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[하남c구역]정비용역비가 평당 9만원, 조합원은 ‘봉?’: 2009.09.14 16:36 입력 | 2009.10.23 15:44 수정

정비용역비가 평당 9만원, 조합원은 ‘봉?’
서울CMC, 하남구역 무리한 폭리 반발 거세
관행 무시, 전체 분양가 0.9% 용역비 산정
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정비업체가 재개발사업 평당 용역비용을 무려 9~12만 원으로 책정해 논란이 일고 있다. 지상연면적 2만6천 평 기준으로 했으니 전체 용역비용은 무려 30억 원이다. 
 
논란이 된 업체는 하남시 덕풍동C구역 정비사업자로 선정된 서울CMC. 근거 없이 과도한 용역비용을 책정하여 부당이득을 취하려한다는 지적이다. 
용역단가가 지나치게 높게 환산돼 조합원의 권익이 훼손된다며 주민들의 반발이 거세다. 주민에게 돌아가야 할 이득을 중간에서 정비사업자가 가로챈다는 말이다. 
 
또 기존의 정비사업자가 용역비용을 계산할 때 사용하던 기준을 무시했다는 점도 논란거리다. 건축연면적을 기준으로 확정되던 용역비용이 하남C구역에서는 분양가를 기준으로한 비율제로 환산됐다. 분양수입을 기준으로 한다면, 총 용역비용이 확정되지 않는다. 즉 분양시점에 따라 용역비용이 폭등할 수도 있다는 의미다. 
 
업계관계자들은 총 분양수입의 0.9%를 용역비용으로 적용했다는 사실에 상식 밖이라는 반응이다. 환산 된 평당 용역비가 일반적인 용역단가의 세배를 웃돎은 물론, 용역단가의 상한선이 정해지지 않아 부당 이득을 취할 수 있다고 우려한다. 
 
용역단가 책정 건 외에도 정비업체를 중심으로 건축사무소 담합의혹, 관련자료 공개 거부 등 불투명한 사업시행이 논란이 되고 있다. 특히 추진위가 용역단가 책정, 건축사무소 선정 관련자료에 대한 조합원의 열람 요청을 묵살한 것이 밝혀져 의혹이 커지고 있다. 사업시행의 투명성을 훼손하고 자기 잇속 채우기에 급급하다는 비판이다. 
 
반면 추진위원회 측은 “정당한 절차에 따라 용역비용을 책정했고, 건축사무소 선정도 경쟁 입찰에 의했으므로 의혹이 있을 수 없다”고 해명했다. 사업의 수익성을 높이기 위해 비율제로 용역단가를 선정했다는 말이다. 정비업체가 사업 수익성을 높이면 용역비용도 커지기 때문에 최선을 다한다는 논리다. 
 
이처럼 총회에서 서울CMC가 정비업체로 선정된 이후 불거진 각종 의혹에 하남C구역 사업장이 시끄럽다. 정비업체 하나가 사업장을 어지럽힌다는 주장이다. 하남C구역 사업장에서 논란의 핵심은 뭔지, 어떤 일이 벌어지고 있는지에 대해 집중 조명했다.

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구역명</TD>
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용역금액</TD>
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대지면적</TD></TR>
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청천1구역</TD>
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평당25,124원</TD>
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83,500㎡</TD></TR>
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백운1구역</TD>
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평당29,500원</TD>
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163,755㎡</TD></TR>
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고덕2동 1지구</TD>
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평당27,438원</TD>
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79,676㎡</TD></TR>
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주안 7구역 </TD>
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평당32,000원</TD>
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88,890㎡</TD></TR>
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춘의1-1구역</TD>
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평당25,124원</TD>
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107,100㎡</TD></TR></TBODY></TABLE>
 <구역별 용역금액>
 
비율제로 산정 한 정비용역비용, 30억!
향후 분양수입 따라 금액은 더 늘어난다
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서울CMC가 지난 6월15일 주민총회에서 정비사업자로 지정됐을 때 제시한 입찰가는 '총 분양수입의 0.9%'. 분양가를 1200만원으로 가정했을 때 평당 12만원이라는 결과가 나온다. 일반적인 용역 단가가 2만5천 원에서 3만5천 원 임을 감안하면 터무니없는 액수다. 
 
논란의 핵심은 정비업체가 용역비용을 책정한 명확한 근거를 제시하지 못한다는 점이다. 정비업체의 용역비용은 연면적, 조합원 수, 일반 분양 세대 등을 종합적으로 고려해 결정된다. 적정단가가 정해지면 총비용이 확정되는 구조다. 하지만 서울CMC는 하남C구역은 물론 A, B구역에서 동일하게 총 분양수입을 기준으로 용역비용을 정했다. 자료에 의하면 정비사업자가 비율제를 적용한 곳은 하남시 덕풍동을 제외하면 없다. 요컨대 서울CMC가 정상적인 범주에서 벗어난 용역비용을 산정 했다는 의미다. 
 
