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실내건축CM에 대한 종합적인 이해: 2009.12.03 10:51 입력 | 2009.12.03 10:55 수정

최은영 (주)넥타우스 인터내셔널 실장

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실내건축 마감 설계 감리 전문회사 (주)넥타우스 인터내셔널의 비전은 고객과 함께 보다 투명하고 건강한 삶을 추구하는 신 주거문화를 열어 가는데 있다. 재개발 재건축에서 CM의 목적은 아파트에 입주할 입주자들을 위해 최선의 주거문화를 제공하는 것이다. 대부분의 시공사들은 공사 후 입주해 생활할 조합원들의 주거문화를 고려하기 보다는 사업성을 우선시한다. 사업성 창출도 중요한 요소이지만 CM서비스를 통해 낮은 비용으로 다양한 혜택을 누릴 수 있는 주거문화 창출이 바로 CM이 필요한 이유이다. 
재건축 분야에 대해서는 과학적이고 합리적인 데이터를 근거로 컨설팅 사업을 추진하고 있다. 재건축조합에서 구체적인 사업계획서, 정확한 계약서, 종합적인 비교검토의 단계를 거쳐 시공사를 선정할 수 있도록 업무를 조합의 입장에서 지원해 준다. 그리고 사회 환경 및 개발환경 분석을 통해 개발컨셉을 설정하고, 이때 설정된 개발컨셉이 단지전체는 물론 단위 세대 디자인, 나아가 마감재까지 반영되도록 프로젝트를 관리한다. 마감재는 조합원의 의견을 최대한 수용하되 성능 및 디자인, 유지관리, 업체의 실적 등을 충분히 검토하여 선정한다. 이렇게 선정된 안 들이 실제 본 시공 단계까지 변경 없이 이루어질 수 있도록 철저하게 관리, 감독한다. 또한, 모델하우스 건립과 재건축 착공 후 불분명한 추가 정산금이 발생하지 않도록 초기 설계단계부터 명확하게 규정하고 관리하며, 추후 입주 시기에 변화된 트랜드에 맞추어 마감재 부분을 일부 업그레이드 시켜서 입주자들에게 보다 쾌적한 환경을 제공해주는 것도 넥타우스 인터내셔널의 역할이다. 
이번기회에 지면을 통하여 CM에 대한 자세한 소개와 함께 재개발 재건축 CM분야에서 독보적인 실적을 쌓아가고 있는 넥타우스의 업무영역과 영향들에 대해 다뤄보고자 한다.
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1. 실내건축 CM의 정의
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실내건축CM(Interior Construction Management)이란 사업주를 대신하여 건설 프로젝트 내 실내건축 부분에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 계약, 시공감리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 말한다. 일반적으로 실내건축 CM은 실내건축 사업의 공사비 절감(Cost), 품질향상(Quality), 공기단축(Time)을 목적으로 발주자가 전문지식과 경험을 지닌 CM에게 발주자가 필요로 하는 실내 건축사업관리 업무의 전부 또는 일부를 위탁하여 관리하게 하는 새로운 계약발주 방식 또는 전문관리기법이다. CM계약방식은 리더쉽, 기획력, 조정력이 요구되며 현대에 이르러서 대형화, 복합화, 그리고 장기적인 프로젝트에 적합한 계약방식이다.
아울러 CM방식은 발주자의 Agent로서 CM을 수행하는 CM for Fee방식과 Independent Contractor로서 CM을 수행하는 CM at Risk 방식으로 나누어 설명하고 있다. 이 두 방식은 Scope과 책임을 어떻게 지느냐의 차이가 있지만 궁극적으로는 발주자의 이익을 보장하고 가치를 높여 주도록 관리를 제공하는 것이다.
CM방식은 사업주를 대신해서 실내건축(인테리어) 프로젝트의 공간계획, 인테리어 설계, 마감재 선정, 시공 감리 감독 등의 관리를 전문적으로 대행하는 관리용역을 의미한다. 즉, 건설사업의 수행은 발굴, 기획, 타당성조사, 기본설계, 실시설계, 시공, 시운전 및 인도, 조업 및 유지관리의 일련의 단계를 거치게 되는데, 이를 건설사업의 Life-cycle이라 한다. 이때 CM이란 건설사업을 성공적으로 유도하기 위하여 CM의 업무영역과 같이 설계와 시공의 전문적 지식, 정보기술, 체계적 관리기법을 갖추고 공사과정의 총괄업무 공사참여자들의 활동을 계획하고 역할 조정 등의 기능과 활동을 하는 것을 말한다. 이러한 CM의 기본적 개념을 여러 가지 측면으로 구분하여 정의할 수 있으나, 일반적으로 건설사업 수행체계 및 조달방식으로서의 의미와 건설 사업의 관리기능 및 활동으로서의 의미, 건설경영관리 이론으로서의 의미 등으로 정의할 수 있을 것이다.
