한편 세법에서는 비사업용토지로 보지 않는 토지의 판정기준을 별도로 두고 있는데 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날)이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지는 사업용 토지로 보아 해당토지의 소유자들의 양도세 부담을 줄여주고 있는 것이 바로 그것이다.
 

2. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 
 
이처럼 공익사업용 토지중 일정요건을 갖춘 경우에는 사업용토지로 볼뿐 아니라 추가적으로 양도소득세의 감면도 적용될 수 있는데 현금보상과 채권보상에 따라 감면율이 달라진다. 
 

(1)감면대상 토지
공익사업을 위해 사업시행자에게 양도하거나 수용되는 토지로서 양도소득세 감면을 받는것은 다음 세 가지의 경우인데 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지 등을 취득한 날)한 토지 등을 2012년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에 한한다.
①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도하는 경우
②「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도하는 경우
③「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그밖의 법률에 따라 토지가 수용되는 경우
 

(2)감면비율
현금보상의 경우 기본적으로 양도소득세의 20%에 상당하는 세액을 감면하며 토지보상금으로 인한 부동산투기를 억제하는 차원에서 토지 등의 양도대금을 보상채권으로 받는 부분에 대해서는 25%에 상당하는 세액을 감면한다. 그리고 여기에 더불어 다음의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우는 보상채권을 해당 사업시행자를 예탁자로 하여 개설된 계좌를 통하여 한국예탁결제원에 만기까지 예탁하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 40% (만기가 5년 이상인 경우에는 50%) 에 상당하는 세액을 감면한다.
①「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」
②「택지개발촉진법」
③「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」
④ 그밖에 위 제①부터 제③까지에 따른 법률과 유사한 법률로서 공익사업에 따른 협의매수 또는 수용에 관한 사항을 규정하고 있는 법률
 

(3)감면의 신청
「공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한법률」또는 도정법에 따라 해당토지를 사업시행자에게 양도한 경우 세액감면을 받으려면 해당 공익사업 또는 정비사업의 시행자는 세액감면신청서에 당해 공익사업 또는 정비사업의 시행자임을 확인할 수 있는 서류(특약체결자의 경우에는 특약체결 사실 및 보상채권 예탁사실을 확인할 수 있는 서류를 포함)를 첨부하여 양도자의 납세지관할세무서장에게 제출하여야 하고, 반면 공익사업으로 수용되는 경우에는 수용 되는자가 세액감면신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다. 
 

(4)감면의 추징
이와 같은 감면 혜택은 공익사업을 원활하게 추진하고자 두고 있는 특례이므로 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업에 착수하지 아니하는 경우 또는 도정법에 따른 시행사가 도정법에 의하여 사업시행자의 지정을 받은 날부터 1년이 되는 날까지 사업시행인가를 받지 아니하거나 사업시행인가를 받은 사업시행계획서상의 공사완료일까지 그 사업을 완료하지 아니하는 경우 사업시행자는 해당 감면세액을 납부하여야 한다. 
또한 보상채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 감면받은 세액 중 양도소득세의 15%(만기가 5년 이상인 경우에는 25%)에 상당하는 금액이 징수 된다는 것에도 유의하여야 한다.