일반적인 용역비용이라면 하남C구역은 평당 3만 원에서 많게는 4만 원 정도가 적절하다는 평가다. 계산상 적정 용역비용이 구역면적 대비 10억 안팎이라는 의미다. 하지만 서울CMC가 책정한 용역비용은 이 금액의 세 배 이상이다. 결국 초과된 용역비용은 조합원이 부담해야 한다. 주민들에게 돌아가야 할 몫이 정비사업자의 주머니로 들어가는 셈이다.
 
대책위는 “이런 폭리는 추진위와의 유착이 없이는 불가능하다. 추진위와 정비업체가 잇속 채우기에 혈안이 돼있음을 방증한다”고 전했다. 추진준비위원회부터 개입한 정비사업자가 경쟁입찰의 모양새를 빌미로 사업장을 유린하고 있다는 주장이다.
 
서울CMC는 지난해 6월 11일 의정부 중앙생활권 2구역 정비사업에 단가 3만3천 원을 제시하여 정비업체로 선정된 바 있다. 건축사무소 A사 관계자 K씨는 “하남C구역과 중앙생활권 2구역의 비용단가는 유사하다”고 밝혔다. 즉 하남C구역에서 총 분양수입의 0.9%라는 용역단가가 나올 근거가 없다는 말이다.
 
그렇다면 이런 용역비용은 어떤 근거로 책정된 것일까. 추진위원회 측은 “비율제 선택은 정비사업자의 사업의욕을 고취시키기 위함이다”라고 주장했다. 구역의 사업성을 높이기 위해 정비업체가 최선의 노력을 한다는 말이다. 
 
하지만 K씨는 이런 주장을 터무니없는 소리라며 일축한다. 20억 원의 인센티브는 상식 밖이라는 주장이다. 
 
구역의 사업성이란 다양한 요인들에 의해 결정되며, 정비업체는 단순히 사업의 빠른 진행을 위해 서비스를 제공한다는 말이다. 또 총 분양수입을 기준으로 용역단가를 책정하는 일은 업계 관행에서도 벗어난다고 말했다. 정비사업의 특성상 인센티브 및 분양수입에 대한 비율로 용역단가를 매길 하등의 이유가 없다는 의미다. 
 
결국 정비업체와 추진위가 '자기 배불리기'에 연연한 결과 상식 밖의 용역비용이 계약됐다는 설명이다. 
 
또 다른 논란은 용역단가의 상한선이 불명확하다는 점이다. 총 분양수입을 기준으로 했기 때문에 분양시점에 따라 정비용역비가 급등할 여지가 있다. 10년 뒤 분양가가 1800만원이 되면 평당 정비용역비용은 16만 원이 된다. 보통 분양시점이 10년 내외인 점과 부동산 상승률을 감안하면 용역단가가 더 커질 가능성이 높다. 
 
이에 추진위 측은 “분양시점을 고려했기 때문에, 사업이 완료될 때까지 최선의 서비스를 지속적으로 제공받을 수 있다”며 정비업체 선정의 정당성을 강조했다. 사업이 끝날 때까지 정비업체가 지속적인 관리를 제공한다는 말이다. 
 
그러나 이런 설명에 K씨는 “정비사업자가 하는 업무는 2∼3년이면 끝난다. 그 후는 시공사의 문제이지 더 이상 정비사업자가 할 일은 없다. 상황을 무마하려는 감언이설일 뿐이다”라고 전했다.
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건축 사무소 선정에서도 담합의혹 불거져
불투명한 사업시행, 조합원 피해 ‘눈 덩이!’
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하남C구역에서 정비업체의 횡포는 과대 용역비용만으로 끝나지 않았다. 건축사무소 선정에도 담합의혹이 거세지고 있다. 
 
Y건축사무소가 선정되었을 때 실제 입찰가격은 경쟁업체인 H사와 T사에 비해 약 두 배 높았다. 입찰가격이 더 높은 건축사무소가 다른 경쟁사를 제치고 선정되는 기이한 현상이 벌어진 셈이다. 
 
H사의 경우 입찰가격의 경쟁력뿐 아니라, 시장평판도 최우수로 분류될 만큼 경쟁력 있는 기업이다. 하지만 최종 입찰은 Y건축사무소로 결정됐다. K씨는 “Y사와 D사는 서울CMC가 정비업체로 승인된 사업장에서 서로 나눠가며 사업을 맡는다. 담합의혹이 아니라 담합이라 봐도 무방하다”라고 전했다. 용역단가에서부터 전반적인 사업이 공정하게 진행되지 못했다는 말이다. 
이에 대책위 심후진 부위원장은 “서울CMC의 행동은 도를 넘어섰다. 건축사무소 선정 건에서도 담합의혹이 짙어 사업시행의 투명성이 의심된다”며 분통을 터트렸다. 
 
취재결과 부천역 1-1구역 도시환경정비사업의 건축사무소 선정 입찰에서도 Y사와 D사는 함께 했다. 두 회사는 컨소시엄을 구성해 A사에 도전했으나 실패했다. 두 회사의 담합의혹을 뒷받침 할 증거라는게 관계자의 전언이다.
서울CMC의 행동은 부당한 이익추구와 담합의혹을 넘어 사업의 투명성을 흐린다는 점도 문제다. 조합원의 권익을 위해 시행되어야할 사업이 불공정하게 이뤄지고 있다는 소리다. 
 