미국 등 선진국에서 활성화되어 미국 전체 발주공사의 10%정도가 이런 형태로 추진되고 있으며, 국내에서도 인천국제공항건설사업, 경부고속철도건설공사, 서울 상암 축구경기장등의 프로젝트에 CM방식이 이미 도입됐다. 
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[그림1] CM의 정의
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1-1. CM for fee 또는 Agency CM (용역형 CM)
실내건축 CM은 설계 및 시공에 직접 관여하지 않으며, 건설사업 수행에 관한 발주자에 대한 조언자로서의 역할만을 한다.
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1-2. CM at risk의 이해
CMR(CM at risk)란 CM이 기획, 설계단계부터 참여하여 시공성 검토 및 VE분석을 통하여 경제적이고 합리적인 설계를 토대로 정해진 공사금액 내에서 공기 및 재정적 책임을 가지고 공사를 수행하는 방식을 말한다.
‘AT RISK'에 대한 정의는 CMR 계약자가 발주자에 대한 공사비를 보장하는 것에 따른 위험을 얘기하기도 하고, 하도급 업체와 계약을 체결하여 하도급업체의 성과에 대한 책임을 진다는 사실을 의미하기도 한다. CMR방식은 국내에서는 건설사업관리조차 활성화 되지 않는 상황이기에 아직 CM의 업무조차 생소한 실내건축 시장에서는 더더욱 낯설은 서비스 방식이지만 이미 이 방식에 의한 사업관리가 성공적으로 이루어지고 있는 실정이다. 
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1-3. Design Management
실내건축 CM업무 수행과정에서 기존 CM업무와 차이를 보이는 가장 큰 업무는 Design Management 업무라 할 수 있다. Design Management는 설계가 진행되는 동안 즉, 기획설계단계에서 품질, 안전, 원가 및 공기를 고려한 검토를 통하여 다음 설계단계인 개념설계에 이 검토 결과를 반영토록 하고 개념설계 단계에서 다시 같은 방법으로 검토가 이루어지고 검토결과를 반영한 기본설계가 되도록 하여 점차 설계를 정제하는 과정으로 설계과정 관리라고 할 수 있으며 시공단계에서도 설계반영에 대하여 효율적으로 대처하도록 관리하는 분야이다. 실내건축 공사에 있어서 좋은 설계가 프로젝트의 성패를 좌우하게 되고 초기단계인 설계단계에서 모든 것이 결정되므로 설계의 과정동안 관리를 하는 것은 매우 중요한 의미가 있다. 설계관리의 수단으로서는 Design Review를 들 수 있으며 Design Review를 통하여 품질, 원가, 공기 및 안전에 영향을 미치는 항목의 개선안을 제안하고 VE활동을 통하여 원가 절감을 도모하게 된다. 

2. CM의 목적
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모든 프로젝트는 기본적으로 이에 참여하는 발주자와 설계자, 시공자, 관리자간의 협조체제의 구축을 통하여 프로젝트 완성물을 만드는 데 있어 높은 수준의 품질과 해당프로젝트에 적정한 공사기간, 최소한의 비용을 만족시켜야 하는 목표를 가지고 있다. 즉, 이 목표가 궁극적으로 발주자의 목적사항을 최대한 만족 시켜주는 것이 CM의 목표인 것이다.
CM의 목적은 세가지 목표를 모두 제시하고 있다. 그러나 어느 사업이건 세가지 목표를 최상으로 만족시킬 수는 없다. 즉, 최고의 품질을 기대하기 위해서는 비용과 공사기간의 측면을 희생할 수밖에 없으며 나머지 두 측면 역시도 마찬가지의 관계에 있다.
그러므로 발주자가 원하는 최적의 목표를 설정하고, 그 목적을 위한 제반요소들을 조정, 통제, 진행하는 사업관리기법 및 사업관리자가 필요하게 된다. 사업관리자는 성공적인 사업의 완결을 위하여 완성물에 대한 발주자의 목표를 구분하여 프로젝트를 진행시키는 소프트웨어적인 기술을 갖추어야만 한다. 사업관리의 목표는 감리업상의 목표와 매우 유사하므로 CM기법을 감리사업에 적용하는 것은 매우 효과적인 방안인 것이다.
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[그림2] CM의 목적
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2-1. 발주자의 업무 최소화
CM은 Total Service 제공을 통한 발주자의 업무를 최소화시키고 원가 절감, 공기단축, 품질향상 등으로 발주자의 이윤을 극대화시키고 전문적이고 독립적인 분석평가로 최선의 의사결정을 위한 의견을 발주자에게 제공함에 있다. 이는 설계감리, 책임감리 등 감리제도의 문제점을 보완하고, 기존제도가 목표로 하고 있는 공사품질확보에서 진일보한 공사 효율화 방안으로 추진되고 있으며, 설계와 시공 분리 운영에서 발생되는 설계, 시공 연계성 부족 등의 비효율을 최소화 할 수 있다.
