정직한 뉴스! 정확한 정보! 도시재생신문 :: 개포지구 재건축 연내 본격화 시동 걸었나?

개포지구 재건축 연내 본격화 시동 걸었나?: 개포주공2~4단지 정비계획안 공개; 2011.08.03 10:25 입력 | 2011.08.03 11:11 수정

정훈 기자 jh25@rknews.co.kr

<IMG style="MARGIN: 4px 0px 4px 8px; WIDTH: 380px; HEIGHT: 286px" height=258 src="/PEG/13123356392161.jpg" width=351 align=right>저층 7곳 ‘꿈틀’…시장 반응 ‘차분’

 
[도시재생신문 정훈 기자] 오랫동안 사업에 진척이 없던 서울 강남구 개포택지개발지구(이하 개포지구) 개발이 ‘기지개’를 펴고 있다. 지난 6월 서울시가 ‘개포지구 제1종 지구단위계획’을 결정(변경)ㆍ고시(제2011-167호)한 데 이어 구체적인 개발 내용을 담은 정비계획안이 주민 공람에 들어갔기 때문이다.
 
하지만 업계 관계자들 사이에는 개포지구 개발이 기대 이상 급물살을 타기가 어렵다는 시각이 여전하다. 주민 공람 단계에 접어든 곳이 개포주공2~4단지로 그나마 속도를 내고 있는 저층 7개 단지(▲개포주공1~4단지 ▲개포시영 ▲일원현대ㆍ대우) 가운데 일부에 지나지 않는 데다 이들 가운데 단일 단지로 최대 규모를 자랑하는 개포주공1단지가 내홍에 휩싸여 있어 개포지구의 앞날이 ‘장밋빛’인 것만은 아니기 때문이다.
 
일각에서는 외려 이제부터가 시작이라고 말한다. 정비사업이 장기 프로젝트인 만큼 사업에 걸림돌이 되는 변수가 많다는 점이 주된 논거다.
 
먼저 정비계획 수립-정비구역지정-정비사업조합(이하 조합) 및 조합 설립추진위원회(이하 추진위) 구성 등 일련의 과정을 거치면서 토지등소유자 또는 조합원 간 이견이 노출되는 사례가 많고, 사업이 진행될수록 추가부담금 등이 구체적으로 드러나기 때문에 그로 인한 갈등과 내분도 배제할 수 없다.
 
다음으로 지금까지는 지구단위계획 결정ㆍ고시라는 공통의 목표 때문에 개별 단지가 한 목소리를 내는 데 용이했지만 앞으로는 그 이상의 단합된 모습을 연출하기 쉽지 않다는 점도 우려되는 대목이다.
 
단지별 선의의 경쟁이 됐든지 간에 상관없이 앞으로는 개별 단지가 사업을 추진함에 있어 서로에게 비교 대상이 될 수밖에 없기 때문에 그로 인해 갈등이 생길 가능성이 없지 않다.
 
물론 지구단위계획 결정ㆍ고시가 이뤄진 데다 관계 당국이 주민 공람을 마친 단지를 대상으로 연내 정비구역지정까지 마친다는 계획을 세워 놓고 있는 만큼 이제까지와는 다를 것이란 기대도 있어 귀추가 주목된다.
 

◆지구단위계획에 단지별 용적률 명시=지난 6월 23일 서울시가 고시한 내용에 따르면, 강남구 도곡동 410, 개포동 660, 일원동 619 일대 393만7263㎡에 위치한 개포지구 제1종 지구단위계획구역은 특별계획구역과 기타 지역(주거ㆍ상업지역) 등으로 나뉘어 개발된다. 이들은 또 제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역으로 구분된다.
 
제2종 일반주거지역과 상업지역은 건폐율 60% 이하가, 제3종 일반주거지역은 건폐율 50% 이하가 각각 적용된다.
 
결정ㆍ고시된 개포지구 제1종 지구단위계획의 가장 큰 특징은 각 지역별 용적률을 구체적으로 명시한 데 있다. 이전까지 전체 평균 상한 용적률 200% 이하가 적용됐던 특별계획구역은 제2종의 경우 상한 용적률이 230% 이하로, 제3종의 경우 250% 이하로 정해졌다.
 
주거지역의 경우 제2종은 200% 이하까지 허용되고, 제3종은 250% 이하까지 허용키로 했다. 상업지역의 경우 삼성로와 개포동길변은 800% 이하까지, 이면부는 500% 이하까지 허용된다.
 
특히 특별계획구역의 경우 종전보다 상한 용적률이 30~50%포인트 상향 조정됨으로써 그동안 논란이 됐던 사업성 제고에 일정 부분 기여할 것으로 보인다.
 
특별계획구역으로 설정된 곳은 ▲1구역 개포시영 ▲3구역 개포주공1단지 ▲4구역 개포주공2단지 ▲5구역 개포주공3단지 ▲9구역 개포주공4단지 ▲15구역 일원대우 ▲16구역 일원현대 등이다.
 
용적률 인센티브에 관한 내용도 눈에 띄는 대목이다. 제2ㆍ3종 일반주거지역 모두 우수 디자인 건축물(5%), 지속 가능형 건축 구조(10%), 친환경ㆍ신재생에너지(5%) 도입 시 용적률 혜택을 받게 된다.
 

◆개포주공2~4단지 연내 정비구역지정=해묵은 과제였던 용적률 문제가 어느 정도 해소된 만큼 향후 개포지구 재건축 사업이 급물살을 탈 것이란 전망에도 무게가 실리고 있다.
 
특히 단지별 세부 계획안이 마련돼 공람에 들어가면서 개포지구는 그 어느 때보다 활기를 띄고 있는 것으로 파악된다. 일례로 강남구는 개포주공2~4단지에 대한 정비구역지정을 올 하반기에 마무리할 계획이다.
 