현행 도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법) 제7장제81조2항은 “설계자․시공자․철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서”를 조합원이 열람할 수 있도록 규정해놓고 있다. 또한 그것을 거부했을 시 제86조에 의거 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있다.
 
하남C구역에서 논란이 되는 정비업체의 용역비용은 법률에 의거, 계약내용을 조합원에게 공개해야만 한다. 그럼에도 공공성을 보장해야할 추진위와 정비업체는 열람요청을 묵살하다가 몇 달이 지난 7월27일에서야 답변을 보내는 불성실함을 보이기도 했다. 사업을 투명하게 진행할 의지가 있는지 의문이 가는 부분이다. 
 
전문가들은 이러한 사업진행은 정비사업자가 추진준비위원회부터 깊숙이 개입했기 때문에 가능하다고 입을 모은다. 현행 도정법에 의하면 정비사업자는 추진위원회가 승인이 난 후 경쟁입찰을 통해 선정하도록 돼있다. 하지만 재개발사업의 특성상 사업진행 속도는 수익성과 직결된다. 때문에 각종 행정처리 및 사업 속도를 위해 추진준비위원회부터 정비사업자가 개입하는 일은 관행으로 여겨진다.
 
문제는 관행이 일반적인 수준을 넘어 특권이 됐다는 점이다. 하남C구역이 대표적인 예다. 추진위와 정비사업자는 밀접한 관계를 유지하며 사업초기를 총괄한다. 이때 다양한 논란거리가 양산된다. 서울CMC의 과도한 용역비 청구 및 건축사무소 담합의혹이 그것이다. 추진위의 암묵적인 동의 하에 정비업체의 독주가 자행되고 있는 셈이다. 
 
때문에 관행으로 받아들여지던 정비사업자 경쟁입찰에 대한 논란이 제기된다. 경쟁입찰 방식이 들러리를 앞세운 짜여진 각본에 따라 진행되면서 불투명한 사업의 시발점이 된다는 주장이다. 도를 넘는 하남C구역에서의 불공정한 사업시행은 현행 재개발 사업의 문제를 단적으로 보여주는 사례다. 
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문제 핵심은 불투명한 용역비용 산정 관행
조합․정비업체 간 오래된 비리사슬 끊어야
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현행 재개발사업의 특성상 정비업체의 존재가 필요하다. 추진위 구성 전부터 정비 사업자가 개입하여 사업을 효율적으로 진행하기 위해서다. 
재개발 사업의 초기 단계에 전문가의 도움은 사업 속도를 높인다는 장점이 있다. 
 
정비업체의 용역단가는 사업 속도를 높이는 서비스에 대한 값이다. 때문에 용역비용은 일반적인 수준에서 적정가격으로 산출된다. 다양한 요인들을 고려하여 합당한 수준에서 용인되는 범주가 존재한다는 의미다. 
 
하지만 서울CMC는 근거 없는 폭리를 추구하여 ‘상도’를 져버렸다는 지적이다. 조합원의 몫이 되어야할 분양이익을 터무니없는 기준으로 갈취하려한다는 소리다. 몇 배 높게 책정된 용역비용은 고스란히 조합원이 부담해야 한다. 분양시점을 기준으로 했을 때 분담금액이 더 커질 수도 있다. 
서울CMC가 사업장의 투명성을 훼손하고 ‘횡포’를 부릴 수 있는 이유는 추진위 집행부의 비호가 있기 때문이다. 추진위와의 유착이 없다면 정비사업자의 횡포도 있을 수 없다. 결국 추진준비위부터 맺어진 정비사업자와의 밀약이 사업 투명성을 저해하고 있는 것이다. 
 
경쟁입찰의 들러리 논란이 끊이지 않는 이유도 추진위와 정비업체의 유착때문이다. 공공주도의 재개발 사업이 설득력을 얻는 원인이 이점이다. 오랜 기간 지속된 재개발 관행을 개선하여 이익을 조합원에게 공정하게 배분한다는 취지이기 때문이다. 
 
정비사업자로 선정된 서울CMC가 용역비용에 대한 정확한 근거를 제시하지 않는 이상 논란은 지속될 것으로 예상된다. 하남C구역 대책위는 “투명한 사업시행을 보장한다면 주민들은 적극 협조할 것”이라고 말했다. 
심후진 부위원장은 “자기 잇속 챙기기에 급급해 주민권익을 훼손하고있는 현 추진위에게 책임을 묻겠다. 이런 식으로 계속된다면 1/10발의를 통해 조합원 권익을 되찾아오는 방법도 생각중이다”며 각오를 밝혔다. 
 
하남C구역의 재개발 사업이 순탄치만은 않아 보인다. 향후 용역비용 산정 문제와 사업투명성에 대한 요구가 어떻게 해결될지 이목이 집중된다.