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2-2. Win-Win 달성
프로젝트 관련자들에 대한 조정 및 관리를 통하여 효과적이고 원활한 업무의 진행과 참여자들의 이익 극대화를 추구한다. 이때 우수한 민간기술력의 활용을 통해 공공발주기관의 부족한 기술인력 및 기능을 보완하고 효율적 관리시스템을 도입하여 CM기술을 필수적으로 요하는 대형, 복합공사는 물론 중, 대규모 이상의 공공건설공사에 적극 활용할 수 있으므로 참여자 모두에게 이익을 제공할 수 있다.
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3. CM의 역할

CM의 역할은 발주자의 다양한 요구를 만족시키기 위해 다양한 사업방식 하에서 공사참여자간의 협력을 강화하고 프로젝트 정보의 공유 및 재활용, 공사기간, 비용절감 등을 유도함으로써 건설 산업의 미래를 선도할 새로운 패러다임으로 인식하여야 한다.
발주자 측면에서는 적정사업기간에 구축하고자 하는 시설물의 품질을 확보하면서 사업비를 절감할 수 있고, 시공자 측면에서는 발주자가 요구하는 품질수준을 만족시키면서 공기단축 등을 추구하고 체계적인 관리를 통해 수익성을 확보할 수 있다. 그리고 관리측면에서는 다양한 집단의 이해관계를 고려하여 적절히 조정, 중재하는 역할을 담당할 수 있다.
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CM의 단계별 수행 업무
건설사업관리의 전 과정을 Pre-Design, Design, Pre-Construction, Construction, Post-Construction 단계로 구분하여 공사단계별로 건설관리자(CMr)가 검토하여야 할 기본 업무들이다. 이를 재개발 재건축 사업에 적용시켜 간단히 살펴보면 다음과 같다.
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1) 건축심의 단계
발주자의 의도 파악과 사업성 검토가 가장 중요한 업무로 관련 법규의 검토, 사업 진행을 위한 정보수집, 향후 전망 등을 바탕으로 가장 효율적이고 효과적인 사업진행 방식을 제시한다. 또한, 발주자가 건설관리자(CMr)간 상호 협력적이고 신뢰적 관계를 유지하여 원활한 의사소통과 발주자가 인식하지 못하거나 잘못 이해하고 있는 부분에 대해서는 건설관리자(CMr)가 조언을 통하여 프로젝트가 올바르게 진행되도록 한다.
- 단지 컨셉 개발 컨설팅업무
- 건축설계와 유니트 설계 동시업무
- 컨설팅을 통한 주민편의시설 개발업무
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2) 시공사 선정 단계
- 단지전체에 대한 시설기준 설정업무
- 시스템 및 마감재를 포함한 세부기준 확정업무
- 종합적인 비교검토업무
- 공정하고 객관적인 공사금액 평가업무
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3) 상품개발 단계
- 주요 건설사 트랜드 분석업무
- 기능에 맞춘 효율적인 유니트 설계업무
- 친환경마감재 제안업무
- 인테리어 설계(도면, 마감재, 투시도)업무
4) 모델하우스 건립단계
- 모델하우스 마감재에 대한 도서작성업무
- 도면, 투시도, 마감재, 스펙 적용업무
- 설계 제안 당시 동급수준의 마감재 시공 감독 업무
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5) 본 공사 샘플하우스 단계
- 모델하우스 건립 당시 동일한 수준의 마감재 시공감독 및 지원업무
- 일부 트랜드 변화에 따른 변경은 조합원의 의견을 수렴하여 동일 GRADE 
시공 반영 및 TREND-UP업무
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(3섹터 전부를 박스로 처리할 것)
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4. CM의 필요성
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전국적으로 시행되고 있는 수많은 재건축, 재개발조합 사업기간은 최소한 5년이상으로 사업중간단계에서 한두 가지 문제만 발생해도 10년은 족히 기다려야 하는 긴 사업이다. 이처럼 긴 사업기간중에 예측되는 문제점들을 전문가의 도움을 받아 사전에 예방하고 해결하는 것이 조합임직원의 가장 큰 역할이다. 그러나 대부분은 실내건축에 대한 CM업무에 대해서 잘 알지 못하고 있으며 전문업체를 찾기도 어려운 현실이다. 우리나라에서 아파트 문화가 형성된지 70년이 넘어가고 있다. 아파트의 고급화, 브랜드화, 첨단IT기술, 건강, 문화, 웰빙, 유비쿼터스 등 수많은 키워드들이 등장하며 주거문화를 이끌어가고 있다. 그에 따라 소비자들의 요구나 눈높이도 하루가 다르게 높아져 가고 있다. 시대는 전문가를 필요로 하고 있다. 우리 전문가들은 한 차원 높은 연구와 노력을 기울여 한 번도 사용하지 않은 집을 뜯어고치는 폐해, 만들어만 놓고 이용되지 않는 주민 공동시설등의 비효율적인 일이나 새집증후군 같은 문제들을 개선해가고 있다. 우리 넥타우스인터내셔널은 위에서 소개한 다양한 성공사례를 바탕으로 주거문화의 향상에 이바지하며 재건축의 새로운 지평을 열어 나갈 것입니다.