개포주공2~4단지의 정비계획안은 지난달 29일부터 한 달간 주민 공람에 들어갔다. 또 이달 2일부터 5일까지는 강남구민회관에서 정비계획안에 대한 주민설명회도 열린다. 구(區)는 이를 통해 주민 의견을 수렴한 뒤 구의회 의견 청취 등을 거쳐 서울시 도시계획심의위원회에 상정할 예정이다.
 
강남구 등에 따르면, 개포주공2단지는 강남구 개포동 140 일대 9만6964.8㎡에 평균 18층, 최고 35층 이하의 공동주택 1841가구를 짓는다.
 
강남구 개포동 138 일대 6만4293.8㎡에 위치한 개포주공3단지에도 최고 35층 이하의 공동주택 1288가구가 들어선다.
 
개포주공4단지는 개포동 189 일대 16만672.6㎡에 공동주택 3129가구를 신축한다. 전체 물량의 54%인 1704가구가 84㎡로 공급된다.
 
개포주공2~4단지 주변에는 1만966㎡ 넓이의 근린공원을 조성하고 용적률 200%를 적용해 총면적 5211㎡ 규모의 대형 도서관도 건립한다.
 
강남구는 또 이미 개략적인 정비계획안이 마련돼 보완ㆍ수정 작업이 이뤄지고 있는 개포주공1단지, 개포시영, 일원현대 등에 대한 정비계획 수립 및 주민 공람도 곧 실시할 계획이다. 구는 이를 토대로 연내 일괄적으로 서울시에 정비구역지정을 요청한다는 방침이다.
 
개포시영도 정비계획 수립 및 정비구역지정에 대한 동의서를 받는 등 발 빠른 움직임을 보이고 있다.
 
개포시영 재건축 추진위가 마련한 정비계획안은 10만340㎡에 용적률 249.99%를 적용, 총 2152가구를 공급한다는 내용을 담고 있다. 전용면적 기준 40㎡ 54가구, 59㎡ 391가구, 84㎡ 1001가구, 107㎡ 480가구, 120㎡ 190가구, 142㎡ 18가구, 171㎡ 18가구 등이 공급된다. 개포시영은 연내 정비구역지정과 조합 설립을 마무리한다는 목표로 사업을 진행 중이다.
 
현재 재건축 조합이 설립된 개포주공1단지도 최근 정비계획안을 마련하기 위한 평형 선호도 조사를 진행한 것으로 알려졌다. 조합은 현재 5040가구인 1단지를 재건축 후 6313가구와 6302가구, 6311가구로 신축하는 내용의 3가지 설계안을 마련해 설문 조사를 실시했다.
 

과거 학습효과-‘사업 초기’인 탓에 의외로 ‘무덤덤’
“빨리 하자” 공감대 불구 변수 많아 

 
■주민 반응ㆍ향후 전망은?

 
사업 추진에 가시적인 성과가 나타날 것이란 기대와 달리 현재까지 시장의 반응은 무덤덤한 것으로 파악되고 있다. 주민 공람 절차가 이미 오래전부터 알려진 일정인 데다 연내 정비구역지정이 이뤄지더라도 재건축 사업 초기라는 점이 주된 이유로 꼽힌다. 관계 당국의 정책 발표 후에도 이렇다 할 진전을 보지 못했던 과거의 학습 효과가 작용했다는 분석도 있다.
 
물론 주민들 사이에는 전반적으로 “오랫동안 제대로 사업을 추진하지 못했던 만큼 이제는 사업에 속도를 내자”는 공감대가 형성돼 있는 상태다.
 
개포주공1단지 한 조합원은 “우리 단지는 얼마 전 조합장을 새로 선출하는 등 빠른 사업 추진을 위한 새로운 동력을 마련했다”면서 “이제는 많은 주민들이 지쳐 있는 만큼 새로운 조합장을 중심으로 하루빨리 사업을 추진했으면 하는 바람뿐”이라고 전했다.
 
그러나 주민들의 바람과 달리 재건축은 통상 7~8년 이상 걸리는 장기 프로젝트인 만큼 변수가 많아 실제 사업이 속도를 내기까지는 다소 시일이 걸릴 것으로 예상된다. 부동산 시장이 장기 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있고 그 중심에 강남 재건축 단지가 있다는 점을 고려할 때 불황인 시장 상황과 사업 시기가 맞물릴 경우 예상보다 속도가 더딜 가능성도 배제할 수 없다.
 
한 업계 관계자는 “32개 단지로 구성된 개포지구의 경우 현재까지 조합이 설립된 곳은 개포주공1단지와 일원현대 2곳에 불과하고, 그나마 활기를 띄고 있는 곳도 손에 꼽을 정도라 최근 연이어 터진 정책적 호재에도 불구하고 개포지구 전체에 ‘온기’가 전해지기까지 상당한 시일이 소요될 것으로 예상된다”고 의견을 내놨다.
 
실제로 강남구청 담당자 등도 개포주공1~4단지 등 저층 6개 단지를 제외하고는 당분간 특별한 진전을 보기 어려울 것이란 의견을 낸 바 있다. 저층 단지인 일원대우만 하더라도 최근에서야 주민총회를 열고 협력 업체를 선정한 것으로 알려지는 등 이제 막 ‘걸음마’ 단계에 접어들었기 때문에 가시적인 성과를 도출해 내기가 쉽지 않은 상황이다.
 
개포주공1단지도 최근 조합장을 새로 선출했으나 조합 내분이 지속되고 있어 당초 기대했던 만큼 사업에 속도가 붙을 지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 의견이 많다.